宅地建物取引業法 第81条

解説

「手付金、うちで立て替えますよ」。不動産営業の現場で今日も誰かが口にしているこの一言が、宅地建物取引業法 47 条 3 号違反であり、81 条が六月以下の拘禁刑または百万円以下の罰金（併科あり）を用意している行為だ。条文が処罰しているのは「誘引する行為」そのものである。実際に金を貸さなくても、契約が成立しなくても、その提案をした時点で構成要件は満たされる。81 条が束ねているのはこれだけではない。営業保証金を供託しただけで届出前に営業を始めた（25 条 5 項）、取引する意思のない物件を広告に載せ続けた（32 条 誇大広告）、引渡しや登記を正当な理由なく引き延ばした（44 条）。開業、広告、営業トーク、決済、宅建業の四つの局面それぞれに刑事罰の線が引かれている。そして本当に効くのは罰金の額ではない。罰金刑が確定した瞬間、5 条 1 項の免許欠格に落ち、5 年間は免許を受けられない。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法 81 条は、同法 25 条 5 項（営業保証金の届出前の事業開始）、32 条（誇大広告等の禁止）、44 条（不当な履行遅延の禁止）および 47 条 3 号（手付貸与等による契約締結の誘引）に違反した者に対する罰則を定める規定であり、法定刑を六月以下の拘禁刑若しくは百万円以下の罰金とし、併科を認める。

こんなときに使う

• 営業保証金 1,000 万円を法務局に供託し、看板を出し、ホームページも公開した。だが免許権者への届出書はまだ机の上にある。この状態で媒介契約を 1 本でも結べば 25 条 5 項違反であり、六月以下の拘禁刑の射程に入る。供託から届出までの数日が、新規開業者にとって最大の空白地帯だ。
• もし、満室になった賃貸物件の募集をポータルサイトに一か月放置していたら？ 反響を集めるための「おとり広告」、つまり取引する意思のない物件の広告と評価されれば 32 条違反になりうる。問い合わせてきた人を別物件へ誘導した記録が残っていると、故意の認定が一気に近づく。
• 「手付金は当社で立て替えます、今日決めてください」。この一言で 47 条 3 号は成立する。契約書にサインがなくても、金が一円も動いていなくても変わらない。
• 引渡し日を過ぎても鍵が渡らない。業者は「売主の都合で」と繰り返すだけで、登記手続も止まったまま。正当な理由のない引き延ばしなら 44 条違反であり、民事の債務不履行とは別に刑事罰と監督処分の対象になる。この二本立てを知っているかどうかで、あなたが送る催告書の重さが変わる。
• 部下が投資用ワンルームの広告に「利回り 12％保証」と入れた。保証の主体も期間も社内で決まっていない。実際のものより著しく有利だと人を誤認させる表示なら 32 条違反であり、指示していなくても 84 条の両罰規定で法人が罰金の被告になる。監督責任者としてのあなたの名前も、処分量定の資料に残る。