宅地建物取引業法 第2条（用語の定義）
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- この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
- 一宅地建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第八条第一項第一号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。
- 二宅地建物取引業宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。
- 三宅地建物取引業者第三条第一項の免許を受けて宅地建物取引業を営む者をいう。
- 四宅地建物取引士第二十二条の二第一項の宅地建物取引士証の交付を受けた者をいう。
この条文の基本情報
用語の定義とは何ですか？
定義用語の定義とは、宅地建物取引業法第2条に定められた規定で、「この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第2条（用語の定義）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第2条の条文原文は「この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。」で始まります。
- 宅地建物取引業法第2条は第一章 総則に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第2条の前の条は宅地建物取引業法第1条です。
- 宅地建物取引業法第2条の次の条は宅地建物取引業法第3条です。
- 宅地建物取引業法第2条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第2条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第2条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/2
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法2条は「宅地」「宅地建物取引業」「宅地建物取引業者」「宅地建物取引士」を定義する。用途地域内の土地は宅地に含まれ、自ら貸借は業から除かれる。
Q · 自分の土地を売るだけなら、宅建業の免許はいらないんですか？
一回限りなら不要だが、区画割りで反復継続すると必要になる
宅地建物取引業法2条2号は、宅地建物の売買・交換、および売買・交換・貸借の代理・媒介を「業として行う」ものを宅地建物取引業と定義します。単発の自己所有地の売却は通常「業として」に当たりませんが、土地を複数区画に分割し、広告を出して不特定多数へ反復継続して売却すると、自己物件であっても宅地建物取引業に該当し、免許なしでは12条1項違反として79条の罰則（3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金）の対象になり得ます。なお「自ら貸借」は定義から除かれるため、大家業やサブリースは免許不要です。
解説
アパートを一棟建てて自分で貸す。この行為に免許は一切要らない。だが相続した実家の土地を四区画に分けて別々の買主に売れば、あなたは無免許営業として三年以下の拘禁刑または三百万円以下の罰金の射程に入る（宅地建物取引業法79条）。その分かれ目を作っているのが、本条の四つの定義語である。二号は「自ら貸借」を宅地建物取引業から外しているので、大家業もサブリースも免許不要。一方で一号の「宅地」は、建物が建っている土地に限らない。都市計画法8条1項1号の用途地域内にあれば、畑でも山林でも青空駐車場でも宅地として扱われる（道路、公園、河川、広場、水路など公共施設用地は除く）。あなたの土地が宅地かどうかは、見た目ではなく都市計画図の線引きで決まっている。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法2条は、同法における基本用語の定義規定である。宅地とは建物の敷地に供せられる土地および都市計画法8条1項1号の用途地域内の土地（道路・公園・河川その他政令で定める公共施設用地を除く）をいい、宅地建物取引業とは宅地建物の売買・交換または売買・交換・貸借の代理・媒介を業として行う行為をいう。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
よくある質問 AI による整理
Q1宅地とは何ですか？
宅地建物取引業法2条1号では、建物の敷地に供せられる土地に加え、都市計画法8条1項1号の用途地域内の土地（道路・公園・河川・広場・水路など公共施設用地を除く）も宅地に含まれます。
Q2青空駐車場は宅地ですか？
用途地域内にあれば宅地に当たります。建物がなくても、公共施設用地でない限り2条1号後段により宅地として扱われます。用途地域外なら建物の敷地でない限り宅地ではありません。
Q3自分の土地を売るのに宅建免許は必要？
単発売却なら通常不要です。ただし複数区画に分割し広告して不特定多数へ反復継続して売ると「業として行う」（2条2号）に該当し、免許が必要になります。
Q4大家に宅建業免許は必要ですか？
不要です。2条2号が挙げるのは売買・交換と、売買・交換・貸借の代理・媒介であり、「自ら貸借」は列挙から外れています。サブリース（転貸）も同様に免許不要です。
Q5宅地建物取引業者の定義は？
2条3号により、3条1項の免許を受けて宅地建物取引業を営む者をいいます。無免許で営業している者は、業者を名宛人とする保護規定の適用対象になりません。
Q6宅建試験に合格したら宅地建物取引士ですか？
違います。2条4号の宅地建物取引士は22条の2第1項の取引士証の交付を受けた者を指します。合格→資格登録→取引士証交付の三段階を経る必要があります。
Q7農地は宅地建物取引業法上の宅地ですか？
現況が農地でも、用途地域内であれば2条1号後段により宅地に当たります。ただし売買には農地法の許可が別途必要で、宅建業法とは別の規制系統です。
Q8業として行うとはどういう意味ですか？
不特定多数を相手に反復継続して行うことを指し、区画数、広告の有無、期間、相手方の範囲などの外形から判断されます。国土交通省の解釈・運用の考え方に判断基準が示されています。
この条文についての質問 AI による整理
Q1アパート経営してるんですけど、宅建の免許っているんですか？
不要である。2条2号が宅地建物取引業として挙げるのは、自ら行う売買と交換、そして売買、交換、貸借の代理と媒介であり、「自ら貸借」は列挙から外れている。だから大家業も転貸（サブリース）も免許は要らない。実務のポイント：この免許不要の裏返しとして、宅地建物取引業法35条の重要事項説明義務も及ばない。そこでサブリース事業者には賃貸住宅管理業法が別途、契約前の重要事項説明を課している。免許がないことと規制がないことは同義ではない
Q2宅建試験に受かったんで、もう宅建士って名乗っていいですよね？
名乗れない。2条4号の宅地建物取引士とは、22条の2第1項の宅地建物取引士証の交付を受けた者だけを指す。合格の次に、2年の実務経験または登録実務講習を経た資格登録、さらに取引士証の交付という段階がある。実務のポイント：取引士でない者が取引士またはこれに類似する名称を使うと過料の対象になる。試験合格自体に有効期限はないが、登録後1年を超えて証の交付を受ける場合は法定講習が必要になるため、名刺を刷る前に自分がどの段階にいるかを確認する（最新の改正状況をご確認ください）
Q3免許を持ってない人から不動産を買った契約って、無効になるんですか？
原則として契約自体は有効である。12条1項違反は79条で処罰されるが、取締法規違反が直ちに私法上の効力を失わせるわけではない。実務のポイント：問題は無効かどうかではなく、相手が2条3号の宅地建物取引業者でないため、クーリングオフ、手付額の制限、瑕疵担保責任の特約制限といった業者を名宛人とする保護規定がまとめて外れる点にある。弁済業務保証金による回収の道も閉じる。免許番号の確認は形式手続ではなく、使える救済メニューの確認である
間違えやすい点 AI による整理
- 「宅地とは建物が建っている土地のこと」という理解は、本条一号の後段で崩れる。用途地域内であれば、現況が畑、山林、資材置場、青空駐車場であっても宅地として扱われる。逆に用途地域外の土地は、建物の敷地に供せられていなければ宅地ではない。同じ見た目の土地が、都市計画図の線一本を挟んで別の法的地位に置かれている
- 「自ら貸借は宅地建物取引業に当たらないので免許不要」。ここまでは多くの人が知っている。知られていないのはその深刻度である。免許不要ということは、その取引に35条の重要事項説明義務が働かないということでもある。大家と入居者が仲介業者を通さず直接契約した場合、雨漏りの履歴も、近隣の嫌悪施設も、法的な説明義務のないまま契約が成立する。免許不要の裏側で保護を失うのは、貸す側ではなく借りる側だ
- あなたから見れば「自分の財産を、たまたま何回かに分けて売った」だけである。だが法律から見ているのは区画数、広告の有無、期間、相手方が不特定多数かという外形要素であり、あなたの主観は判定材料としてほぼ機能しない。この落差に気付かないまま二区画目、三区画目を売ることが、無免許営業の立件を招く
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 条文の役割 | 2条：宅地・宅建業・業者・取引士の定義（適用範囲の入口） | 3条：免許制度（2条2号に当たる者への免許付与） 12条：無免許事業の禁止（2条2号該当行為の規制） |
| 免許の要否 | 自ら売買・交換、売買交換貸借の代理媒介を業とすれば要免許 | 免許は国土交通大臣または都道府県知事が付与、5年ごと更新 免許なしで2条2号の行為を業とすれば違反 |
| 自ら貸借の扱い | 2条2号の列挙外＝宅地建物取引業に当たらない | 免許不要（大家業・サブリース） 12条違反にもならない |
| 違反の効果 | 定義規定自体に罰則なし | 免許取得手続の不備は不許可・取消し事由 79条により3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は仲介業（経紀業）の定義と経紀人・営業員の資格を条例で規律する。日本のように「自ら売買」を業として免許対象に取り込む構造ではなく、仲介・代銷業務が中心である点が異なる
韓国は中介対象物と中介業を定義し、公認仲介士の資格制を採る。自己所有物件の売買（自ら売主）を業規制に取り込む点は日本ほど明確でなく、仲介行為規制に重心がある
ドイツは営業法により不動産仲介・デベロッパー業を許可制とする。用途地域による「宅地」概念の定義を業法側に置かず、建設法典（BauGB）の都市計画規制と分離している
米国は州法ごとにブローカー・セールスパーソンを定義し免許制を敷く。自己所有物件の売却は多くの州で免許例外（owner exemption）とされ、日本の「業として」判断より例外が明文化されている傾向がある
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もし相続した実家の土地を、測量して四区画に分け、それぞれ別の買主へ売ったとしたら？ 自分の財産を処分しただけのつもりでも、区画割り、広告、反復継続という外形が揃うと「業として行う」（2条2号）と判定されうる。一区画ずつ売った期間が空いていても、当初から分譲の計画があったと見られれば同じ扱いになる
- 用途地域内に、亡父から継いだ畑がある。現況が農地でも、宅地建物取引業法上はすでに宅地である。売り方を決める前に、この一点を知っているかどうかで進む道が変わる
- 無免許業者から中古マンションを買い、三日目に解約したくなった。ところがクーリングオフ（37条の2）は「宅地建物取引業者が売主」の場合の制度である。相手が3条1項の免許を受けていなければ、2条3号の宅地建物取引業者に当たらず、8日間の起算どころか制度自体が使えない。残された道は民法上の解除事由の検討だけで、手付放棄の期限も迫っている
- 宅地建物取引士試験に合格した翌週、名刺に「宅地建物取引士」と刷って配った。だが2条4号の宅地建物取引士とは、22条の2第1項の取引士証の交付を受けた者を指す。合格、登録、証の交付という三段階を終えていない者が名乗ると、名称使用制限違反として過料の対象になる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 契約書と広告物を保全し、相手の免許番号の有無を国土交通省の業者検索で確認する2. 免許がなければ2条3号の宅地建物取引業者ではないため、クーリングオフ（37条の2）や手付額制限（39条）、保証協会の弁済業務保証金による救済は使えない前提で戦略を組み直す3. 都道府県の宅建業担当課へ無免許営業（12条1項違反）として情報提供する4. 金銭回収は民法上の錯誤取消、詐欺取消、債務不履行解除、不法行為で構成し、相手の資産保全を急ぐ
訴えられた側：1. 売却した区画数、期間、広告の方法、買主が特定少数か不特定多数かを時系列で整理する2. 対象土地が用途地域内かを都市計画図で確認、区域外かつ建物の敷地でなければ宅地に当たらず前提が崩れる3. 貸借のみなら「自ら貸借」で2条2号の外である旨を主張する4. 継続販売の予定が残っているなら直ちに停止し、以後は宅地建物取引業者の代理または媒介に切り替える。行政の指導段階で構成を変えられれば、告発まで至らない例は多い
時効（請求できる期限）：本条自体に期限はない。無免許営業（12条1項違反、79条）の法定刑は3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金であり、公訴時効は3年（刑事訴訟法250条2項）。売主が宅地建物取引業者の場合のクーリングオフは、書面で告げられた日から8日間（37条の2）。民事上の返金請求は一般消滅時効（民法166条、権利行使できることを知った時から5年または権利行使できる時から10年）による
学説
実務・行政解釈の通説：2条1号の宅地は、現況主義ではなく用途地域という都市計画上の客観的線引きを基準に外延を画する。これにより、取引の相手方が現況を見ただけでは判断できない不確実性を排し、宅建業法の適用範囲を予測可能なものにしている
自ら貸借除外の趣旨に関する理解：自ら貸借を業の定義から外したのは、貸主が自己の財産を継続的に運用する行為であり、他人の取引に介入して情報格差を利用する媒介・代理とは類型が異なるためとされる。もっともサブリース被害を契機に、賃貸住宅管理業法による別立ての規制が設けられた
改正沿革 AI による整理
- 平成26年（2014年）改正、平成27年（2015年）4月1日施行 本条4号の「宅地建物取引主任者」を「宅地建物取引士」へ改称。資格者の職責を明確化する一連の改正の一環であり、条文上の定義語そのものが置き換わった
改正の年表
- 1.昭和27年（1952年） 新設：宅地建物取引業法制定。戦後の不動産取引の混乱と悪質業者による被害を背景に、免許制の適用範囲を画する定義規定として本条が置かれた
- 2.平成26年（2014年） 改正：本条4号の「宅地建物取引主任者」を「宅地建物取引士」へ改称（平成27年4月1日施行）。資格者の職責明確化に伴い、定義語そのものが置き換わった
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