宅地建物取引業法 第13条（名義貸しの禁止）

解説

不動産業界には昔から「免許を貸す」商売がある。月々の名義料と引き換えに、免許のない者に自社の看板で取引をさせる。宅地建物取引業法13条が正面から禁じているのがこれだ。1項は営業させることを、2項は営業する旨の表示や広告をさせることを禁じる。表示・広告を別項に切り出したところが肝で、取引が一件も成立していなくても、看板を掲げさせただけ、チラシに社名を載せさせただけで違反は完成する。制裁は三方向から来る。刑事は79条で3年以下の拘禁刑と300万円以下の罰金の併科。行政は65条の業務停止、情状が特に重ければ66条の免許取消し。さらに民事では商法14条・会社法9条の名板貸し責任が働き、名義を借りた者が客に与えた損害を、あなたが連帯して払うことになる。「名前を貸しただけ」で済む場面は、この条文の周りにひとつもない。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法13条は名義貸しの禁止を定める規定であり、宅地建物取引業者が自己の名義をもって他人に宅地建物取引業を営ませる行為（1項）と、自己の名義で他人に営業する旨の表示または広告をさせる行為（2項）を禁止する。免許制度上の責任主体と実際の行為者の一致を担保し、違反は罰則および監督処分の対象となる。

こんなときに使う

• 廃業を決めた同業者から「免許が切れるまで、うちの案件をおたくの名前で回させてくれ」と頼まれた。断り切れず一件だけ通した。その一件で買主と揉め、免許権者に苦情が届くまで残り30日。
• もし、退職した元従業員があなたの会社名入りの名刺と看板をそのまま使い続けていたら？ 黙認は「表示をさせた」に当たりうる。2項違反は81条で1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金、併科もある。使用中止を通知した日付だけが、あなたを守る証拠になる。
• 部屋を借りるとき、契約の場に出てきた担当者が、看板の会社の社員ではなかった。手数料を払い、預けた敷金は戻らない。相手の会社に実体はない。このとき看板を貸した免許業者に請求できる根拠が、商法14条の名板貸し責任だ。
• フランチャイズ加盟店として大手ブランドの看板を掲げている。加盟店自身が免許を持っていれば名義貸しではない。だが加盟店の免許が更新されないまま営業が続けば、本部側が「営ませた」側に回る。提携の書面に免許番号と有効期間の確認義務を入れているかどうかが分水嶺になる。
• 勤め先の社長が、知り合いの無免許業者に会社名で広告を出させているのを経理として見てしまった。監督官庁に情報提供すれば会社は業務停止。黙っていれば、その広告費の伝票にあなたの押印が残る。

取るべき行動

被害を受けた側：取引相手が看板の会社の人間ではなかったと気付いたら、まず契約書・重要事項説明書・名刺・振込先の名義を突き合わせる。看板を掲げていた免許業者に対しては商法14条・会社法9条の名板貸し責任で請求でき、同時に免許権者（都道府県知事または国土交通大臣）へ申出をする。無断で自社名を使われた業者の側なら、使用中止の内容証明を出して日付を作り、苦情が届く前に自ら監督官庁へ報告する。

訴えられた側：まず「営ませた」「表示をさせた」に当たる外形が何件あるかを、看板・広告・名刺・契約書名義の順に洗い出す。故意がなくても黙認は認定材料になるため、認識した時期と中止させた時期の記録を先に固める。刑事（79条・81条）と監督処分（65条・66条）は別軌道で進み、行政の弁明で出した説明は刑事でも使われる前提で組み立てる。弁護士と、宅建業の許認可に強い行政書士の役割を分けて相談する。

時効（請求できる期限）：13条自体に期間の定めはない。刑事の公訴時効は、79条・81条いずれも長期5年未満の刑にあたるため3年（刑事訴訟法250条2項）。監督処分に時効の定めはなく、過去の名義貸しが免許の更新審査で持ち出されることもある。名板貸し責任に基づく民事請求は債権として、権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年（民法166条）。