宅地建物取引業法 第18条（宅地建物取引士の登録）
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- 試験に合格した者で、宅地若しくは建物の取引に関し国土交通省令で定める期間以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものは、国土交通省令の定めるところにより、当該試験を行つた都道府県知事の登録を受けることができる。ただし、次の各号のいずれかに該当する者については、この限りでない。
- 一宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者
- 二破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
- 三第六十六条第一項第八号又は第九号に該当することにより第三条第一項の免許を取り消され、その取消しの日から五年を経過しない者（当該免許を取り消された者が法人である場合においては、当該取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日前六十日以内にその法人の役員であつた者で当該取消しの日から五年を経過しないもの）
- 四第六十六条第一項第八号又は第九号に該当するとして免許の取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に第十一条第一項第五号の規定による届出があつた者（宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある者を除く。）で当該届出の日から五年を経過しないもの
- 五第五条第一項第四号に該当する者
- 六拘禁刑以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から五年を経過しない者
- 七この法律若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反したことにより、又は刑法第二百四条、第二百六条、第二百八条、第二百八条の二、第二百二十二条若しくは第二百四十七条の罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から五年を経過しない者
- 八暴力団員等
- 九第六十八条の二第一項第二号から第四号まで又は同条第二項第二号若しくは第三号のいずれかに該当することにより登録の消除の処分を受け、その処分の日から五年を経過しない者
- 十第六十八条の二第一項第二号から第四号まで又は同条第二項第二号若しくは第三号のいずれかに該当するとして登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に登録の消除の申請をした者（登録の消除の申請について相当の理由がある者を除く。）で当該登録が消除された日から五年を経過しないもの
- 十一第六十八条第二項又は第四項の規定による禁止の処分を受け、その禁止の期間中に第二十二条第一号の規定によりその登録が消除され、まだその期間が満了しない者
- 十二心身の故障により宅地建物取引士の事務を適正に行うことができない者として国土交通省令で定めるもの
- 2.前項の登録は、都道府県知事が、宅地建物取引士資格登録簿に氏名、生年月日、住所その他国土交通省令で定める事項並びに登録番号及び登録年月日を登載してするものとする。
この条文の基本情報
宅地建物取引士の登録とは何ですか？
定義宅地建物取引士の登録とは、宅地建物取引業法第18条に定められた規定で、「試験に合格した者で、宅地若しくは建物の取引に関し国土交通省令で定める期間以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第18条（宅地建物取引士の登録）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第18条の条文原文は「試験に合格した者で、宅地若しくは建物の取引に関し国土交通省令で定める期間以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力…」で始まります。
- 宅地建物取引業法第18条は第三章 宅地建物取引士に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第18条の前の条は宅地建物取引業法第17条の18です。
- 宅地建物取引業法第18条の次の条は宅地建物取引業法第19条です。
- 宅地建物取引業法第18条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
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下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第18条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第18条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/18
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法18条は、宅建試験合格者が実務経験2年または登録実務講習の修了を前提に、試験を行った都道府県知事の登録を受けられると定める。12の欠格事由がある。
Q · 宅建試験に合格したら、すぐに宅地建物取引士として働けるんですか？
合格だけでは足りず、登録と士証交付の二段階が要ります。
宅地建物取引業法18条により、宅建試験に合格した者は、宅地建物の取引に関する国土交通省令所定の期間（2年）以上の実務経験、またはこれに代わる登録実務講習の修了を前提に、試験を行った都道府県知事の登録を申請できます。ただし同条1項1号から12号までの欠格事由、たとえば破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者、拘禁刑以上の刑の執行を終わった日から5年を経過しない者、傷害・暴行・脅迫・背任などの罰金刑から5年を経過しない者に当たると登録できません。登録の後にさらに22条の2の宅地建物取引士証の交付を受けて、初めて35条の重要事項の説明ができます。
解説
宅建試験の合格通知書、あれは資格証ではない。名刺に「宅地建物取引士」と刷ってよい紙でもない。18条が定めているのは、合格という切符を持った人間が都道府県知事の名簿に名前を載せてもらうための条件である。関門は二つ。ひとつは宅地建物の取引に関する実務経験が国土交通省令で定める期間（2年）以上あること、なければ登録実務講習の修了で代替できる。もうひとつが12個並んだ欠格事由で、実際に人を止めるのはこちらだ。拘禁刑以上なら執行を終わった日から5年、罰金でも宅地建物取引業法違反・暴力団対策法違反、刑法の傷害・暴行・脅迫・背任なら5年。あなたが見落とすのは、この7号が拾う罪名と拾わない罪名の線引きである。合格の効力は一生消えないが、登録できるかどうかは過去5年のあなたの前歴が決める。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法第18条は、宅地建物取引士の資格登録の要件を定める規定である。試験合格者のうち、国土交通省令所定の期間以上の実務経験を有する者、または国土交通大臣が同等以上の能力を有すると認めた者が、試験を行った都道府県知事の登録を受けることができる。ただし同条1項各号の欠格事由に該当する者は登録を受けられない。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.18条1項1号から12号までを自己点検する 合格通知を受け取ったら、まず12個の欠格事由を罪名と刑の種類まで降りて確認する。とくに6号の拘禁刑以上、7号の限定列挙された罰金刑、2号の破産、11号の禁止処分中の消除に該当しないかを、判決書や決定書の原本で照合する
- 2.実務経験2年か登録実務講習かを決める 宅地建物の取引に関する実務経験が国土交通省令所定の期間以上あるかを勤務実態ベースで判断する。受付・経理・一般庶務のみの期間は原則として算入されないため、証明が難しければ国土交通大臣の登録を受けた登録実務講習を申し込み、修了で代替する
- 3.身分証明書と登記されていないことの証明書を取り寄せる 本籍地の市区町村が発行する身分証明書と、法務局が発行する登記されていないことの証明書を請求する。本籍を移した回数だけ取り寄せ先が増えるため、遠隔地であれば郵送請求の往復日数を先に見積もっておく
- 4.試験を行った都道府県知事あてに登録を申請する 住所地や勤務地ではなく、受験した都道府県の知事あてに申請書と添付書類一式を提出する。窓口は都道府県によって出先機関や指定団体が担うこともあるため、提出先と手数料の納付方法を事前に確認する
- 5.22条の2の宅地建物取引士証の交付を申請する 登録が登録簿に登載されたら、続けて宅地建物取引士証の交付を申請する。試験合格から1年以内の申請であれば法定講習が免除されるため、合格直後に登録と士証交付まで一気に進めるのが最も安く早い
よくある質問 AI による整理
Q1登録実務講習とは？
実務経験2年に代えて登録の要件を満たすための講習です。国土交通大臣の登録を受けた機関が実施し、修了すると18条1項の「同等以上の能力を有すると認められた者」として扱われます。
Q2宅建士の登録はどこの知事に申請しますか？
18条1項により、登録は「当該試験を行つた都道府県知事」に対して申請します。住所地や勤務地の知事ではありません。大阪で受験したなら、東京在住でも大阪府知事あてに申請します。
Q3破産したら宅建士に登録できない？
18条1項2号の欠格は「破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者」です。免責許可決定の確定などで復権すれば欠格は消え、他の号のような5年の待機期間はありません。
Q4執行猶予中でも宅建士登録はできる？
猶予期間中は6号の「拘禁刑以上の刑に処せられ、その執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者」に当たり登録できません。猶予期間を取消しなく経過すれば刑の言渡しは効力を失います。
Q5未成年者は宅建士登録できる？
18条1項1号は「宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者」を欠格とします。営業許可を得ているなど同一の行為能力がある未成年者は、この号には当たりません。
Q6宅建士の登録が消除されるのはどんなとき？
68条の2の登録消除処分を受けた場合です。18条1項9号は、その処分の日から5年を経過しない者を欠格とします。虚偽の記載で登録を受けた場合も消除の対象になります。
Q7宅建士登録に必要な書類は？
登録申請書のほか、本籍地の市区町村が発行する身分証明書、法務局の登記されていないことの証明書、実務経験証明書または登録実務講習の修了証などです。詳細は申請先の都道府県が案内しています。
Q8登録を拒否されたら不服申立てできる？
できます。拒否処分には行政手続法8条により理由の提示が必要で、処分を知った日の翌日から3か月以内の審査請求、6か月以内の取消訴訟が可能です。5年の起算日の認定誤りは争点になり得ます。
この条文についての質問 AI による整理
Q1実務経験2年って、不動産会社で事務をやってた期間も入りますか？
入らない可能性が高い。18条1項が求めるのは宅地建物の取引に関する実務であり、契約や重要事項説明に関わる業務が中心である。受付、経理、一般庶務だけの期間は原則として算入されない。実務のポイント：勤務実態を証明する手間より、登録実務講習を受けて修了する方が早くて確実な場合が多い。経験年数の主張で押し切ろうとして差戻しを食らうくらいなら、最初から講習を選ぶ人が実務では多数派である
Q2昔払った罰金、もう終わってるのに何で引っかかるんですか？
7号は罪名を限定列挙している。宅地建物取引業法違反、暴力団対策法違反、刑法の傷害・現場助勢・暴行・凶器準備集合・脅迫・背任、暴力行為等処罰に関する法律違反、この罰金は執行終了から5年である。実務のポイント：交通違反の反則金は刑罰ではないので無関係。過失運転致傷の罰金も7号の列挙にはない。ただし拘禁刑以上なら6号で全罪名が対象になるので、執行猶予付き判決かどうかが分水嶺になる
Q3登録さえ済めば、重要事項説明はできますよね？
できない。18条の登録の次に、22条の2の宅地建物取引士証の交付を受ける必要がある。35条の重要事項説明では相手方に士証を提示する義務があるため、士証がなければ業務そのものが成り立たない。実務のポイント：士証の有効期間は5年で、更新には法定講習の受講が要る。合格から1年以内に申請する場合は法定講習が免除されるので、合格直後に一気に士証まで取るのが最も安く早い
Q4引っ越したら、登録も今の都道府県に移せますか？
住所が変わっただけでは移せない。登録の移転（19条の2）は、勤務先の宅地建物取引業者の事務所が他の都道府県にある場合に限られ、しかも義務ではなく任意である。単なる住所変更は変更の登録（20条）で処理する。実務のポイント：登録を移転すると新しい士証が交付されるが、有効期間は従前の士証の残りを引き継ぐ。移転で5年がリセットされると思って更新時期を見誤る人がいる
間違えやすい点 AI による整理
- 「合格すれば宅地建物取引士を名乗れるのか」という問いの立て方そのものが一段飛ばしている。合格、18条の登録、22条の2の宅地建物取引士証の交付、この三段階がそろって初めて重要事項の説明（35条）ができる。登録だけの状態でも、まだ名乗る資格はない
- 欠格事由に前科が関わることは誰でも想像する。深刻なのはその射程である。拘禁刑だけでなく罰金でも、傷害（刑法204条）、暴行（208条）、脅迫（222条）、背任（247条）、そして暴力行為等処罰に関する法律違反なら5年間登録できない。酔って人を突き飛ばした一晩が、5年分の職歴設計を書き換える
- 実務経験2年がなければ登録できないと信じている合格者は多いが、国土交通大臣の登録を受けた登録実務講習を修了すれば、実務経験2年以上を有する者と同等以上と扱われる。数万円と数日で埋まる溝を、2年かけて埋めようとしている人がいる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 何を審査するか | 18条：宅建士個人の登録適格（実務経験＋12の欠格事由） | 5条：宅建業者の免許欠格（法人・役員を含む適格性） 22条の2：登録済みの者への士証交付（法定講習の受講） |
| 処分権者 | 試験を行った都道府県知事 | 国土交通大臣または都道府県知事（事務所の所在で分岐） 登録をしている都道府県知事 |
| できるようになること | 登録簿への登載。ただし単独では重要事項説明はできない | 宅地建物取引業の営業そのもの 士証の提示を伴う35条の重要事項説明が可能になる |
| 期間の考え方 | 登録自体は無期限。欠格は原則5年、破産は復権で即時解消 | 免許は5年ごとの更新 士証の有効期間は5年、更新に法定講習 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も不動產經紀人に対し資格試験に加えて經紀人證書と執業證書の二段階を課し、一定の前科等を消極資格とする。証書の二段構えは日本の登録と士証の関係に近い
韓国も公認仲介士に対し破産・刑の執行終了後の一定期間を欠格事由とする。期間の刻み方と限定列挙の手法が日本と類似する
ドイツは個人資格の登録制ではなく、不動産仲介業そのものを許可制とし、信頼性と資産状況を審査する。個人の名簿登載ではなく営業許可に統合されている点が日本と異なる
米国は州ごとにライセンス制を敷き、犯罪歴審査と実務時間・教育時間の要件を課す。州をまたぐと相互承認の可否が問題になる点が、日本の都道府県知事登録と対比できる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 合格した年の冬、居酒屋で肩がぶつかった相手を突き飛ばして怪我をさせ、罰金30万円。傷害は刑法204条、18条1項7号の直撃である。罰金を納めた日から5年、登録は通らない。合格自体は失効しないので5年後に申請すればよいが、その5年で内定も転職計画も崩れる。あと数日で申請書を出すつもりだったなら、今夜のうちに起算日を確認すべきだ
- もし、自己破産の申立てを準備している最中に登録申請を控えていたとしたら？ 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者は2号で欠格になる。ただし免責許可決定が確定すれば復権し、その瞬間に欠格は消える。他の号のような5年の待機はない。ここを知らずに「破産したから5年ダメだ」と申請を先送りする合格者が実際にいる
- 大阪で受験して合格、翌春に東京へ転勤。登録は試験を行った大阪府知事に対してしか申請できない。東京都知事の窓口に持ち込んでも受理されない
- あなたが不動産会社の採用担当で、合格者を専任の宅地建物取引士として迎える段取りを組んだとする。入社後に登録が拒否されれば、事務所ごとの5人に1人という設置義務（宅地建物取引業法31条の3）が満たせず、その事務所は営業を開けない。欠格事由の確認を内定前にやるか後にやるかで、開設スケジュールが数か月動く
- 懲役1年、執行猶予3年の判決を受けた。猶予期間中は6号に該当して登録できない。だが猶予期間を取消しなく経過すれば刑の言渡し自体が効力を失う（刑法27条）ため、満了の翌日から登録は可能になる。ここから5年数える必要はない。実務でもこの誤解で1年以上を無駄にする人がいる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 自分が12号のどれにも触れないかを、罪名と刑の種類まで降りて確認する。反則金は刑罰ではないので無関係2. 実務経験2年を証明できないなら、登録実務講習の修了で代替する3. 受験した都道府県の知事あてに申請、身分証明書と登記されていないことの証明書は早めに取り寄せる4. 拒否されたら理由の提示を求め（行政手続法8条）、5年の起算日の認定に誤りがないか照合する
訴えられた側：1. 欠格事由に触れている自覚があるなら、申請前に起算日を計算し、いつ解除されるかを確定させる2. 執行猶予中なら満了日、罰金なら納付日が基準になる3. 事業者側であれば、登録拒否が判明した時点で専任の宅地建物取引士の欠員（31条の3）を2週間以内に補充する体制を作る4. 虚偽記載で登録を受けると後に消除処分（68条の2）となり、そこから5年の欠格が積み上がる。隠すより待つ方が短い
時効（請求できる期限）：登録申請自体に期限はなく、試験合格の効力も無期限である。欠格の5年は、罰金または拘禁刑の執行を終わった日、もしくは執行を受けることがなくなった日から起算する。登録拒否処分に不服があれば、処分を知った日の翌日から3か月以内に審査請求（行政不服審査法18条）、6か月以内に取消訴訟（行政事件訴訟法14条）
学説
通説：18条1項各号の欠格事由は限定列挙であり、類推によって対象を拡張することはできない。とくに7号は罰金刑の対象となる罪名を条文上明示しているため、列挙外の罪名による罰金は欠格事由に当たらないと解される
改正沿革 AI による整理
- 令和元年（2019年） 成年被後見人・被保佐人を一律に欠格とする規定を削除し、心身の故障により宅地建物取引士の事務を適正に行うことができない者として国土交通省令で定めるもの、という個別審査型の規定に改正
- 令和4年（2022年）公布、令和7年（2025年6月1日）施行 刑法改正による懲役と禁錮の拘禁刑への統合に伴い、6号の文言が「禁錮以上の刑」から「拘禁刑以上の刑」に改正
改正の年表
- 1.昭和27年（1952年） 新設：宅地建物取引業法の制定に伴い、取引に関与する専門家の資格審査の枠組みが設けられる
- 2.平成26年（2014年）改正、平成27年（2015年）施行 改正：「宅地建物取引主任者」から「宅地建物取引士」への名称変更に伴い、本条の用語が整理された
- 3.令和元年（2019年） 改正：成年被後見人・被保佐人を一律に欠格とする規定を削除し、心身の故障により宅地建物取引士の事務を適正に行うことができない者として国土交通省令で定めるものという個別審査型の規定に改められた
- 4.令和4年（2022年）公布、令和7年（2025年）施行 改正：刑法改正による懲役と禁錮の拘禁刑への統合に伴い、6号の文言が「禁錮以上の刑」から「拘禁刑以上の刑」に改められた
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