宅地建物取引業法 第81条

解説

「手付金、うちで立て替えますよ」。不動産営業の現場で今日も誰かが口にしているこの一言が、宅地建物取引業法47条3号違反であり、81条が六月以下の拘禁刑または百万円以下の罰金（併科あり）を用意している行為だ。条文が処罰しているのは「誘引する行為」そのものである。実際に金を貸さなくても、契約が成立しなくても、その提案をした時点で構成要件は満たされる。81条が束ねているのはこれだけではない。営業保証金を供託しただけで届出前に営業を始めた（25条5項）、取引する意思のない物件を広告に載せ続けた（32条 誇大広告）、引渡しや登記を正当な理由なく引き延ばした（44条）。開業、広告、営業トーク、決済、宅建業の四つの局面それぞれに刑事罰の線が引かれている。そして本当に効くのは罰金の額ではない。罰金刑が確定した瞬間、5条1項の免許欠格に落ち、5年間は免許を受けられない。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法81条は、同法25条5項（営業保証金の届出前の事業開始）、32条（誇大広告等の禁止）、44条（不当な履行遅延の禁止）および47条3号（手付貸与等による契約締結の誘引）に違反した者に対する罰則を定める規定であり、法定刑を六月以下の拘禁刑若しくは百万円以下の罰金とし、併科を認める。

こんなときに使う

• 営業保証金1,000万円を法務局に供託し、看板を出し、ホームページも公開した。だが免許権者への届出書はまだ机の上にある。この状態で媒介契約を1本でも結べば25条5項違反であり、六月以下の拘禁刑の射程に入る。供託から届出までの数日が、新規開業者にとって最大の空白地帯だ。
• もし、満室になった賃貸物件の募集をポータルサイトに一か月放置していたら？ 反響を集めるための「おとり広告」、つまり取引する意思のない物件の広告と評価されれば32条違反になりうる。問い合わせてきた人を別物件へ誘導した記録が残っていると、故意の認定が一気に近づく。
• 「手付金は当社で立て替えます、今日決めてください」。この一言で47条3号は成立する。契約書にサインがなくても、金が一円も動いていなくても変わらない。
• 引渡し日を過ぎても鍵が渡らない。業者は「売主の都合で」と繰り返すだけで、登記手続も止まったまま。正当な理由のない引き延ばしなら44条違反であり、民事の債務不履行とは別に刑事罰と監督処分の対象になる。この二本立てを知っているかどうかで、あなたが送る催告書の重さが変わる。
• 部下が投資用ワンルームの広告に「利回り12％保証」と入れた。保証の主体も期間も社内で決まっていない。実際のものより著しく有利だと人を誤認させる表示なら32条違反であり、指示していなくても84条の両罰規定で法人が罰金の被告になる。監督責任者としてのあなたの名前も、処分量定の資料に残る。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 広告なら該当ページを URL と日時が分かる形でスクリーンショット保存、掲載が消えると証拠も消える2. 営業トークは録音、無理なら直後に日時・担当者名・発言内容をメモ3. 免許権者（大臣免許は地方整備局、知事免許は都道府県の宅建業担当課）へ65条に基づく処分の申出を行う、刑事告発より行政の方が動きは速い4. 既に契約済みなら、消費者契約法4条の取消しと民法709条の損害賠償を並行して検討する

訴えられた側：1. 罰金刑が5条1項の免許欠格に直結する構造をまず理解し、目標を「減額」ではなく「起訴猶予」に置く2. 該当広告を即時削除し、広告審査記録と指示系統の資料を保全する（84条の両罰規定で法人も被告になりうる） 3. 72条の報告徴収・立入検査の段階から弁護士を入れる、この時点の説明が後の処分量定を決める4. 申告者がいるなら、監督処分の判断が固まる前に是正と示談を終わらせる

時効（請求できる期限）：公訴時効は3年（長期5年未満の拘禁刑または罰金に当たる罪、刑事訴訟法250条2項）。起算点は犯罪行為が終わった時であり、継続的な誇大広告は掲載を止めた日から進行する。一方、65条の監督処分に時効の定めはなく、罰金刑確定後の免許欠格は刑の執行を終わった日から5年（最新の改正状況をご確認ください）

改正の年表

1. 1.令和4年（2022年）公布・令和7年（2025年）施行 改正：刑法等の一部を改正する法律による懲役・禁錮の拘禁刑への統合に伴い、本条の法定刑が「六月以下の懲役」から「六月以下の拘禁刑」に改められた。刑期・罰金額の変更はない