宅地建物取引業法 第5条（免許の基準）
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- 国土交通大臣又は都道府県知事は、第三条第一項の免許を受けようとする者が次の各号のいずれかに該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けている場合においては、免許をしてはならない。
- 一破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
- 二第六十六条第一項第八号又は第九号に該当することにより免許を取り消され、その取消しの日から五年を経過しない者（当該免許を取り消された者が法人である場合においては、当該取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日前六十日以内に当該法人の役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいい、相談役、顧問、その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有するものと認められる者を含む。以下この条、第十八条第一項、第六十五条第二項及び第六十六条第一項において同じ。）であつた者で当該取消しの日から五年を経過しないものを含む。）
- 三第六十六条第一項第八号又は第九号に該当するとして免許の取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に第十一条第一項第四号又は第五号の規定による届出があつた者（解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある者を除く。）で当該届出の日から五年を経過しないもの
- 四前号に規定する期間内に合併により消滅した法人又は第十一条第一項第四号若しくは第五号の規定による届出があつた法人（合併、解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある法人を除く。）の前号の公示の日前六十日以内に役員であつた者で当該消滅又は届出の日から五年を経過しないもの
- 五拘禁刑以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から五年を経過しない者
- 六この法律若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成三年法律第七十七号）の規定（同法第三十二条の三第七項及び第三十二条の十一第一項の規定を除く。第十八条第一項第七号及び第五十二条第七号ハにおいて同じ。）に違反したことにより、又は刑法（明治四十年法律第四十五号）第二百四条、第二百六条、第二百八条、第二百八条の二、第二百二十二条若しくは第二百四十七条の罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律（大正十五年法律第六十号）の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から五年を経過しない者
- 七暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第二条第六号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなつた日から五年を経過しない者（以下「暴力団員等」という。）
- 八免許の申請前五年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者
- 九宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者
- 十心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの
- 十一営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人（法定代理人が法人である場合においては、その役員を含む。）が前各号のいずれかに該当するもの
- 十二法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに第一号から第十号までのいずれかに該当する者のあるもの
- 十三個人で政令で定める使用人のうちに第一号から第十号までのいずれかに該当する者のあるもの
- 十四暴力団員等がその事業活動を支配する者
- 十五事務所について第三十一条の三に規定する要件を欠く者
- 2.国土交通大臣又は都道府県知事は、免許をしない場合においては、その理由を附した書面をもつて、申請者にその旨を通知しなければならない。
この条文の基本情報
免許の基準とは何ですか？
定義免許の基準とは、宅地建物取引業法第5条に定められた規定で、「国土交通大臣又は都道府県知事は、第三条第一項の免許を受けようとする者が次の各号のいずれかに該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第5条（免許の基準）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第5条の条文原文は「国土交通大臣又は都道府県知事は、第三条第一項の免許を受けようとする者が次の各号のいずれかに該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚…」で始まります。
- 宅地建物取引業法第5条は第二章 免許に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第5条の前の条は宅地建物取引業法第4条です。
- 宅地建物取引業法第5条の次の条は宅地建物取引業法第6条です。
- 宅地建物取引業法第5条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第5条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第5条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/5
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法5条は、破産・拘禁刑・免許取消し・暴力団員等など15の欠格事由を列挙し、一つでも該当すれば免許をしてはならないと定める。審査は役員や政令で定める使用人にも及ぶ。
Q · 宅建業の免許って、どういうときに下りないんですか？
破産・拘禁刑・暴力団員等など15事由に一つでも当たれば下りない
宅地建物取引業法5条1項は、免許をしてはならない場合を1号から15号まで列挙します。破産して復権を得ない者、拘禁刑以上の刑の執行終了から5年を経過しない者、暴力団員等、免許を取り消されて5年を経過しない者などです。しかも12号・13号により、法人の役員や政令で定める使用人に該当者が一人でもいれば、法人そのものが弾かれます。条文は「免許をしてはならない」と定めており、行政庁に救済の裁量はありません。拒否する場合、2項により理由を附した書面で通知されます。
解説
宅建業の免許は、書類さえ揃えば下りると思われがちだ。だが宅地建物取引業法5条が並べる15の欠格事由に一つでも触れた瞬間、行政庁は「免許をしてはならない」。裁量の余地はなく、禁止である。怖いのは、審査されるのがあなた個人だけではない点だ。法人なら役員全員と、政令で定める使用人（支店長など事務所の代表者）まで洗われる。しかもここでいう役員には、登記に出てこない相談役や顧問も、実質的な支配力があれば含まれる。名前を貸しただけの相手の前科が、あなたの会社の免許を止める。逆に朗報もある。破産しても復権すれば翌日に申請でき、拘禁刑に執行猶予がついた者は猶予期間が満了した瞬間に欠格が消える。5年待つ必要はない。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法5条は免許の基準を定める規定であり、同法3条1項の免許について、行政庁が免許をしてはならない場合を各号に列挙する。破産して復権を得ない者、拘禁刑以上の刑から5年を経過しない者、暴力団員等のほか、役員または政令で定める使用人に該当者がいる法人も含まれる。2項は拒否理由を附した書面通知を義務づける。
手順
- 1.審査対象者の名簿を先に確定する 申請者本人だけでなく、法人なら全役員、個人・法人を問わず政令で定める使用人（事務所の代表者）を列挙する。登記簿上の取締役だけでなく、相談役・顧問・実質的な支配力を持つ出資者も2号括弧書きの役員に当たりうるため、報酬・出資比率・決裁関与から実態で拾う
- 2.名簿の各人を15号すべてに突き合わせる 1号（破産・復権）、2〜4号（免許取消し・駆け込み廃業）、5号（拘禁刑）、6号（列挙罪の罰金）、7号（暴力団員等）、8〜9号（不正・不誠実）、10号（心身の故障）を各人に当てる。前科は登記に出ないため本人からの申告が唯一の情報源で、聞きにくさを理由に飛ばすと申請そのものが無駄になる
- 3.該当者がいる場合、起算日を確定して申請日を設計する 実刑は執行終了日、執行猶予は猶予期間満了日（満了により刑の言渡しは効力を失う。刑法27条）、免許取消しは取消しの日、駆け込み廃業は届出の日が起点。申請日を満了日の翌日に置くだけで欠格が消える場合があり、日付設計が5年の空白を消す
- 4.待てない場合は体制を組み替える 該当者を役員および政令で定める使用人から外す。ただし相談役・顧問として残すと2号括弧書きで役員扱いになる余地が残り、14号（暴力団員等が事業活動を支配する者）にも触れうる。他人名義での申請・営業は名義貸し（13条）として重い罰則があり、選択肢にしない
- 5.事務所の31条の3要件を申請前に満たす 15号は事務所単位で効く。専任の宅地建物取引士が従業者数に対する基準を割っている事務所が一つでもあれば免許は下りない。採用するか、その事務所の従業者体制を組み替えるかを、開業予定日から逆算して判断する
- 6.拒否された場合は理由書面から争点を切り出す 2項の理由付記書面でどの号に該当と認定されたかを確認する。記載が「5条1項各号に該当」程度で具体性を欠くなら、理由提示の不備（行政手続法8条）自体が処分の違法事由になりうる。事実認定（役員の範囲、起算日）を争うなら審査請求が速い
よくある質問 AI による整理
Q1宅建業の免許の欠格事由とは？
宅地建物取引業法5条1項が列挙する15の事由です。破産、免許取消し、拘禁刑、罰金（特定の罪）、暴力団員等、不正な行為、心身の故障、事務所要件不備などが並び、一つでも該当すれば免許は拒否されます。
Q2破産したら宅建業の免許は何年取れない？
年数の待機はありません。1号が弾くのは「復権を得ない者」だけで、免責許可決定が確定すれば当然に復権します（破産法255条）。復権後は翌日でも申請可能で、5年待つ必要はありません。
Q3罰金刑があると宅建業の免許は取れない？
すべての罰金が欠格になるわけではありません。6号は宅地建物取引業法違反、暴力団対策法違反、刑法の傷害・暴行・脅迫・背任等、暴力行為等処罰法違反に限定しています。列挙外の罪の罰金なら欠格になりません。
Q4政令で定める使用人とは誰のこと？
事務所の代表者、いわゆる支店長・営業所長など、その事務所を実質的に統括する立場の従業者です。範囲は宅地建物取引業法施行令で確定され、13号により個人業者でもこの者に欠格事由があれば免許は下りません。
Q5免許を拒否されたらどうすればいい？
2項により理由を附した書面が届くので、まずどの号に該当と認定されたかを特定します。争うなら審査請求（処分を知った日の翌日から3か月）か取消訴訟（処分を知った日から6か月）です。
Q6廃業届を出せば5年の欠格を避けられる？
避けられません。3号は、取消処分の聴聞の期日・場所が公示された日から処分日までの間に出された廃業届を逃げ得として扱わず、届出の日から5年欠格とします。相当の理由がある場合のみ除かれます。
Q7専任の宅地建物取引士が足りないと免許は下りない？
下りません。15号は31条の3に規定する要件を欠く事務所がある者を欠格とします。事務所ごとの専任取引士の設置数が基準を割っていれば、他の14号すべてが白でも免許は拒否されます。
Q8未成年者でも宅建業の免許は取れる？
営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者なら取れます。11号が弾くのはその行為能力がない未成年者で、かつ法定代理人が1号から10号のいずれかに該当する場合です。
この条文についての質問 AI による整理
Q1執行猶予がついたんですが、やっぱり5年待たないとダメですか？
待つ必要はない。5号の5年は「刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日」が起点で、執行猶予は期間が満了すれば刑の言渡し自体が効力を失う（刑法27条）。満了の翌日には欠格が消える。実務のポイント：実刑は出所から5年、猶予は満了の翌日。この差を窓口が進んで説明することは少なく、猶予期間中に相談して「5年後に来てください」と誤解したまま帰る人が実際にいる。
Q2取締役を降りて相談役になれば、免許はもらえますよね？
その発想は2号の括弧書きに先回りされている。役員には、相談役・顧問その他いかなる名称でも、取締役等と同等以上の支配力を有すると認められる者が含まれる。12号は役員に欠格者のいる法人を弾くので、肩書を変えても結論は動かない。実務のポイント：見られるのは登記簿ではなく実態で、報酬額、出資比率、決裁への関与が資料から拾われる。名前を抜いても送金記録が残っていれば支配力の証拠になる。
Q35年前に免許を取り消された会社の役員でした。自分名義で新しく申請できますか？
2号の括弧書きが直撃する。66条1項8号・9号による取消しの場合、聴聞の期日及び場所の公示日前60日以内に役員だった者は、取消しの日から5年間、個人としても欠格になる。会社を畳んでも欠格は人に付いてくる。実務のポイント：起点は取消しの日であって退任日ではない。公示日の60日より前に退任していれば連座しないので、退任日が残る議事録と登記の日付が唯一の防御資料になる。
Q4精神科の通院歴があると免許は取れないんでしょうか？
取れないとは限らない。かつて成年被後見人・被保佐人は一律に欠格とされていたが、令和元年（2019年）の法改正でその定めは削除され、現在の10号は「心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの」という個別判断に変わった。通院歴だけでは該当しない。実務のポイント：問われるのは診断名ではなく、認知・判断・意思疎通を適切に行えるかという機能面で、主治医の診断書の書きぶりが結論を左右する。
間違えやすい点 AI による整理
- 破産すると宅建業はできない、と知っている人は多い。だが深刻度の見積もりを逆方向に誤っている。1号が弾くのは「復権を得ない者」だけで、免責許可決定が確定すれば当然に復権する（破産法255条）。5年の待機はどこにも書かれていない。破産歴を理由に開業を5年見送った人は、条文に存在しない自主規制で5年を捨てている
- 「前科があると何年待てばいいですか」という問いの立て方自体がずれている。5条は前科の有無ではなく、刑の種類と罪名で切っている。拘禁刑以上なら罪名を問わず5年（5号）、罰金なら宅地建物取引業法違反、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律違反、傷害、暴行、脅迫、背任など列挙された罪だけが5年（6号）。同じ罰金でも列挙外の罪なら欠格にならない。聞くべきは年数ではなく、どの刑でどの条文かだ
- あなたから見れば「役員」とは登記された取締役のことだ。だが5条から見れば、相談役でも顧問でも、取締役等と同等以上の支配力を有すると認められればそれは役員である。この落差が組織図を無効化する。実務で提出する役員名簿と、行政庁が想定している役員の範囲がずれていると、申請後に実態を突かれて足元が崩れる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 審査の対象 | 5条：業者（申請者本人＋法人役員＋政令で定める使用人） | 18条1項：宅地建物取引士の登録を受けようとする個人本人 66条1項：既に免許を受けている業者（事後の取消し） |
| 効果 | 免許をしてはならない（参入前の入口封鎖） | 登録を受けることができない（資格者個人の排除） 免許を取り消さなければならない／できる（事後排除） |
| 他者の欠格が波及するか | 波及する。役員・使用人一人の該当で法人全体が12号・13号で弾かれる | 波及しない。登録は個人単位の判断 波及する。8号・9号の取消しは役員個人に5年の連座（5条2号） |
| 期間の起算点 | 刑の執行終了日／取消しの日／廃業届出の日から5年（1号は復権時に解除） | 5条とほぼ並行する起算点（登録拒否事由として規定） 取消しの日が5条2号・4号の起点になる |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も経紀業の消極的資格を列挙し、破産・特定犯罪の刑・許可取消しからの一定年数を排除条件とする。日本と同じく法人役員に波及する設計で、事前排除型という基本発想は共通する
韓国は開設登録の結格事由として破産・禁錮以上の刑・登録取消しからの年数を列挙。法人の社員・임원に結格者がいれば法人も登録できない点まで日本12号と構造が一致する
ドイツは Zuverlässigkeit（信頼性）と geordnete Vermögensverhältnisse（整った資産状況）という一般条項で許可を判断する。日本の15号列挙型と異なり、行政庁の評価余地が広い
米国は州ごとの免許法で、詐欺・不誠実行為・重罪の有罪判決を拒否・懲戒事由とする。年数の一律区切りより、当該行為と業務適性との関連性を個別に評価する運用が中心
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もし共同創業者が5年前に傷害事件で罰金を払っていたら、会社の免許はどうなる？ 役員に一人でも6号該当者がいれば、法人そのものが12号で弾かれる。創業メンバーの過去は登記簿には載らず、本人の口からしか出てこない。聞きにくいという理由で確認を飛ばした結果、申請そのものが無駄になる
- 免許取消しの聴聞通知が届いた経営者が、先に廃業届を出して逃げ切ろうと考える。だが3号は、聴聞の期日・場所が公示された日から処分の日までに出された廃業届を、逃げ得として扱わない。届出の日から5年、本人も、公示日前60日以内に役員だった者も再参入できない（4号）
- 自己破産した。免責許可決定が確定して復権した。翌日から免許申請は可能で、5年の待機は要らない（1号）
- 開業予定日まであと45日。専任の宅地建物取引士が退職し、事務所の従業者に対する設置数が基準を割った。31条の3の要件を欠く事務所がある限り、15号で免許は下りない。人を採るか、その事務所の従業者体制を組み替えるか、判断できる時間は数週間しかない
- 友人が「相談役なら名前だけだから問題ない」と言って、元暴力団員を迎え入れようとしている。相談役でも実質的な支配力があれば2号括弧書きの役員に当たり、さらに14号は暴力団員等が事業活動を支配する法人そのものを排除する。肩書の工夫では抜けられない
取るべき行動
被害を受けた側：1. 拒否は2項により理由を附した書面で通知される。まずどの号に該当すると認定されたかを特定する2. 理由の記載が「5条1項各号に該当」程度で具体性を欠くなら、理由提示の不備自体が処分の違法事由になりうる3. 争うなら審査請求か取消訴訟。事実認定（役員の範囲、起算日）を争うなら審査請求が速い4. 反証は書面で組む。判決謄本、刑の執行終了を示す資料、退任日を記録した議事録と登記事項証明書
訴えられた側：1. 該当しうる号と起算日を確定する。実刑なら執行終了日、執行猶予なら猶予期間満了日、取消しなら取消しの日、廃業届なら届出の日2. 待てないなら、その者を役員および政令で定める使用人から外す構成に変える。ただし相談役・顧問として残すと2号括弧書きで役員扱いになる余地が残る3. 他人名義での申請・営業は名義貸し（13条）で重い罰則、選択肢にしない4. 10号の心身の故障は一律欠格ではなく個別判断、診断書の内容で反論できる
時効（請求できる期限）：本条自体に申請期限はない。欠格が解けるのは各号の起算日から5年（1号は復権の時、10号は該当状態が解消した時）。免許拒否処分を争う期限は、審査請求が処分を知った日の翌日から3か月（行政不服審査法18条）、取消訴訟が処分を知った日から6か月（行政事件訴訟法14条）
学説
通説・行政実務：5条1項各号は限定列挙であり、「免許をしてはならない」という文言から行政庁に免許付与の裁量は認められないと解される。他方、2項の理由付記義務は行政手続法8条の趣旨を受けたもので、記載の具体性を欠く拒否処分は違法となりうる
改正沿革 AI による整理
- 令和元年（2019年）成年被後見人等の権利制限の適正化 成年被後見人・被保佐人を一律に欠格とする定めを削除し、心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの、という個別審査型の欠格事由に置き換えた
- 令和4年（2022年）公布、令和7年（2025年6月1日）施行 刑法における懲役・禁錮の拘禁刑への統合に伴い、5号の「禁錮以上の刑」が「拘禁刑以上の刑」に改められた
改正の年表
- 1.昭和27年（1952年） 新設：宅地建物取引業法制定に伴い、免許（当初は登録）の消極的要件として規定。戦後の不動産取引の混乱を受け、事後救済ではなく事前の参入排除で取引相手方を保護する枠組みが選択された
- 2.令和元年（2019年） 改正：成年被後見人・被保佐人を一律に欠格とする定めを削除し、心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの、という個別審査型の欠格事由に置き換えた
- 3.令和4年（2022年）公布・令和7年（2025年）施行 改正：刑法における懲役・禁錮の拘禁刑への統合に伴い、5号の「禁錮以上の刑」が「拘禁刑以上の刑」に改められた
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