宅地建物取引業法 第12条（無免許事業等の禁止）
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- 第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない。
- 2.第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営む旨の表示をし、又は宅地建物取引業を営む目的をもつて、広告をしてはならない。
この条文の基本情報
無免許事業等の禁止とは何ですか？
定義無免許事業等の禁止とは、宅地建物取引業法第12条に定められた規定で、「第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第12条（無免許事業等の禁止）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第12条の条文原文は「第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない。」で始まります。
- 宅地建物取引業法第12条は第二章 免許に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第12条の前の条は宅地建物取引業法第11条です。
- 宅地建物取引業法第12条の次の条は宅地建物取引業法第13条です。
- 宅地建物取引業法第12条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第12条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第12条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/12
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法12条は、免許なき者が宅地建物取引業を営むこと、免許前に営業の表示や広告をすることを禁じ、違反は3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金となる。
Q · 免許を取らずに土地や部屋の売買・仲介をしたら、どうなりますか？
無免許営業は3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金です
宅地建物取引業法12条1項は、3条1項の免許を受けない者が宅地建物取引業を営むことを禁じます。違反すると3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金で、併科もありえます（79条2号）。2項は免許前に営業する旨の表示や営業目的の広告も禁じ、こちらは100万円以下の罰金です（81条）。「営む」の判断は法人格や店舗の有無ではなく、不特定多数を相手に反復継続して取引したかどうかで決まります。罰金刑を受けると5条1項の欠格事由に該当し、執行終了から5年間は免許を取得できません。
解説
宅地建物取引業法12条は、たった二項しかない。だが不動産をめぐる副業、相続、投資の入口に、この二項が見えない柵を張っている。1項は免許なしで宅地建物取引業を営むことの禁止、2項は免許を受ける前に「営業している」と表示すること、営業目的で広告を出すことの禁止。多くの人が誤読するのは「営む」の意味だ。会社を設立して店舗を構えることではない。不特定多数を相手に反復継続して売買や媒介を行えば、それだけで「業」になる。相続した土地を五区画に割って順に売る、知人の物件を繰り返し紹介して謝礼を受け取る、そこはすでに危険水域だ。1項違反は三年以下の拘禁刑または三百万円以下の罰金、併科もありうる（79条2号）。広告だけでも百万円以下の罰金（81条）。さらに罰金刑を受ければ、執行終了から五年間は免許を取れない（5条1項）。一度踏み外すと、正規に事業を始める道そのものが塞がれる。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法12条は無免許事業等の禁止を定める規定である。1項は3条1項の免許を受けない者が宅地建物取引業を営むことを禁じ、2項は免許を受ける前に営業する旨の表示および営業目的の広告を行うことを禁じる。免許制度の実効性を、営業行為の前段階である表示・広告の段階から確保する趣旨の規定である。
手順
- 1.自分の計画が「業」に当たるかを数値で自己判定 取引の相手方が特定少数か不特定多数か、取引回数が単発か反復継続か、区画割りの有無、広告の範囲を書き出す。区画数と販売回数が複数に及ぶ計画は、自己所有物件でも「業」に当たる可能性を前提に組み直す
- 2.免許不要の形へ組み替えられるか検討 業者への一括売却、販売代理の委託、共同売却など、自らが反復継続の主体にならない形を比較する。手取りは下がるが、79条の刑事罰と5条1項の5年欠格を確実に回避できる
- 3.免許申請中は表示と広告を全面停止 申請から免許通知までの期間は、物件情報を一件も掲載せず、ホームページ、チラシ、看板、求人票の公開日を免許通知日の翌日に設定する。会社概要と申請中である旨の記載にとどめ、問い合わせ導線を作らない
- 4.取引相手の免許番号を名簿で照合 契約前に名刺・広告・重要事項説明書の免許番号を控え、免許行政庁の宅地建物取引業者名簿および国土交通省の企業情報検索システムで照合する。登録がなければ照会画面を保存し、送金前に停止する
- 5.照会文書が届いたら客観資料を時系列で整理 免許行政庁からの照会には記憶で答えず、取引件数、取引期間、広告の掲載履歴、報酬の受領実績を時系列表にまとめる。自ら貸借に当たる部分と媒介に当たる部分を切り分け、弁明書提出前に弁護士の確認を受ける
よくある質問 AI による整理
Q1無免許で不動産業をやったら罰則はどのくらいですか？
宅地建物取引業法79条2号により3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金で、併科もありえます。免許前の表示・広告だけでも81条で100万円以下の罰金の対象です。
Q2宅建業の免許はどこに申請しますか？
事務所が1つの都道府県内だけなら当該都道府県知事、2つ以上の都道府県にまたがるなら国土交通大臣に申請します（3条1項）。知事免許でも営業できる区域に制限はありません。
Q3「業として行う」の判断基準は何ですか？
不特定多数を相手方とするか、反復継続する意思があるかを中心に、取引の目的、対象物件の取得経緯、区画数、広告の態様などを総合考慮します。国土交通省の解釈・運用の考え方が指針を示しています。
Q4他人の免許を借りて営業するのは違法ですか？
違法です。13条が名義貸しを禁じ、貸した側も借りた側も処罰対象になります。12条の無免許営業を形式的に回避する経路を塞ぐ規定で、免許業者側は免許取消しのリスクも負います。
Q5相手が無免許業者かどうか確認する方法は？
免許行政庁が備える宅地建物取引業者名簿は閲覧できます。国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムでも免許番号を照合でき、登録がなければその照会結果を保存しておきます。
Q6免許を取り消されたら何年間再取得できませんか？
5条1項の欠格事由に該当するため、原則として5年間は免許を受けられません。罰金刑の場合も刑の執行を終えた日から5年です。処罰額よりこの5年の機会損失が実質的に大きくなります。
Q7サブリース事業に宅建業免許は必要ですか？
転貸は「自ら貸借」に当たり、2条2号の取引に含まれないため免許は不要です。ただし賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律による登録義務と誇大広告等の規制が別途かかります。
Q8無免許営業を見つけたらどこに通報しますか？
免許行政庁（都道府県の宅建業担当課または地方整備局）へ申告します。79条の犯罪に当たるため警察への申告も可能です。契約書、広告、送金記録を先に保全してから通報します。
この条文についての質問 AI による整理
Q1相続した土地を何回かに分けて売るだけでも、免許がいるんですか？
区画割りして不特定多数に反復継続して売る場合、自己所有物件でも「業」に当たり3条1項の免許が必要になりえます。判断は区画数、販売回数、広告の方法、期間の総合考慮で、国土交通省の解釈・運用の考え方が基準を示しています。実務のポイント：業者に一括売却する、または販売代理を委託する形にすれば「業」の問題は消えます。手取りは減っても、79条の刑事罰と5条1項の五年欠格を確実に回避できる
Q2免許を申請中なんですが、先にホームページを作っておくのはダメですか？
12条2項は免許前に宅地建物取引業を営む旨の表示と、営業目的の広告を禁じています。物件を載せて問い合わせを募る形は違反で、81条により百万円以下の罰金の対象です（最新の改正状況をご確認ください）。実務のポイント：会社概要と申請中の記載だけなら実務上許容される例もありますが、物件情報を一件載せた瞬間に性質が変わる。公開日を免許通知日の翌日に設定しておくのが安全策
Q3無免許の会社と契約してしまいました。契約は無効になりますか？
12条は取締規定と解され、違反があっても契約が当然に無効になるとは扱われないのが実務の一般的な理解です（解釈が分かれる論点でもあります）。勧誘の態様次第で詐欺取消し（民法96条）や公序良俗違反（同90条）を主張する余地はあります。実務のポイント：無効論より先に免許行政庁への申告が効く。79条の犯罪であるため、相手にとって返金は刑事リスクを下げる材料になる
Q4自分のマンションを人に貸すのに免許はいりますか？
不要です。2条2号は売買、交換、そして売買・交換・貸借の代理と媒介を取引としており、自ら貸借することは含まれません。何十戸持っていても大家業そのものに免許はいりません。実務のポイント：ただし他人の物件の入居者募集を反復して行えば貸借の媒介にあたり免許が必要になる。管理会社を名乗って客付けを請け負う副業は、まさにそこで一線を越える
間違えやすい点 AI による整理
- 免許が必要なのは会社を作って店舗を構えるときだと思われているが、宅地建物取引業法は主体の形態を問わない。個人でも、副業でも、店舗がなくても、反復継続して売買や媒介を行えば3条1項の免許が必要になる。法人格の有無は判断材料ですらない
- 無免許営業が違法であることは誰でも知っている。だがその深刻度は知られていない。79条の刑罰を受けると、5条1項の欠格事由に該当し、刑の執行が終わってから五年間は免許を取得できない。つまり罰金を払って終わりではなく、その業界で正規に生きる道が五年間閉じる。処罰そのものより、この五年の方が実際の損失は大きい
- 「無免許業者と結んだ契約は無効になるのか」という問いの立て方自体がずれている。12条は取締規定と解されており、違反があっても契約が当然に無効になるとは扱われないのが実務の一般的な理解である（この点は実務上、解釈が分かれる論点でもある）。組み立てるべきは無効論ではなく、免許行政庁への申告、詐欺取消し（民法96条）、損害賠償（民法709条）の三本立てだ
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規律の対象 | 12条：免許を受けない者による営業・表示・広告 | 3条：免許の申請、有効期間、更新の手続そのもの 13条：免許業者が他人に名義を貸して営業させる行為 |
| 違反者の立場 | 免許を持たない者（個人・法人を問わない） | 免許を受けようとする者（手続の名宛人） 免許業者（貸す側）と無免許者（借りる側）の双方 |
| 罰則 | 1項＝ 3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金（79条2号）、2項＝ 100万円以下の罰金（81条） | 条文自体は手続規定で罰則なし（無免許営業は12条経由で処罰） 3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金（79条）、免許業者は免許取消しも |
| その後の免許取得への影響 | 罰金刑でも5条1項の欠格事由に該当し、執行終了から5年間取得不能 | 欠格事由がなければ更新可能、5年ごとの更新が必要 名義貸しによる取消しは5条1項の欠格事由として5年間取得不能 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も許可制を採り、無許可での仲介・代銷業務を禁止して罰鍰を科す。日本の免許制と異なり、経紀人（有資格者）の配置義務が営業所単位で細かく規律されている点が特徴
韓国は中介事務所の開設登録制で、無登録営業は3年以下の懲役または3千万ウォン以下の罰金。日本の12条と同じく、資格制と事務所規制を組み合わせて参入を管理する構造
ドイツは営業法上の許可（Erlaubnis）制で、無許可の不動産仲介は原則として秩序違反（Ordnungswidrigkeit）として過料の対象。日本のように刑事罰を正面から科す構造とは異なる
米国は州ごとの免許制で、無免許ブローカー業は軽罪（misdemeanor）等として処罰される。無免許者は報酬請求権自体を失うという私法上の効果を明文で置く州がある点が日本と大きく異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 親から相続した郊外の土地を、資金繰りに合わせて三区画、五区画と分けて売り出した。買主は毎回別の個人。あなたの意識は「自分の財産を処分しているだけ」だが、区画割りと反復継続という外形が揃った時点で、行政庁の見方は「無免許で宅地建物取引業を営んだ者」に変わる。自己所有物件だから免許不要という理屈は、宅地建物取引業法2条2号の定義には書かれていない
- もし免許申請を出した直後に「◯月オープン、物件多数」というチラシを配ったらどうなるか。免許が後で下りても、配った時点の行為が12条2項違反として残る。罰金は百万円以下（81条）
- 副業で友人の空き部屋の入居者を探し、決まるたびに数万円を受け取っていた。自分では善意の紹介のつもりでも、他人の物件の貸借の媒介を反復継続すれば免許が必要な行為になる。あなたは被害者ではなく、行為者の側に立っている
- 免許行政庁から「宅地建物取引業を営んでいる疑いがある」との照会文書が届き、回答期限まで残り一週間。この一週間で用意すべきは弁明ではなく、取引件数、広告の掲載期間、報酬の受領実績という客観資料の整理だ。ここで書いた説明文が、後の刑事手続でそのまま供述の土台になる
- 投資セミナーで知り合った業者に手付金を渡した後、免許番号を尋ねても答えが返ってこない。名簿で調べると登録がない。契約書の文言をどう読むかより先に、相手が刑事罰の射程にいるという事実の方が、あなたの交渉力を決める
取るべき行動
被害を受けた側：1. 契約書、名刺、広告、送金記録を保全し、免許番号の記載の有無を確認2. 免許行政庁（都道府県知事または国土交通大臣）の業者名簿で登録の有無を照合、なければその照会結果を保存3. 免許行政庁と警察に申告、無免許営業は79条の犯罪であり行政の関心事である4. 並行して民事の回収を進める。契約自体は無効になるとは限らないため、詐欺取消し（民法96条）または損害賠償（民法709条）で組み立てる5. 手付金が動いている場合は保全処分の要否を弁護士と検討
訴えられた側：1. 記憶で答えず、取引件数、期間、広告の掲載履歴、報酬の受領実績を時系列で整理する。この資料が「反復継続性」の争点そのものになる2. 自ら貸借に当たる部分と媒介に当たる部分を切り分ける。免許不要の行為が混在していることは多い3. 進行中の広告と表示は直ちに停止、2項違反の継続を止める4. 弁明書を出す前に弁護士に確認する。行政手続で書いた説明は刑事手続でそのまま使われる5. 事業を続ける意思があるなら、罰金でも5条1項の五年欠格が生じる点を前提に方針を決める
時効（請求できる期限）：12条1項違反は三年以下の拘禁刑または三百万円以下の罰金、併科あり（79条2号、2025年6月1日施行の拘禁刑統合を反映）。公訴時効は3年（刑事訴訟法250条2項）、営業を継続していた場合の起算点は最後の営業行為の時。2項違反は百万円以下の罰金（81条）で時効は同じく3年。被害者側の損害賠償請求は損害と加害者を知った時から3年、行為時から20年（民法724条）
学説
取締規定説（実務の一般的理解）：12条は行政上の取締りを目的とする規定であり、違反があっても私法上の契約が当然に無効となるわけではないとする考え方。無免許業者との契約についても、直ちに無効を主張するのではなく、詐欺取消しや損害賠償で組み立てるのが実務的とされる。ただしこの点は解釈が分かれる論点でもある。
業該当性の総合考慮説（通説的運用）：「業として行う」の判断は、相手方が不特定多数か、反復継続の意思があるか、取引の目的、物件の取得経緯、区画割りの有無、広告の態様を総合して行うとする立場。単純な取引回数の閾値ではなく外形の全体像で判断するため、自己所有物件の分割販売も射程に入りうる。
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和27年（1952年） 新設：宅地建物取引業法が制定され、宅地建物取引業を行う者に対する参入規制が導入された。制定当初は登録制であり、無登録での営業が禁止された
- 2.昭和39年（1964年） 改正：登録制から免許制へ移行し、無免許事業等の禁止として整備された。参入審査が形式的な登録から実質的な免許審査へ強化された
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