要点宅地建物取引業法 12 条は、免許なき者が宅地建物取引業を営むこと、免許前に営業の表示や広告をすることを禁じ、違反は 3 年以下の拘禁刑または 300 万円以下の罰金となる。
Q · 免許を取らずに土地や部屋の売買・仲介をしたら、どうなりますか？
無免許営業は 3 年以下の拘禁刑または 300 万円以下の罰金です
宅地建物取引業法 12 条 1 項は、3 条 1 項の免許を受けない者が宅地建物取引業を営むことを禁じます。違反すると 3 年以下の拘禁刑または 300 万円以下の罰金で、併科もありえます（79 条 2 号）。2 項は免許前に営業する旨の表示や営業目的の広告も禁じ、こちらは 100 万円以下の罰金です（81 条）。「営む」の判断は法人格や店舗の有無ではなく、不特定多数を相手に反復継続して取引したかどうかで決まります。罰金刑を受けると 5 条 1 項の欠格事由に該当し、執行終了から 5 年間は免許を取得できません。
宅地建物取引業法 12 条は、たった二項しかない。だが不動産をめぐる副業、相続、投資の入口に、この二項が見えない柵を張っている。1 項は免許なしで宅地建物取引業を営むことの禁止、2 項は免許を受ける前に「営業している」と表示すること、営業目的で広告を出すことの禁止。多くの人が誤読するのは「営む」の意味だ。会社を設立して店舗を構えることではない。不特定多数を相手に反復継続して売買や媒介を行えば、それだけで「業」になる。相続した土地を五区画に割って順に売る、知人の物件を繰り返し紹介して謝礼を受け取る、そこはすでに危険水域だ。1 項違反は三年以下の拘禁刑または三百万円以下の罰金、併科もありうる（79 条 2 号）。広告だけでも百万円以下の罰金（81 条）。さらに罰金刑を受ければ、執行終了から五年間は免許を取れない（5 条 1 項）。一度踏み外すと、正規に事業を始める道そのものが塞がれる。
宅地建物取引業法 12 条は無免許事業等の禁止を定める規定である。1 項は 3 条 1 項の免許を受けない者が宅地建物取引業を営むことを禁じ、2 項は免許を受ける前に営業する旨の表示および営業目的の広告を行うことを禁じる。免許制度の実効性を、営業行為の前段階である表示・広告の段階から確保する趣旨の規定である。
宅地建物取引業法 79 条 2 号により 3 年以下の拘禁刑または 300 万円以下の罰金で、併科もありえます。免許前の表示・広告だけでも 81 条で 100 万円以下の罰金の対象です。
事務所が 1 つの都道府県内だけなら当該都道府県知事、2 つ以上の都道府県にまたがるなら国土交通大臣に申請します（3 条 1 項）。知事免許でも営業できる区域に制限はありません。
不特定多数を相手方とするか、反復継続する意思があるかを中心に、取引の目的、対象物件の取得経緯、区画数、広告の態様などを総合考慮します。国土交通省の解釈・運用の考え方が指針を示しています。
違法です。13 条が名義貸しを禁じ、貸した側も借りた側も処罰対象になります。12 条の無免許営業を形式的に回避する経路を塞ぐ規定で、免許業者側は免許取消しのリスクも負います。
免許行政庁が備える宅地建物取引業者名簿は閲覧できます。国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムでも免許番号を照合でき、登録がなければその照会結果を保存しておきます。
5 条 1 項の欠格事由に該当するため、原則として 5 年間は免許を受けられません。罰金刑の場合も刑の執行を終えた日から 5 年です。処罰額よりこの 5 年の機会損失が実質的に大きくなります。
転貸は「自ら貸借」に当たり、2 条 2 号の取引に含まれないため免許は不要です。ただし賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律による登録義務と誇大広告等の規制が別途かかります。
免許行政庁（都道府県の宅建業担当課または地方整備局）へ申告します。79 条の犯罪に当たるため警察への申告も可能です。契約書、広告、送金記録を先に保全してから通報します。
区画割りして不特定多数に反復継続して売る場合、自己所有物件でも「業」に当たり 3 条 1 項の免許が必要になりえます。判断は区画数、販売回数、広告の方法、期間の総合考慮で、国土交通省の解釈・運用の考え方が基準を示しています。業界裏話ヒント：業者に一括売却する、または販売代理を委託する形にすれば「業」の問題は消えます。手取りは減っても、79 条の刑事罰と 5 条 1 項の五年欠格を確実に回避できる
12 条 2 項は免許前に宅地建物取引業を営む旨の表示と、営業目的の広告を禁じています。物件を載せて問い合わせを募る形は違反で、81 条により百万円以下の罰金の対象です（最新の改正状況をご確認ください）。業界裏話ヒント：会社概要と申請中の記載だけなら実務上許容される例もありますが、物件情報を一件載せた瞬間に性質が変わる。公開日を免許通知日の翌日に設定しておくのが安全策
12 条は取締規定と解され、違反があっても契約が当然に無効になるとは扱われないのが実務の一般的な理解です（解釈が分かれる論点でもあります）。勧誘の態様次第で詐欺取消し（民法 96 条）や公序良俗違反（同 90 条）を主張する余地はあります。業界裏話ヒント：無効論より先に免許行政庁への申告が効く。79 条の犯罪であるため、相手にとって返金は刑事リスクを下げる材料になる
不要です。2 条 2 号は売買、交換、そして売買・交換・貸借の代理と媒介を取引としており、自ら貸借することは含まれません。何十戸持っていても大家業そのものに免許はいりません。業界裏話ヒント：ただし他人の物件の入居者募集を反復して行えば貸借の媒介にあたり免許が必要になる。管理会社を名乗って客付けを請け負う副業は、まさにそこで一線を越える
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 規律の対象 | 12 条：免許を受けない者による営業・表示・広告 | — |
| 違反者の立場 | 免許を持たない者（個人・法人を問わない） | — |
| 罰則 | 1 項＝ 3 年以下の拘禁刑または 300 万円以下の罰金（79 条 2 号）、2 項＝ 100 万円以下の罰金（81 条） | — |
| その後の免許取得への影響 | 罰金刑でも 5 条 1 項の欠格事由に該当し、執行終了から 5 年間取得不能 | — |
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