要点宅地建物取引業法 2 条は「宅地」「宅地建物取引業」「宅地建物取引業者」「宅地建物取引士」を定義する。用途地域内の土地は宅地に含まれ、自ら貸借は業から除かれる。
Q · 自分の土地を売るだけなら、宅建業の免許はいらないんですか？
一回限りなら不要だが、区画割りで反復継続すると必要になる
宅地建物取引業法 2 条 2 号は、宅地建物の売買・交換、および売買・交換・貸借の代理・媒介を「業として行う」ものを宅地建物取引業と定義します。単発の自己所有地の売却は通常「業として」に当たりませんが、土地を複数区画に分割し、広告を出して不特定多数へ反復継続して売却すると、自己物件であっても宅地建物取引業に該当し、免許なしでは 12 条 1 項違反として 79 条の罰則（3 年以下の拘禁刑または 300 万円以下の罰金）の対象になり得ます。なお「自ら貸借」は定義から除かれるため、大家業やサブリースは免許不要です。
アパートを一棟建てて自分で貸す。この行為に免許は一切要らない。だが相続した実家の土地を四区画に分けて別々の買主に売れば、あなたは無免許営業として三年以下の拘禁刑または三百万円以下の罰金の射程に入る（宅地建物取引業法 79 条）。その分かれ目を作っているのが、本条の四つの定義語である。二号は「自ら貸借」を宅地建物取引業から外しているので、大家業もサブリースも免許不要。一方で一号の「宅地」は、建物が建っている土地に限らない。都市計画法 8 条 1 項 1 号の用途地域内にあれば、畑でも山林でも青空駐車場でも宅地として扱われる（道路、公園、河川、広場、水路など公共施設用地は除く）。あなたの土地が宅地かどうかは、見た目ではなく都市計画図の線引きで決まっている。
宅地建物取引業法 2 条は、同法における基本用語の定義規定である。宅地とは建物の敷地に供せられる土地および都市計画法 8 条 1 項 1 号の用途地域内の土地（道路・公園・河川その他政令で定める公共施設用地を除く）をいい、宅地建物取引業とは宅地建物の売買・交換または売買・交換・貸借の代理・媒介を業として行う行為をいう。
AI 輔助整理，以條文原文為準
宅地建物取引業法 2 条 1 号では、建物の敷地に供せられる土地に加え、都市計画法 8 条 1 項 1 号の用途地域内の土地（道路・公園・河川・広場・水路など公共施設用地を除く）も宅地に含まれます。
用途地域内にあれば宅地に当たります。建物がなくても、公共施設用地でない限り 2 条 1 号後段により宅地として扱われます。用途地域外なら建物の敷地でない限り宅地ではありません。
単発売却なら通常不要です。ただし複数区画に分割し広告して不特定多数へ反復継続して売ると「業として行う」（2 条 2 号）に該当し、免許が必要になります。
不要です。2 条 2 号が挙げるのは売買・交換と、売買・交換・貸借の代理・媒介であり、「自ら貸借」は列挙から外れています。サブリース（転貸）も同様に免許不要です。
2 条 3 号により、3 条 1 項の免許を受けて宅地建物取引業を営む者をいいます。無免許で営業している者は、業者を名宛人とする保護規定の適用対象になりません。
違います。2 条 4 号の宅地建物取引士は 22 条の 2 第 1 項の取引士証の交付を受けた者を指します。合格→資格登録→取引士証交付の三段階を経る必要があります。
現況が農地でも、用途地域内であれば 2 条 1 号後段により宅地に当たります。ただし売買には農地法の許可が別途必要で、宅建業法とは別の規制系統です。
不特定多数を相手に反復継続して行うことを指し、区画数、広告の有無、期間、相手方の範囲などの外形から判断されます。国土交通省の解釈・運用の考え方に判断基準が示されています。
不要である。2 条 2 号が宅地建物取引業として挙げるのは、自ら行う売買と交換、そして売買、交換、貸借の代理と媒介であり、「自ら貸借」は列挙から外れている。だから大家業も転貸（サブリース）も免許は要らない。業界裏話ヒント：この免許不要の裏返しとして、宅地建物取引業法 35 条の重要事項説明義務も及ばない。そこでサブリース事業者には賃貸住宅管理業法が別途、契約前の重要事項説明を課している。免許がないことと規制がないことは同義ではない
名乗れない。2 条 4 号の宅地建物取引士とは、22 条の 2 第 1 項の宅地建物取引士証の交付を受けた者だけを指す。合格の次に、2 年の実務経験または登録実務講習を経た資格登録、さらに取引士証の交付という段階がある。業界裏話ヒント：取引士でない者が取引士またはこれに類似する名称を使うと過料の対象になる。試験合格自体に有効期限はないが、登録後 1 年を超えて証の交付を受ける場合は法定講習が必要になるため、名刺を刷る前に自分がどの段階にいるかを確認する（最新の改正状況をご確認ください）
原則として契約自体は有効である。12 条 1 項違反は 79 条で処罰されるが、取締法規違反が直ちに私法上の効力を失わせるわけではない。業界裏話ヒント：問題は無効かどうかではなく、相手が 2 条 3 号の宅地建物取引業者でないため、クーリングオフ、手付額の制限、瑕疵担保責任の特約制限といった業者を名宛人とする保護規定がまとめて外れる点にある。弁済業務保証金による回収の道も閉じる。免許番号の確認は形式手続ではなく、使える救済メニューの確認である
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|---|---|---|
| 条文の役割 | 2 条：宅地・宅建業・業者・取引士の定義（適用範囲の入口） | — |
| 免許の要否 | 自ら売買・交換、売買交換貸借の代理媒介を業とすれば要免許 | — |
| 自ら貸借の扱い | 2 条 2 号の列挙外＝宅地建物取引業に当たらない | — |
| 違反の効果 | 定義規定自体に罰則なし | — |
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