宅地建物取引業法 第64条の12（弁済業務保証金準備金）
クイックジャンプ
- 宅地建物取引業保証協会は、第六十四条の八第三項の規定により弁済業務保証金を供託する場合において還付充当金の納付がなかつたときの弁済業務保証金の供託に充てるため、弁済業務保証金準備金を積み立てなければならない。
- 2.宅地建物取引業保証協会は、弁済業務保証金（第六十四条の七第三項及び第六十四条の八第四項において準用する第二十五条第三項の規定により供託された有価証券を含む。）から生ずる利息又は配当金を弁済業務保証金準備金に繰り入れなければならない。
- 3.宅地建物取引業保証協会は、第六十四条の八第三項の規定により弁済業務保証金を供託する場合において、第一項の弁済業務保証金準備金をこれに充ててなお不足するときは、その不足額に充てるため、社員に対し、その者に係る第六十四条の九第一項の政令で定める弁済業務保証金分担金の額に応じ特別弁済業務保証金分担金を宅地建物取引業保証協会に納付すべきことを通知しなければならない。
- 4.前項の通知を受けた社員は、その通知を受けた日から一月以内に、その通知された額の特別弁済業務保証金分担金を当該宅地建物取引業保証協会に納付しなければならない。
- 5.第六十四条の十第三項の規定は、前項の場合に準用する。
- 6.宅地建物取引業保証協会は、弁済業務保証金準備金を第六十四条の八第三項の規定による弁済業務保証金の供託に充てた後において、第六十四条の十第二項の規定により当該弁済業務保証金の供託に係る還付充当金の納付を受けたときは、その還付充当金を弁済業務保証金準備金に繰り入れなければならない。
- 7.宅地建物取引業保証協会は、弁済業務保証金準備金の額が国土交通省令で定める額を超えることとなるときは、第六十四条の三第一項から第三項までに規定する業務の実施に要する費用に充て、又は宅地建物取引業の健全な発達に寄与する事業に出えんするため、国土交通大臣の承認を受けて、その超過額の弁済業務保証金準備金を取り崩すことができる。
この条文の基本情報
弁済業務保証金準備金とは何ですか？
定義弁済業務保証金準備金とは、宅地建物取引業法第64条の12に定められた規定で、「宅地建物取引業保証協会は、第六十四条の八第三項の規定により弁済業務保証金を供託する場合において還付充当金の納付がなかつたときの弁済業務保証金の供託に充てるため、…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第64条の12（弁済業務保証金準備金）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第64条の12の条文原文は「宅地建物取引業保証協会は、第六十四条の八第三項の規定により弁済業務保証金を供託する場合において還付充当金の納付がなかつたときの弁済業務保証金の供託に充てるため、…」で始まります。
- 宅地建物取引業法第64条の12は第五章の二 宅地建物取引業保証協会に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第64条の12の前の条は宅地建物取引業法第64条の11です。
- 宅地建物取引業法第64条の12の次の条は宅地建物取引業法第64条の13です。
- 宅地建物取引業法第64条の12には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第64条の12 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第64条の12（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/64_12
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法64条の12は、保証協会に弁済業務保証金準備金の積立てを義務づける。準備金が不足すると、全社員が分担金額に応じた特別分担金を1月以内に納付する義務を負う。
Q · 自分の会社は何もしていないのに、保証協会から追加のお金を請求されることがあるの？
ある。通知が届けば1月以内の納付義務が生じる
宅地建物取引業法64条の12は、還付が続いて弁済業務保証金準備金が尽きたとき、保証協会が全社員に対し、その者の分担金額に応じた特別弁済業務保証金分担金の納付を通知しなければならないと定めます（3項）。自社の落ち度は要件ではありません。通知を受けた社員は、その通知を受けた日から1月以内に納付する義務を負い（4項）、納付しないときは64条の10第3項の準用により社員の地位を失います（5項）。地位を失えば1週間以内に営業保証金を供託しなければ免許取消しの対象になります。
解説
協会に加入するとき納めた60万円が自分の負担の上限だ、と思っているなら本条で覆る。弁済業務保証金は、被害者への還付が起きるたびに協会が穴を埋める仕組みだが、その原資は二段構えになっている。一段目が本条の弁済業務保証金準備金。供託金から生まれる利息と配当金、回収できた還付充当金を積み立てた、いわば業界の内部留保である（2項、6項）。問題は二段目だ。準備金を充ててなお足りないとき、協会は全社員に対し、各自の分担金額に応じた特別弁済業務保証金分担金を納付せよと通知する（3項）。あなたが一切関与していない他社の不祥事でも、通知は届く。そして通知を受けた日から1月以内に納めなければ、64条の10第3項が準用され、社員の地位を失う（4項、5項）。地位を失えば1週間以内に営業保証金を供託しなければ免許が飛ぶ。60万円の話が1000万円の話に化ける経路が、ここに書かれている。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法64条の12が定める弁済業務保証金準備金とは、宅地建物取引業保証協会が還付充当金の未納により弁済業務保証金を再供託する場合に備えて積み立てる内部原資をいう。供託金から生ずる利息・配当金と、回収された還付充当金がその財源となり、これを充ててなお不足する場合には、社員に対する特別弁済業務保証金分担金の納付通知によって補填される。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.封筒の到達日を記録して起算点を確定する 保証協会からの封書は、開封日ではなく到達日が起算点になる。4項の1月は「通知を受けた日から」であるため、封筒に到達日を記入して保管し、消印と配達記録も併せて残す。この数日が資金調達交渉の余地を生む
- 2.通知額と按分根拠を照合する 通知された特別弁済業務保証金分担金は、各社員の弁済業務保証金分担金の額に応じた按分額である（3項）。自社の事務所数と納付済み分担金額を協会の台帳と突き合わせ、事務所の増減が反映されているかを確認する
- 3.期限内納付が困難なら即日で協会に相談する 5項が64条の10第3項を準用するため、期間経過で社員の地位は当然に失われ、弁明の機会も猶予もない。分割や納付方法について協会に相談できる余地は期限内にしか存在しないため、資金繰りの見通しが立たない段階で動く
- 4.並行して営業保証金の供託準備を進める 地位を失った場合、その日から1週間以内に営業保証金を供託しなければ免許取消しの対象になる（64条の15、66条1項）。主たる事務所1000万円、その他の事務所1か所500万円を目安に算定し、金銭のほか国債等の有価証券でも供託できる点を資金繰りの逃げ道として押さえる
よくある質問 AI による整理
Q1弁済業務保証金準備金とは何ですか？
宅地建物取引業保証協会が、還付充当金の未納で弁済業務保証金を再供託する事態に備えて積み立てる内部原資です。供託金の利息・配当金と回収した還付充当金が財源になります（宅建業法64条の12第1項、2項、6項）。
Q2特別弁済業務保証金分担金はいくら払うのですか？
定額ではありません。不足額を、各社員の弁済業務保証金分担金の額に応じて按分した額が通知されます（64条の12第3項）。上限額の定めはなく、事務所数が多い業者ほど負担額が大きくなります。
Q3手付金が戻らないとき保証協会に請求できますか？
取引相手が保証協会の社員であれば、協会に認証を申し出て弁済業務保証金からの還付を受けられます（64条の8）。供託所に直接請求するのではなく、まず協会への認証申出が入口になります。
Q4弁済業務保証金の還付には上限がありますか？
あります。その業者が保証協会の社員でないとしたら供託すべき営業保証金の額が上限です。主たる事務所1000万円、その他の事務所は1か所につき500万円が目安で、超過部分は還付されません。
Q5社員の地位を失うと免許はどうなりますか？
地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託しなければなりません（64条の15）。供託しないまま放置すると免許取消しの対象になります（66条1項）。
Q6業者間取引でも還付を受けられますか？
受けられません。64条の8第1項は還付を受けられる者から宅地建物取引業者に該当する者を除いています。プロ同士の取引は、この安全網の外に置かれています。
Q7還付を受けるには判決が必要ですか？
必須ではありません。契約書、領収書、振込記録などの疎明資料を添えて保証協会に認証を申し出る運用です。判決や和解調書があれば認証はより確実になります。
Q8保証協会への認証の申出はどこにするのですか？
供託所ではなく、取引相手が加入している宅地建物取引業保証協会です。相手方の事務所の標識や免許証の記載から加入先を特定してから申し出ます（64条の8第2項）。
この条文についての質問 AI による整理
Q1保証協会に入ってれば、うちの担当者がやらかしても協会が払ってくれるんですよね？
協会は被害者へ弁済業務保証金から還付するが（64条の8第1項）、それは立替えであって免責ではない。還付後、協会はあなたに還付充当金の納付を通知し、2週間以内に納めなければ社員の地位を失う（64条の10第2項、3項）。実務のポイント：還付の上限は営業保証金相当額、つまり主たる事務所1000万円に事務所ごと500万円を加えた額。被害額がこれを超える部分は誰も埋めない
Q2自分は何も悪いことしてないのに、特別分担金って本当に払うんですか？
払う。3項は、他社への還付で準備金が不足したとき、全社員に対しその者の分担金額に応じた特別弁済業務保証金分担金の納付を通知すると定める。落ち度の有無は要件ではない。実務のポイント：だから協会は入会審査と研修に神経を使う。同業者の与信管理が自分の財布に直結する制度設計であり、支部の入会推薦が形式的でない理由がここにある
Q3準備金が貯まりすぎたら、社員に返してもらえないんですか？
返らない。7項は、国土交通省令で定める額を超える場合に、国土交通大臣の承認を受けて超過額を取り崩し、64条の3第1項から第3項の業務費用または宅地建物取引業の健全な発達に寄与する事業への出えんに充てられると定めるだけである。実務のポイント：無料の相談窓口や研修の原資はここから出ている。会費が上がらない年は、この取崩しが効いていることが多い
Q41か月の納付期限を過ぎたら、本当に即アウトなんですか？
5項が64条の10第3項を準用するため、期間内に納付しないときは社員の地位を失う。行政処分ではなく法律上当然の効果で、弁明の機会も猶予もない。実務のポイント：地位喪失後の営業保証金供託は金銭に限らず国債等の有価証券でも可能（25条3項）。手元現金がなくても社債や国債を持っていれば1週間の壁を越えられる場合がある
間違えやすい点 AI による整理
- 還付制度があることは知っていても、還付が「あなたの免責」ではないという深刻さまで届いていない。協会が被害者に払った額は還付充当金としてあなたに請求され（64条の10第1項）、2週間で納めなければ社員の地位を失う。そこから1週間以内に営業保証金を供託できなければ免許取消しの対象になる。還付は肩代わりであって帳消しではなく、時計が動き出す合図である
- 「被害に遭ったのだから還付されるはずだ」という問いの立て方自体がずれている。先に確かめるべきは自分が還付対象者かどうかだ。64条の8第1項は還付請求権者から宅地建物取引業者を除外しており、業者間取引の損害はこの制度の外に置かれている。問うべきは金額ではなく資格である
- あなたから見れば入会時に払った60万円は加盟金だが、法律から見ればあなたは全国の同業者が起こす還付に対する追加拠出義務者として名簿に載っている。3項の特別分担金には上限額の定めがなく、自社の落ち度とも無関係だ。この落差を知らないまま封書を机に積むと、通知1通の見落としが免許を奪う
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 納付が発生する原因 | 64条の12：他社を含む還付で準備金が不足したとき | 64条の10：自社に係る還付が行われたとき 64条の9：協会加入時および事務所新設時 |
| 自社の落ち度との関係 | 無関係。全社員が分担金額に応じて按分負担 | 自社の取引に起因する還付が前提 落ち度と無関係の入会要件 |
| 納付期限 | 通知を受けた日から1月以内（4項） | 通知を受けた日から2週間以内 加入しようとする日まで、新設は2週間以内 |
| 未納の効果 | 社員の地位喪失（5項、64条の10第3項準用） | 社員の地位喪失（64条の10第3項） そもそも社員となれない、または地位喪失 |
他国ではどう定めているか 6 か国
台湾も経紀業に営業保証金の納付を課し、全国聯合会が保管して被害者への代位弁済に充てる。業界の共同基金という発想は日本の保証協会制度と同型だが、社員への無過失の追加拠出義務は明文化されていない
韓国は개업공인중개사の損害賠償責任を法定したうえで、協会の공제사업（共済）または保証保険での担保を義務づける。共済という保険型の設計であり、日本のような供託＋準備金＋特別分担金の三段構えではない
中国は仲介機関に対する登録と交易資金監管（第三者口座管理）を中心とし、業界共同の弁済基金は制度化されていない。被害回復は民事訴訟に委ねられる
ドイツは業者ごとに保証金または保険による顧客資金の保全を求める個別担保型で、業界全体の共同基金による相互保証という設計を採っていない
フランスは不動産業者に garantie financière（金融機関等による財務保証）を義務づける。保証主体は金融機関であり、同業者間の相互負担は生じない
米国は州ごとに免許業者の拠出で回復基金を設け、判決を得た被害者に上限付きで支払う。基金枯渇時に免許料へ上乗せする州はあるが、日本のような個別通知による1月以内の追加納付義務は一般的でない
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 引渡し直前に、手付金800万円を預けた仲介業者の事務所のシャッターが下りていたとしたら、その金はどこから戻る？ 業者が加入する保証協会が供託した弁済業務保証金から還付される（64条の8第1項）。そして協会がその穴を埋めるために真っ先に取り崩すのが、本条の準備金だ。あなたの800万円の後ろには、全国の同業者が積み上げた利息の山が控えている
- 協会から特別弁済業務保証金分担金の納付通知が届いた。他社への還付が続いて準備金が尽きたという。期限は通知を受けた日から1月、手元のカレンダーでは残り11日。納付できなければ社員の地位を失い（5項、64条の10第3項準用）、その日から1週間以内に営業保証金の供託が必要になる。資金調達の相談を今日始めないと物理的に間に合わない
- 協会主催の無料研修に出席した。テキスト代も会場費も請求されなかった。その原資が7項による準備金の取崩しであることを、参加者のほとんどは知らない
- あなたの会社の営業担当が預り金を持ち逃げした。被害者は協会から還付を受け、あなたには還付充当金の納付通知が来る（64条の10第1項）。2週間以内に納めなければ地位喪失。そして納められなかった分は準備金で埋められ、準備金が尽きれば全国の同業者への特別分担金として請求される。一人の失態が、業界全体に回る請求書になる
- 同業の宅地建物取引業者から物件を買い、手付金を持ち逃げされた。あなたは協会に還付を申し出るが、認証されない。64条の8第1項は還付を受けられる者から宅地建物取引業者に該当する者を除いているからだ。プロ同士の取引に、この安全網は張られていない
取るべき行動
被害を受けた側：1. 取引相手の事務所の標識や免許証の記載から加入先の保証協会を特定し、供託所ではなく協会に認証を申し出る（64条の8第2項）。2. 契約書、領収書、振込記録、担当者とのやり取りを疎明資料として添付、判決は必須ではない。3. 還付総額は営業保証金相当額で頭打ちになるため、他の被害者より先に申し出る。4. 認証後、国土交通大臣を経た手続で供託所から受領する
訴えられた側：1. 通知書は封筒ごと保存、1月の起算点は到達日である（4項）。2. 原資が足りないなら期限内に協会へ相談する。地位喪失は期間経過で自動的に生じ、猶予規定はない（5項、64条の10第3項準用）。3. 並行して営業保証金の供託準備を進める。地位喪失日から1週間以内に供託しなければ免許取消しの対象（64条の15、66条1項）。4. 供託は金銭のほか国債等の有価証券でも可能で、資金繰りの逃げ道になる
時効（請求できる期限）：特別弁済業務保証金分担金は通知を受けた日から1月以内（64条の12第4項）。還付充当金は通知を受けた日から2週間以内（64条の10第2項）。いずれも期間内に納付しないときは社員の地位を失い、その日から1週間以内に営業保証金を供託しなければ免許取消しの対象となる（64条の15、66条1項）
学説
通説：64条の12第3項の特別弁済業務保証金分担金は、社員の帰責性を要件としない法定の追加拠出義務であり、保証協会制度が営業保証金の個別供託を相互保証に置き換えたことの反面として位置づけられる。上限額の定めがない点は、制度設計上の負担リスクとして指摘される
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和47年（1972年） 新設：宅地建物取引業法改正により宅地建物取引業保証協会と弁済業務保証金制度を創設。営業保証金の個別供託に代えて分担金による相互保証の枠組みが導入され、その財源の緩衝装置として弁済業務保証金準備金が置かれた
- 2.平成13年（2001年） 改正：中央省庁再編に伴い、承認・省令制定の主体が建設大臣・建設省令から国土交通大臣・国土交通省令に改められた（7項）
ログインすると、この条文にメモを残して他の利用者と共有できます。
ログインして共同ノートを始める