宅地建物取引業法 第47条（業務に関する禁止事項）
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- 宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
- 一宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
- 一第三十五条第一項各号又は第二項各号に掲げる事項
- 二第三十五条の二各号に掲げる事項
- 三第三十七条第一項各号又は第二項各号（第一号を除く。）に掲げる事項
- 四イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの
- 二不当に高額の報酬を要求する行為
- 三手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為
この条文の基本情報
業務に関する禁止事項とは何ですか？
定義業務に関する禁止事項とは、宅地建物取引業法第47条に定められた規定で、「宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第47条（業務に関する禁止事項）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第47条の条文原文は「宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。」で始まります。
- 宅地建物取引業法第47条は第一節 通則に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第47条の前の条は宅地建物取引業法第46条です。
- 宅地建物取引業法第47条の次の条は宅地建物取引業法第47条の2です。
- 宅地建物取引業法第47条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第47条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第47条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/47
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法47条は、宅建業者が判断に重要な影響を及ぼす事項を故意に告げず、または不実を告げる行為を禁じる。不当に高額な報酬の要求と手付の信用供与も禁止される。
Q · 重要事項説明書に欄がない事実は、不動産業者は黙っていてもいいのですか？
重要事項説明書に欄がなくても告知義務は生じます
宅地建物取引業法47条1号ニは、35条の重要事項説明の列挙事項の外側であっても、所在・規模・環境・交通の利便・取引条件など相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなる事項について、故意に事実を告げず、または不実を告げることを禁じています。したがって重要事項説明書に記入欄がないことは、告げなくてよい理由になりません。禁止は勧誘時だけでなく、申込みの撤回、契約の解除、預けた金銭の返還請求を妨げる場面にも及びます。違反すれば2年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金、法人には1億円以下の罰金が科されうるほか、業務停止処分の対象にもなります。
解説
「重要事項説明書に欄がないので、告知義務はありません」。不動産業者からこう言われた経験があるなら、その説明は正確ではない。宅地建物取引業法47条1号が禁じているのは、35条の重要事項説明の範囲を超えて、あなたの「判断に重要な影響を及ぼすこととなる事項」を故意に隠すこと、または嘘を告げることである。書式に記入欄がないことは、告げなくてよい理由にならない。しかもこの禁止は契約の勧誘時だけではなく、あなたが申込みを撤回しようとするとき、契約を解除しようとするとき、預けた金を取り戻そうとするときにも及ぶ。「もう解除はできません」という一言が、そのまま47条違反になりうる。2号は不当に高額な報酬の「要求」、3号は手付の貸付けや分割払いで契約に誘い込む行為を禁じる。相手は免許を持つプロであり、違反は免許の生死に直結する。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法47条は、宅地建物取引業者の業務上の禁止行為を定める規定である。1号は契約の勧誘時、または申込みの撤回・解除・債権行使を妨げるために、判断に重要な影響を及ぼすこととなる事項について故意に事実を告げず、もしくは不実を告げる行為を、2号は不当に高額の報酬の要求を、3号は手付についての信用の供与による契約締結の誘引を禁止する。
手順
- 1.告げられなかった事実と発言を時系列で記録する いつ、誰が、どこで、何と言ったかを日付順に書き出す。契約書、重要事項説明書、広告資料、パンフレットを並べ、記載がある事項とない事項を色分けする。判断の分岐点になった発言に印をつける
- 2.やり取りを電話からメールに移し、口頭説明を文字にする 電話で説明を受けたら、その直後に「先ほどお電話で伺った内容の確認ですが」とメールを送り、相手に文字で再現させる。返信が届いた時点で、故意の不告知や不実告知の内容が固定される
- 3.売主が作成した物件状況等報告書・告知書の開示を求める 業者の「故意」はほぼここで決まる。売主が書面に記載していれば、業者の知らなかったという説明は成り立ちにくくなる。あわせて社内の査定資料や稟議書の開示も書面で求める
- 4.免許権者へ申告し、保証協会の苦情解決も併用する 免許番号から知事免許か大臣免許かを確認し、都道府県の宅建業免許担当課または地方整備局へ、時系列メモと証拠を添えて申告する。宅地建物取引業保証協会の苦情解決手続も同時に申し立てる
- 5.民事の請求を消費者契約法または不法行為で組み立てる 取消しを狙うなら消費者契約法4条2項の不利益事実の不告知、金銭賠償を狙うなら民法709条の不法行為または契約不適合責任を選ぶ。期間制限が異なるため、どの構成でいくかは早期に弁護士と決める
よくある質問 AI による整理
Q1宅地建物取引業法47条とは何ですか？
宅建業者の業務上の禁止行為を定めた規定です。故意の不告知と不実告知（1号）、不当に高額な報酬の要求（2号）、手付についての信用の供与による契約誘引（3号）の三つを禁じています。
Q2宅建業法47条に違反するとどんな罰則がありますか？
1号違反は2年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金で、法人には1億円以下の罰金が科されます。2号違反は1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金。3号は罰則ではなく指示・業務停止処分の対象です。
Q3不動産業者の違反はどこに通報すればいいですか？
免許権者である都道府県知事、または複数の都道府県に事務所がある業者なら国土交通大臣です。免許番号の頭に知事免許か大臣免許かが表示されています。宅地建物取引業保証協会の苦情解決も並行して使えます。
Q4重要事項説明書に記載がない事項でも告知義務はありますか？
あります。47条1号ニは35条の列挙事項の外側でも、所在・規模・環境・交通の利便・取引条件など判断に重要な影響を及ぼす事項を告知対象に取り込みます。書式に欄がないことは告げない理由になりません。
Q5クーリングオフを拒否されたら違法ですか？
事務所等以外の場所での申込みなら、書面で告げられた日から8日以内は撤回できます（37条の2）。撤回を妨げるために「もうできない」と告げる行為は、47条1号の不実告知に該当しうる違反行為です。
Q6サブリースの家賃保証も47条の対象ですか？
対象になりえます。将来の賃料減額の可能性を告げずに家賃保証をうたう勧誘は47条1号ニに触れるほか、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律29条の不当勧誘規制も同時に適用されます。
Q747条の相手方等には誰が含まれますか？
取引の相手方やその代理人、業者が媒介する取引の相手方やその代理人が含まれます。買主・借主だけでなく、売主や貸主として依頼した側も保護の対象になります。
Q8告知義務違反で売買契約を取り消せますか？
47条自体に取消しの効果はありません。民事では消費者契約法4条2項の不利益事実の不告知による取消し、民法709条の不法行為、契約不適合責任などで争うことになります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1事故物件だったのを後から知ったんですが、これって言う義務ありましたよね？
47条1号ニの告知対象になりうる。国土交通省の人の死の告知に関するガイドラインでは、売買は期間の区切りなく告知、賃貸はおおむね3年、老衰や病死などの自然死は原則不要だが特殊清掃が入った場合は告知対象とされている。実務のポイント：業者は「ガイドラインは法律ではない」と言うが、行政も裁判所も事実上の判断基準として使う。まず売主の物件状況等報告書の開示を求めること。売主が書いていれば、業者の「知らなかった」はほぼ通らなくなる。
Q2手付金が足りなくて、営業さんが半分は来月でいいですよと言ってくれました。ありがたい話ですよね？
47条3号が禁じる信用の供与そのものである。貸付け、分割、後払い、立替はすべて該当し、業者は指示処分や業務停止処分の対象になる（65条）。実務のポイント：一方で、手付金の額そのものを減額することは違反にならない。同じ資金繰りの相談でも、頼むべきは分割ではなく減額である。この一語の違いで、業者は処分を恐れずに堂々と応じられる。
Q3賃貸の仲介手数料で家賃2か月分を請求されました。払わないとまずいですか？
居住用建物の媒介報酬は、貸主借主あわせて賃料1か月分と消費税が上限で、依頼者の一方から受けられるのは原則0.5か月分である（46条と報酬告示）。不当に高額な報酬は受領前の「要求」段階で47条2号に触れ、1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金もありうる（80条）。実務のポイント：1か月分を取るには依頼者の承諾が要るが、裁判例では媒介の依頼を受けるにあたってあらかじめ得る必要があるとされている。請求書を見た時点で「承諾はいつ取られましたか」と一言聞くだけで、金額が動くことがある。
Q4業者が知らなかったと言い張ったら、もう打つ手はないんですか？
47条1号は「故意に」が要件なので、本当に知らなかったのであれば同号違反にはならない。ただし別の軌道が残る。宅地建物取引業者には専門家としての調査説明義務があり、調査すれば判明したのに怠ったのなら民法709条の不法行為、目的物の不適合なら契約不適合責任で争える。実務のポイント：実務で「知らなかった」の真偽を決めるのは、売主から受け取った物件状況等報告書と、社内の査定資料や稟議書である。訴訟前にこれらの開示を求める書面を一本入れるだけで、業者側の説明が変わることは珍しくない。
間違えやすい点 AI による整理
- 「重要事項説明書に書いてあったかどうか」で問いを立てること自体が誤っている。47条1号ニは、35条の列挙事項の外側にある事項でも、相手方等の判断に重要な影響を及ぼすものであれば告知対象に取り込む。立てるべき問いは「書式に欄があったか」ではなく「それを知っていたら自分は同じ金額でサインしたか」である
- 「嘘をついてはいけない」ことは誰でも知っているが、47条1号が「故意に事実を告げず」と「不実のことを告げる」を同じ一文に並べていることの重さは知られていない。沈黙と虚偽が同格で扱われ、違反すれば2年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金、法人には両罰規定で1億円以下の罰金が科されうる（79条の2、84条。令和7年6月1日施行の拘禁刑移行後の表記）。黙っていた方が軽い、という直感はここでは通用しない
- 手付金の分割払いに応じてくれた営業担当は、あなたの目には資金繰りに配慮してくれた親切な人に映る。法律の目には、信用の供与によって契約締結を誘引した47条3号違反の行為者に映る。この落差が危ういのは、その便宜を受け入れたあなた自身が後で契約全体の適正さを問いにくくなる点にある
- 「業者が知らなかったと言い張れば終わり」と諦める人が多いが、それは47条という一本の道が閉じるだけである。宅地建物取引業者には取引の専門家としての調査説明義務があり、調査すれば分かったのに怠ったのであれば、民法709条の不法行為や契約不適合責任という別の道が残っている
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規範の性質 | 47条：故意に告げない・不実を告げることを禁じる不作為義務 | 35条：契約前に書面で説明すべき事項を列挙する作為義務 47条の2：断定的判断の提供・威迫など勧誘方法そのものの規制 |
| 対象事項の範囲 | 35条・35条の2・37条の列挙事項に加え、判断に重要な影響を及ぼすこととなる事項全般（1号ニ） | 法が列挙した事項に限定 事項ではなく勧誘の態様が対象 |
| 適用場面 | 勧誘時に加え、申込みの撤回・解除・債権行使を妨げる場面にも及ぶ | 契約成立前の説明の場面 勧誘の場面（勧誘に先立つ告知義務を含む） |
| 制裁 | 1号は2年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金・法人1億円以下、2号は1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金、3号は監督処分 | 監督処分（指示・業務停止）が中心 監督処分（指示・業務停止）が中心 |
他国ではどう定めているか 5 か国
台湾は広告および販売内容が事実と符合することを求め、不動產說明書による説明義務を課す。日本の35条と47条を一体で担う構造に近く、違反は主管機関による処分につながる
韓国は開業公認仲介士の금지행위として、虚偽の言動により判断を誤らせる行為を明文で禁止する。日本の47条1号に最も近い規定で、登録取消しや業務停止の対象になる
ドイツは告知義務を業法ではなく契約締結上の過失（culpa in contrahendo）という民事法理で処理する。行政規制は営業許可（§ 34c GewO）側にあり、日本のように刑事罰と結び付いた禁止条項の形は取らない
フランスは仲介業者の免許制をロワ・オゲで定め、情報提供義務は民法典1112-1条が一般規定として担う。相手方が知らない決定的情報の不告知は契約無効や損害賠償の根拠となる
米国は州ごとの売主開示制度が中心で、開示書式に記載する義務を売主とブローカーに課す。書式主義が強い分、書式外の事実については州により扱いが分かれる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 隣地に高層マンションの建設計画があることを業者が知りながら黙っていたら、その契約はどうなるのか。眺望と日照は「代金の額」と同じくらい判断に効く事項であり、47条1号ニの「判断に重要な影響を及ぼすこととなる事項」に入りうる。書面に欄がないことは抗弁にならない。争点は一点、業者がその計画を知っていたかである
- 中古マンションを買って半年後、上の階で以前に事件があり特殊清掃が入っていたと近隣から聞かされた。売主は物件状況等報告書に記載していたのに、仲介業者はあなたに伝えていなかった。売主の告知書が存在する時点で、業者の「知らなかった」は成り立ちにくくなる
- モデルルームで申込書にサインした翌朝、冷静になって撤回を申し出たら「もう社内手続が進んでいるので無理です」と言われた。事務所以外の場所での申込みなら、書面で告げられた日から8日はクーリングオフができる（37条の2）。残り時間は今日を入れて三日。この「無理です」という発言自体が、撤回を妨げるための不実告知として47条1号に触れる
- あなたが業者側の営業だとする。手付金が用意できない客に「半分は来月でかまいませんよ」と口にした瞬間、それは手付についての信用の供与であり、47条3号違反になる。親切のつもりの一言が、会社の業務停止処分の材料になる
- 賃貸の契約直前、仲介手数料として家賃2か月分を請求された。居住用建物の媒介報酬は、原則として貸主借主あわせて賃料1か月分と消費税が上限である。請求書を出された段階で、すでに47条2号の「要求」は成立しうる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 告げられなかった事実と、いつ誰が何と言ったかを時系列でメモ化する2. 以後のやり取りを電話からメールやLINEに移し、口頭説明を必ず文字で再確認する3. 売主が作成した物件状況等報告書と告知書の開示を求める。業者の「故意」はほぼここで決まる4. 免許権者（都道府県知事または国土交通大臣）へ申告し、並行して宅地建物取引業保証協会の苦情解決も使う5. 民事は消費者契約法4条2項の取消し、または民法709条・契約不適合責任で組み立てる
訴えられた側：1. まず故意の有無を事実で切り分け、知らなかったのなら、いつ誰に何を照会したかの調査記録を出す2. 告げなかった事項が判断に重要な影響を及ぼすものだったかを、解釈運用の考え方とガイドライン、裁判例に照らして評価する3. 手付の分割・後払い・立替は3号に直撃するため即時中止し、既往分を是正する。手付そのものの減額であれば違反にならない4. 監督処分の聴聞では、再発防止策と社内研修の実施記録が処分の軽重を分ける5. 早期の返金や解除合意は行政側の情状としても働く
時効（請求できる期限）：47条自体に権利行使の期限はない。ただし関連する期限が複数走る。クーリングオフは書面で告げられた日から起算して8日（37条の2）。消費者契約法による取消権は追認できる時から1年、契約締結時から5年（同法7条）。不法行為の損害賠償は損害と加害者を知った時から3年、人の生命身体を害する場合は5年、行為時から20年（民法724条、724条の2）。47条1号違反の刑事罰の公訴時効は法定刑が2年以下の拘禁刑であるため3年（刑事訴訟法250条）。監督処分に法定の期間制限はないが、時間が経つほど行政は動きにくくなる（最新の改正状況をご確認ください）
学説
実務通説：47条1号は、35条の重要事項説明義務を補完する規範であり、列挙事項の外側にある事項でも判断に重要な影響を及ぼすものは告知対象になる。他方で刑事罰の適用範囲は「故意」の要件によって画され、過失による不説明は民事上の調査説明義務違反として処理される。
実務通説：47条3号の趣旨は、資金力の乏しい者を安易に契約に引き込むことの防止にある。したがって手付金の分割・後払い・立替えは違反となるが、手付金の額そのものを減額することは信用の供与に当たらず違反にならないと解されている。
- 宅地建物取引業法 第35条重要事項説明、47条1号イの対象事項の中核
- 宅地建物取引業法 第37条の2クーリングオフ、撤回妨害が問われる場面
- 宅地建物取引業法 第46条報酬額の制限、47条2号の高額性の基準
- 宅地建物取引業法 第47条の2断定的判断の提供や威迫の禁止、姉妹規定
- 宅地建物取引業法 第65条指示処分・業務停止処分、47条違反の行政制裁
- 宅地建物取引業法 第79条の247条1号違反に対する刑事罰
- 消費者契約法 第4条不利益事実の不告知による契約取消しの民事救済
- 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 第29条サブリース勧誘における不実告知の禁止
- 民法 第709条調査説明義務違反を捉える一般法上の責任
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