要点宅地建物取引業法 41 条は、工事完了前の物件を業者が自ら売主として売る場合、銀行等の保証または保証保険の保全措置を講じた後でなければ手付金等を受領できないと定める。
Q · まだ建っていない家の手付金を振り込む前に、確認すべきことは何ですか？
保全措置の有無です。なければ支払を拒めます（41 条 4 項）
宅地建物取引業法 41 条により、業者が自ら売主となる工事完了前の宅地建物の売買では、銀行等の保証委託契約または保険事業者の保証保険契約という保全措置を講じた後でなければ、手付金等を受領できません。例外は、買主への所有権移転登記が済んだ場合と、既受領分を加えた手付金等が代金の 5 パーセント以下かつ政令で定める額以下の場合だけです。保全措置が講じられていないときは、買主は手付金等を支払わないことができ、これを理由に売主が契約を解除することはできません。
モデルルームの完成予想図は美しいが、現地はまだ更地。それでも契約書にサインし、数百万円を振り込む。日本の新築分譲では日常の光景だが、その瞬間にあなたが渡した金は、法律上むき出しで放置されているわけではない。宅地建物取引業法 41 条は、工事完了前の宅地建物を業者が自ら売主として売る場合、銀行等の連帯保証（保証委託契約）か保険会社の保証保険という保全措置を講じた後でなければ、手付金等を受領してはならないと定める。例外は狭い。買主への所有権移転登記が済んだ場合か、手付金等の額が代金の 5 パーセント以下かつ政令で定める額以下の場合だけである。そして本当に効くのは 4 項だ。保全措置が講じられていないなら、買主は手付金等を支払わないことができる。支払を拒んでも債務不履行にはならず、売主はそれを理由に契約を解除できない。振込を止める権利が、条文そのものに書いてある。
宅地建物取引業法 41 条は、工事完了前の宅地建物について宅地建物取引業者が自ら売主となる売買における手付金等の保全措置を定める規定である。銀行等による保証委託契約または保険事業者との保証保険契約のいずれかを講じた後でなければ手付金等を受領できず、所有権移転登記済みの場合、または手付金等が代金の 5 パーセント以下かつ政令で定める額以下の場合は例外とされる。
業者が受領した手付金等の返還債務を、銀行等の連帯保証または保険事業者の保証保険で担保する仕組みです。宅地建物取引業法 41 条が、工事完了前物件の受領前にこれを義務づけています。
工事完了前の物件では、既に受領した分を加えた手付金等が代金の 5 パーセントを超えるか、政令で定める額（1,000 万円）を超えた時点で必要になります。どちらか一方を超えれば全額が対象です。
前者は銀行等が返還債務を連帯保証し、保証書が買主に交付されます。後者は保険事業者が返還債務の不履行による損害を填補し、保険証券が交付されます。効果はほぼ同等で、業者がどちらかを選びます。
払わないことができます（41 条 4 項）。支払留保は債務不履行にあたらず、売主はこれを理由に契約解除や違約金請求をすることができません。措置が講じられた後に支払えば足ります。
業者が手付金等を受領する前です。41 条 1 項は、書面の買主への交付までを含めて「措置を講じた」としているため、振込期日が交付日より前に設定されている契約は日程を組み替えてもらうべきです。
保全措置があれば、保証書や保険証券に基づき銀行等または保険会社に返還を請求できます。措置がなく無保全のまま払っていた場合、返還請求権は一般債権として倒産手続の配当を待つことになります。
不要です。41 条が縛るのは宅地建物取引業者が自ら売主となる取引だけで、業者が媒介するだけの個人売主との中古取引には適用されません。契約書の売主欄が誰かで判断します。
免許行政庁（都道府県知事または国土交通大臣）による指示処分や業務停止処分の対象になります（65 条）。悪質な場合は免許取消しに至り、販売活動そのものが止まります。
手付解除で放棄する場面と、41 条が守る場面は別物である。売主業者の倒産や工事頓挫で引渡しが受けられない場合、保全措置があれば銀行等または保険会社から手付金等が戻る。業者が売主の場合、手付は解約手付とされ額も代金の 2 割が上限である（39 条）。業界裏話ヒント：保証書や保険証券は契約書一式に紛れて渡されることが多い。受け取ったらファイルの一番前に移し、保証期間が引渡しまでつながっているかを見る。期間の切れ目が事故の入口になる
違法ではない。41 条 1 項ただし書は、手付金等が代金の 5 パーセント以下かつ政令で定める額以下であれば保全措置を不要としている。ただし適法と安全は別の話で、5000 万円の物件なら 250 万円が無保全のまま売主の運転資金に入る。業界裏話ヒント：手付を 5 パーセントちょうどに設定するのは保全コスト回避の定石である。そこに中間金が乗ると合算で枠を破り全額保全が必要になるので、中間金を求められた時点で保全措置の有無を書面で確認する
異なる。完成物件は 41 条の 2 が適用され、保全不要の枠が代金の 10 パーセント以下かつ政令で定める額以下に広がり、指定保管機関による手付金等寄託契約という第三の方法も使える。未完成物件では寄託は使えず、銀行等の保証か保証保険の二択である（41 条 1 項各号）。業界裏話ヒント：完成か未完成かは契約時点で判定する。契約時に未完成なら引渡し時に建っていても厳しい 5 パーセントルールが適用されるため、契約日を完成後にずらす交渉は売主側の常套手段になっている
その法人が宅地建物取引業者であれば、41 条を含むいわゆる 8 種制限は業者間取引に適用されない（78 条 2 項）。免許を持たない法人であれば、一般の買主として保護される。業界裏話ヒント：規模拡大のために免許を取った瞬間、保護される側から外れる。免許取得後の自社購入では、保全措置に相当する条項を契約書に自分で書き込む必要がある。法が自動で与えていた安全網を、契約交渉で買い戻す作業になる
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 適用対象 | 41 条：工事完了前（未完成）の宅地建物、業者が自ら売主 | — |
| 保全不要となる枠 | 代金の 5 パーセント以下かつ政令で定める額以下 | — |
| 使える手段 | 銀行等の保証委託契約または保険事業者の保証保険契約の二択 | — |
| 買主が使える対抗手段 | 措置がなければ手付金等の支払を拒める（4 項） | — |
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