宅地建物取引業法 第37条の2（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等）
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- 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所（以下この条において「事務所等」という。）以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。）は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除（以下この条において「申込みの撤回等」という。）を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
- 一買受けの申込みをした者又は買主（以下この条において「申込者等」という。）が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。
- 二申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。
- 2.申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。
- 3.申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。
- 4.前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。
この条文の基本情報
事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等とは何ですか？
定義事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等とは、宅地建物取引業法第37条の2に定められた規定で、「宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所（以下この条において「事務所…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第37条の2（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第37条の2の条文原文は「宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所（以下この条において「事務所…」で始まります。
- 宅地建物取引業法第37条の2は第一節 通則に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第37条の2の前の条は宅地建物取引業法第37条です。
- 宅地建物取引業法第37条の2の次の条は宅地建物取引業法第38条です。
- 宅地建物取引業法第37条の2には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第37条の2 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第37条の2（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/37_2
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法37条の2は、業者が自ら売主となる売買で事務所等以外の場所で申し込んだ買主に、書面による撤回権を認める。期間は告知書面を受けた日から8日、契約日起算ではない。
Q · 喫茶店で不動産の申込書にサインしたけど、やっぱりやめられますか？
売主が宅建業者なら、書面一枚で撤回できる
宅地建物取引業法37条の2により、宅建業者が自ら売主となる売買で、事務所等以外の場所で買受けの申込みまたは契約をした買主は、理由を問わず書面で申込みの撤回や契約解除ができます。期間は「撤回できる旨とその方法」を法定書面で告げられた日から起算して8日。契約日からではありません。告知がなければ期間は進行しません。ただし引渡しを受け、かつ代金の全部を支払った時点で権利は消滅します。業者は損害賠償や違約金を請求できず、受領した手付金等を速やかに全額返還する義務を負います。
解説
モデルルームの外、たとえば喫茶店やあなたの自宅の玄関先で、営業マンに押し切られて申込書にサインした。翌朝、冷静になって「やっぱりやめたい」と思う。宅地建物取引業法37条の2は、その状況のあなたに、理由を一切問わない撤回権を与えている。売主が宅建業者であること、申込みまたは契約の場所が「事務所等」以外であること、この二つが揃えば、あなたは書面一枚で申込みを撤回し、契約を解除できる。しかも業者はあなたに損害賠償も違約金も請求できず、受け取った手付金その他の金銭は速やかに全額返還しなければならない。期間は「クーリング・オフできる旨と方法を書面で告げられた日から起算して8日」。ここで多くの人が誤解する。起算点は契約日ではなく、告知日である。業者があなたに正しく告げていなければ、8日は永久に走り出さない。数か月前の契約でも、まだ生きている可能性がある。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法37条の2はクーリング・オフを定める規定である。宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地建物の売買において、事務所等以外の場所で買受けの申込みまたは契約をした買主は、撤回等ができる旨を法定書面で告げられた日から8日を経過するまで、または引渡しを受けかつ代金全部を支払うまでは、書面により申込みの撤回または契約の解除を行うことができる。買主に不利な特約は無効とされる。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.申込みの場所と契約の場所をそれぞれ特定する 買受けの申込みをした場所と売買契約を締結した場所を、日時つきで書き出す。事務所等以外での申込みが出発点になる。事務所等で申込みをして別の場所で契約した場合は括弧書きにより対象外となるため、両方の場所を分けて記録する
- 2.交付書面にクーリング・オフの告知があるか確認する 重要事項説明書、売買契約書、その他交付されたすべての書面から「申込みの撤回等を行うことができる旨及びその方法」の法定記載を探す。口頭の説明では起算が始まらない。記載が見当たらなければ、その事実自体が期間経過の主張への反論材料になる
- 3.起算日から8日以内かを判定する 法定書面で告げられた日を起算日として8日を数える。契約日ではない。同時に、物件の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払っていないかを確認する。この二つが揃っていれば期間内でも撤回権は消滅している
- 4.内容証明郵便で撤回書面を発する 撤回または解除の意思、契約年月日、物件の表示、当事者名を記載した書面を作成し、内容証明郵便（配達証明付き）で発送する。2項の発信主義により、ポストに投函し発信した時点で効力が生じる。電話やメールで代替しない
- 5.手付金等の返還を請求し、応じなければ監督官庁へ 3項に基づき受領済みの手付金その他の金銭の速やかな全額返還を請求する。損害賠償や違約金の請求を受けても1項後段・4項により応じる必要はない。返還されない場合は免許権者（都道府県知事または国土交通大臣）へ申告し、並行して返還請求を進める
よくある質問 AI による整理
Q1宅建業法のクーリング・オフはいつまでできますか？
撤回できる旨と方法を法定書面で告げられた日から起算して8日を経過するまでです。契約日起算ではなく、告知がなければ期間は進行しません。ただし引渡しを受け、かつ代金全部を支払うと権利は消滅します。
Q2宅建業法の「事務所等」とはどこを指しますか？
業者の事務所のほか、継続的に業務を行える施設で専任の宅地建物取引士を置くべき場所（案内所等）や、買主が自ら申し出た自宅・勤務先が該当します。詳細は施行規則16条の5が定めます。
Q3自宅で契約したらクーリング・オフできませんか？
買主が自ら自宅での説明を申し出た場合、その自宅は事務所等として扱われ撤回できません。逆に業者側から訪問を持ちかけた場合は事務所等に当たらず、撤回の対象になり得ます。
Q4クーリング・オフの通知はどう書けばいいですか？
撤回・解除する意思、契約年月日、物件の表示、当事者名を記載し、書面で発します。内容証明郵便に配達証明を付けると、発信日が公的記録として残り、期間内であることを立証できます。
Q5業者が手付金を返してくれないときは？
3項により業者は受領した金銭を速やかに全額返還する義務を負います。応じない場合は免許権者である都道府県知事または国土交通大臣へ申告し、並行して返還請求訴訟や少額訴訟を検討します。
Q6賃貸契約でもクーリング・オフできますか？
できません。本条は「宅地又は建物の売買契約」で、かつ宅建業者が自ら売主となる場合の規定です。賃貸借契約は対象外で、不動産は特定商取引法のクーリング・オフの適用対象でもありません。
Q7仲介業者から買った場合も対象ですか？
売主が個人で業者は媒介しているだけなら適用されません。本条は業者が「自ら売主」となる場合の規定です。契約書の売主欄に業者名が記載されているかを最初に確認してください。
Q8引渡しを受けたらもう撤回できませんか？
引渡しだけでは消滅しません。1項2号は「引渡しを受け、かつ代金の全部を支払つたとき」と定めており、両方揃って初めて撤回権が消えます。残代金が未払いなら撤回の余地があります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1モデルルームで申し込んだんですが、これもクーリング・オフできますか？
モデルルームが継続的に業務を行える施設で、専任の宅地建物取引士が置かれている場合は「事務所等」に該当し、撤回できない（宅地建物取引業法施行規則16条の5）。テント張りの仮設案内所など、専任の取引士が置かれていない場所であれば対象になる。実務のポイント：その場所に専任の取引士がいたかどうかは、標識の掲示で確認できる。掲示がなかった、担当者が他店舗と兼務だった、という事実は撤回主張の重要な材料になる
Q2電話で「解約します」と伝えたんですが、これで足りますか？
足りない。1項は「書面により」行うと明記しており、2項の発信主義も書面を発した時を基準としている。電話やメールのみでは要件を満たさないと解されている。実務のポイント：期限が迫っている場合、まず電話で伝えたうえで同日中に内容証明郵便を投函するのが実務の定石。郵便局は19時まで内容証明を受け付ける窓口があり、当日消印を確保できる
Q3手付金を全額払っていますが、もう撤回できませんか？
撤回できる。撤回権が消えるのは、引渡しを受け「かつ」代金の全部を支払った場合である（1項2号）。手付金だけでは代金全部ではないし、引渡しも受けていなければ二重に要件を欠く。しかも3項により、業者は受領した金銭を速やかに全額返還する義務を負う。実務のポイント：「手付解除だから手付金は放棄になります」と説明されることがあるが、クーリング・オフによる撤回は手付解除とは別の制度で、放棄は生じない。この二つを混同させる説明を受けたら、その場で条番号を挙げて確認する
Q4契約書に『クーリング・オフは適用しない』と書いてあってサインしました。もう無理ですよね？
無理ではない。4項が、1項から3項に反する特約で申込者等に不利なものを無効と定めている。サインの有無に関係なく、その条項だけが効力を失う。実務のポイント：こうした特約が入っている契約書自体が、業者側の法令理解の水準を示す材料になる。都道府県の宅建業指導部局に相談すると、業者への行政指導につながることがあり、返還交渉での立場が変わる
間違えやすい点 AI による整理
- 「クーリング・オフは契約から8日以内」と広く信じられているが、条文は「告げられた日から起算して八日」と定める。業者が法定の書面告知を怠れば期間は進行しない。あなたが立てるべき問いは「契約から何日経ったか」ではなく「私は書面で告げられたか」である
- クーリング・オフを知っている人でも、もう一つの終了事由を見落とす。1項2号により、引渡しを受け、かつ代金全額を支払った時点で撤回権は消える。この二つは「かつ」でつながっており、片方だけでは消えない。決済日に鍵を受け取りながら残代金を振り込む、その瞬間が実質的なタイムリミットである
- 「不利な特約でも、双方が納得してサインしたなら有効」と思われがちだが、4項が正面から否定している。契約書に「クーリング・オフの期間は3日とする」「撤回時は手付金を没収する」と書いてあっても、その条項だけが無効になる。サインしたという事実は、この条文の前では効力を持たない
- 売主が個人で、仲介業者だけが宅建業者というケースを同じだと考える人が多い。本条は「宅地建物取引業者が自ら売主となる」場合の規定であり、個人間売買を業者が媒介しているだけなら適用されない。誰が売主欄に記名しているかを、まず確認する必要がある
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 権利の性質 | 37条の2：理由を問わない無条件の撤回・解除権（クーリング・オフ） | 39条：手付による解除（手付解除） 38条：損害賠償額の予定等の制限 |
| 行使できる時期 | 法定書面での告知日から起算して8日を経過するまで、かつ引渡し＋代金全額支払いの前 | 相手方が契約の履行に着手するまで 契約条項の効力を常に制限（行使時期の概念なし） |
| 買主の金銭的負担 | 損害賠償・違約金の請求は不可。受領済みの手付金等は速やかに全額返還 | 買主は手付を放棄、業者からは手付の倍額を償還 予定額が代金の2割を超える部分が無効となる |
| 場所の要件 | 事務所等以外の場所での申込みまたは契約が必要 | 場所の要件なし 場所の要件なし |
他国ではどう定めているか 5 か国
台湾は訪問交易・通訊交易に7日の無理由解除権を置くほか、預售屋（未完成住宅）の売買では最低5日の契約審閲期間を義務づける。日本のように「場所」を要件とする建付けではなく、取引類型ごとに規律している
韓国は訪問販売等に청약철회（申込撤回）制度を置く。不動産取引の扱いは別枠の規律に委ねられており、宅建業法のように業者が自ら売主となる場合に限定する構造ではない
ドイツは営業所外契約（Außergeschäftsraumvertrag）に一般的な撤回権（Widerrufsrecht）を置き、期間は14日。「営業所の外か否か」で線を引く発想は日本の事務所等要件と同型だが、根拠は民法典側にある
フランスは住宅の非事業者取得者に10日間の撤回権（rétractation）を認める。勧誘場所を問わず取得者の属性で保護する点が、場所要件を軸とする日本と対照的
米国は連邦規則で訪問販売に3日間の解除権を置く。不動産売買の多くは適用除外で、州法（Interstate Land Sales 関連や州ごとの解除権）が補完する分散型
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 駅前で声をかけられ、そのままファミレスで投資用ワンルームの説明を3時間受け、その場で申込書にサインした。翌日「やっぱり無理です」と電話したら「違約金が発生します」と言われた。喫茶店は事務所等ではない。違約金請求は4項により無効であり、あなたは書面一枚で撤回できる
- 自宅に営業マンが来て、リビングで契約書を交わした。ここが落とし穴になる。買主が自ら自宅での説明を申し出た場合、その自宅は「事務所等」として扱われうる（宅地建物取引業法施行規則16条の5）。業者が来訪を持ちかけたのか、あなたが呼んだのか、その一点で結論が分かれる
- もし業者が「クーリング・オフはできません」と口頭で言っただけだったら？ 告知は国土交通省令・内閣府令の定める書面によることが必要である。口頭の告知では8日の起算が始まらない。3か月前の契約でも撤回権は生きている可能性がある
- 契約から6日目の夜、あなたは撤回を決めた。ポストに投函した瞬間に効力が生じる（2項の発信主義）。業者に届くのが9日目でも構わない。残り2日、電話ではなく書面を出す。内容証明郵便なら発信日の証拠が公的に残る
- あなたが宅建業者側の営業担当だとする。現地案内所で申込みを受け、後日事務所で契約した。この場合、申込みの場所が案内所であれば撤回の対象になりうる。「契約は事務所でしたから大丈夫」という理解は、条文の括弧書きを読み違えている
取るべき行動
被害を受けた側：1. 契約書・重要事項説明書・交付されたすべての書面を並べ、「クーリング・オフができる旨及びその方法」の記載を探す。2. 申込みをした場所と契約をした場所を、それぞれ日時つきでメモする。事務所か否かがすべての起点になる。3. 撤回すると決めたら、その日のうちに内容証明郵便（配達証明付き）で撤回の意思を通知する。電話やメールで代替しない。4. 手付金が返還されない場合は、宅地建物取引業法の監督官庁（都道府県知事または国土交通大臣）への申告と並行して、返還請求を行う。
訴えられた側：1. まず売買契約の締結場所と申込みの受付場所を客観資料（案内図、来店記録、面談記録）で特定する。2. 買主が自ら来訪を申し出た自宅・勤務先であれば施行規則16条の5の適用可能性を検討し、その申出の記録を提示する。3. 法定書面による告知の日付と交付の事実を、買主の受領署名で立証する。4. 引渡しと代金全額支払いが完了していれば1項2号により撤回権は消滅している。決済記録と鍵の引渡記録を揃える。
時効（請求できる期限）：法定書面で告知された日から起算して8日を経過するまで（1項1号）。告知がなければ期間は進行しない。ただし引渡しを受け、かつ代金全額を支払った時点で撤回権は消滅する（1項2号）。撤回の効力は書面を発した時に生じる（2項、発信主義）。
学説
通説・実務：1項1号の8日は、法定書面による告知があって初めて起算される。告知を欠くまま期間が経過しても撤回権は失われず、引渡しかつ代金全額支払い（同項2号）によって初めて消滅すると解されている
通説・実務：事務所等の該当性は、継続的に業務を行える施設であること、専任の宅地建物取引士を置くべき場所であることを軸に判断される。買主が自ら申し出た自宅・勤務先が例外的に事務所等として扱われる点は、業者側の来訪勧誘と区別される
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和55年（1980年） 新設：宅地建物取引業法の改正により、自ら売主となる業者に対する規制（いわゆる8種制限）の一環として、事務所等以外の場所での申込み・契約に関するクーリング・オフ制度が新設された
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