宅地建物取引業法 第41条（手付金等の保全）
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- 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等（代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。）を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
- 一銀行その他政令で定める金融機関又は国土交通大臣が指定する者（以下この条において「銀行等」という。）との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務を負うこととなつた場合において当該銀行等がその債務を連帯して保証することを委託する契約（以下「保証委託契約」という。）を締結し、かつ、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付すること。
- 二保険事業者（保険業法（平成七年法律第百五号）第三条第一項又は第百八十五条第一項の免許を受けて保険業を行う者をいう。以下この号において同じ。）との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の不履行により買主に生じた損害のうち少なくとも当該返還債務の不履行に係る手付金等の額に相当する部分を当該保険事業者がうめることを約する保証保険契約を締結し、かつ、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付すること。
- 2.前項第一号の規定による保証委託契約は、銀行等が次の各号に掲げる要件に適合する保証契約を買主との間において成立させることを内容とするものでなければならない。
- 一保証債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の全部を保証するものであること。
- 二保証すべき手付金等の返還債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでに生じたものであること。
- 3.第一項第二号の規定による保証保険契約は、次の各号に掲げる要件に適合するものでなければならない。
- 一保険金額が、宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）に相当する金額であること。
- 二保険期間が、少なくとも保証保険契約が成立した時から宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでの期間であること。
- 4.宅地建物取引業者が、第一項に規定する宅地又は建物の売買を行う場合（同項ただし書に該当する場合を除く。）において、同項第一号又は第二号に掲げる措置を講じないときは、買主は、手付金等を支払わないことができる。
- 5.宅地建物取引業者は、次の各号に掲げる措置に代えて、政令で定めるところにより、第一項に規定する買主の承諾を得て、電磁的方法であつて当該各号に掲げる措置に準ずるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるものを講じることができる。この場合において、当該国土交通省令・内閣府令で定める措置を講じた者は、当該各号に掲げる措置を講じたものとみなす。
- 一第一項第一号に掲げる措置のうち、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付する措置
- 二第一項第二号に掲げる措置のうち、保険証券に代わるべき書面を買主に交付する措置
この条文の基本情報
手付金等の保全とは何ですか？
定義手付金等の保全とは、宅地建物取引業法第41条に定められた規定で、「宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第41条（手付金等の保全）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第41条の条文原文は「宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる…」で始まります。
- 宅地建物取引業法第41条は第一節 通則に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第41条の前の条は宅地建物取引業法第40条です。
- 宅地建物取引業法第41条の次の条は宅地建物取引業法第41条の2です。
- 宅地建物取引業法第41条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第41条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第41条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/41
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法41条は、工事完了前の物件を業者が自ら売主として売る場合、銀行等の保証または保証保険の保全措置を講じた後でなければ手付金等を受領できないと定める。
Q · まだ建っていない家の手付金を振り込む前に、確認すべきことは何ですか？
保全措置の有無です。なければ支払を拒めます（41条4項）
宅地建物取引業法41条により、業者が自ら売主となる工事完了前の宅地建物の売買では、銀行等の保証委託契約または保険事業者の保証保険契約という保全措置を講じた後でなければ、手付金等を受領できません。例外は、買主への所有権移転登記が済んだ場合と、既受領分を加えた手付金等が代金の5パーセント以下かつ政令で定める額以下の場合だけです。保全措置が講じられていないときは、買主は手付金等を支払わないことができ、これを理由に売主が契約を解除することはできません。
解説
モデルルームの完成予想図は美しいが、現地はまだ更地。それでも契約書にサインし、数百万円を振り込む。日本の新築分譲では日常の光景だが、その瞬間にあなたが渡した金は、法律上むき出しで放置されているわけではない。宅地建物取引業法41条は、工事完了前の宅地建物を業者が自ら売主として売る場合、銀行等の連帯保証（保証委託契約）か保険会社の保証保険という保全措置を講じた後でなければ、手付金等を受領してはならないと定める。例外は狭い。買主への所有権移転登記が済んだ場合か、手付金等の額が代金の5パーセント以下かつ政令で定める額以下の場合だけである。そして本当に効くのは4項だ。保全措置が講じられていないなら、買主は手付金等を支払わないことができる。支払を拒んでも債務不履行にはならず、売主はそれを理由に契約を解除できない。振込を止める権利が、条文そのものに書いてある。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法41条は、工事完了前の宅地建物について宅地建物取引業者が自ら売主となる売買における手付金等の保全措置を定める規定である。銀行等による保証委託契約または保険事業者との保証保険契約のいずれかを講じた後でなければ手付金等を受領できず、所有権移転登記済みの場合、または手付金等が代金の5パーセント以下かつ政令で定める額以下の場合は例外とされる。
手順
- 1.重要事項説明の場で保全措置の中身を確認する 保全措置の概要は35条1項の説明事項である。説明の場で「保証委託契約と保証保険契約のどちらか」「保証書または保険証券の現物はいつ交付されるか」を口頭で確認し、回答を議事メモに残す
- 2.5パーセント枠と政令上限を自分で計算する 受領予定の手付金等に既受領分を合算し、代金の5パーセントおよび政令で定める額（1,000万円）と比較する。どちらか一方でも超えれば超過分だけでなく全額について保全措置が必要になる
- 3.振込期日と書面交付日を突き合わせる 支払スケジュール上の振込期日が、保証書または保険証券の交付日より前になっていないかを確認する。前になっている場合は、交付後に振込期日が来るよう日程の組み替えを申し入れる
- 4.書面が出なければ支払を留保し、記録に残す 交付前に振込期日が到来する場合、41条4項により支払を留保する旨をメール等の記録に残る形で通知する。これは正当な権利行使であり、債務不履行にはあたらない
- 5.受け取った書面の保証範囲と期間を検証する 保証債務が既受領分を含む手付金等の全部を対象としているか（2項）、保険金額が受領予定額に相当するか、保証期間が引渡しまで途切れていないか（3項）を確認し、原本をファイルの先頭に保管する
よくある質問 AI による整理
Q1手付金等の保全措置とは何ですか？
業者が受領した手付金等の返還債務を、銀行等の連帯保証または保険事業者の保証保険で担保する仕組みです。宅地建物取引業法41条が、工事完了前物件の受領前にこれを義務づけています。
Q2保全措置が必要になるのはいくらからですか？
工事完了前の物件では、既に受領した分を加えた手付金等が代金の5パーセントを超えるか、政令で定める額（1,000万円）を超えた時点で必要になります。どちらか一方を超えれば全額が対象です。
Q3保証委託契約と保証保険契約の違いは何ですか？
前者は銀行等が返還債務を連帯保証し、保証書が買主に交付されます。後者は保険事業者が返還債務の不履行による損害を填補し、保険証券が交付されます。効果はほぼ同等で、業者がどちらかを選びます。
Q4保全措置がないとき、手付金を払わなくていいのですか？
払わないことができます（41条4項）。支払留保は債務不履行にあたらず、売主はこれを理由に契約解除や違約金請求をすることができません。措置が講じられた後に支払えば足ります。
Q5保証書や保険証券はいつもらえますか？
業者が手付金等を受領する前です。41条1項は、書面の買主への交付までを含めて「措置を講じた」としているため、振込期日が交付日より前に設定されている契約は日程を組み替えてもらうべきです。
Q6売主が倒産したら手付金はどうなりますか？
保全措置があれば、保証書や保険証券に基づき銀行等または保険会社に返還を請求できます。措置がなく無保全のまま払っていた場合、返還請求権は一般債権として倒産手続の配当を待つことになります。
Q7中古住宅を仲介で買うときも保全措置は必要ですか？
不要です。41条が縛るのは宅地建物取引業者が自ら売主となる取引だけで、業者が媒介するだけの個人売主との中古取引には適用されません。契約書の売主欄が誰かで判断します。
Q8保全措置を怠った業者はどうなりますか？
免許行政庁（都道府県知事または国土交通大臣）による指示処分や業務停止処分の対象になります（65条）。悪質な場合は免許取消しに至り、販売活動そのものが止まります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1手付金って、どっちみち戻ってこないものじゃないんですか？
手付解除で放棄する場面と、41条が守る場面は別物である。売主業者の倒産や工事頓挫で引渡しが受けられない場合、保全措置があれば銀行等または保険会社から手付金等が戻る。業者が売主の場合、手付は解約手付とされ額も代金の2割が上限である（39条）。実務のポイント：保証書や保険証券は契約書一式に紛れて渡されることが多い。受け取ったらファイルの一番前に移し、保証期間が引渡しまでつながっているかを見る。期間の切れ目が事故の入口になる
Q25パーセント以内だから保全措置は不要と言われました。違法じゃないんですか？
違法ではない。41条1項ただし書は、手付金等が代金の5パーセント以下かつ政令で定める額以下であれば保全措置を不要としている。ただし適法と安全は別の話で、5000万円の物件なら250万円が無保全のまま売主の運転資金に入る。実務のポイント：手付を5パーセントちょうどに設定するのは保全コスト回避の定石である。そこに中間金が乗ると合算で枠を破り全額保全が必要になるので、中間金を求められた時点で保全措置の有無を書面で確認する
Q3完成済みのマンションを買うときも、同じルールですか？
異なる。完成物件は41条の2が適用され、保全不要の枠が代金の10パーセント以下かつ政令で定める額以下に広がり、指定保管機関による手付金等寄託契約という第三の方法も使える。未完成物件では寄託は使えず、銀行等の保証か保証保険の二択である（41条1項各号）。実務のポイント：完成か未完成かは契約時点で判定する。契約時に未完成なら引渡し時に建っていても厳しい5パーセントルールが適用されるため、契約日を完成後にずらす交渉は売主側の常套手段になっている
Q4個人ではなく法人名義で買います。保護の中身は変わりますか？
その法人が宅地建物取引業者であれば、41条を含むいわゆる8種制限は業者間取引に適用されない（78条2項）。免許を持たない法人であれば、一般の買主として保護される。実務のポイント：規模拡大のために免許を取った瞬間、保護される側から外れる。免許取得後の自社購入では、保全措置に相当する条項を契約書に自分で書き込む必要がある。法が自動で与えていた安全網を、契約交渉で買い戻す作業になる
間違えやすい点 AI による整理
- 手付金が保全されること自体は知っている人が多いが、保全の穴の深さを知る人は少ない。代金の5パーセント以下かつ政令で定める額以下であれば、保全措置は不要である（41条1項ただし書）。5000万円の物件なら250万円が無保全のまま売主の運転資金に溶けていく。売主が倒れれば、その250万円は一般債権として配当を待つ列に並ぶ
- 「どの不動産会社から買っても守られますよね」という問いの立て方自体がずれている。41条が縛るのは、宅地建物取引業者が自ら売主となる取引だけである。仲介（媒介）で個人の売主から買う中古取引には適用がない。あなたが確認すべきは会社の知名度や規模ではなく、契約書の売主欄に誰の名前が入っているかだ
- あなたから見れば「法人で買う方が信用がある」だが、法律から見れば逆である。買主である法人が宅地建物取引業の免許を持っていれば、41条を含むいわゆる8種制限は業者間取引として適用が外れる（78条2項）。投資規模を広げて免許を取った瞬間、素人向けの安全網から自動的に降ろされる。この落差に気付かないまま無保全で払い続ける法人買主は珍しくない
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 適用対象 | 41条：工事完了前（未完成）の宅地建物、業者が自ら売主 | 41条の2：工事完了後（完成済み）の宅地建物、業者が自ら売主 39条：業者が自ら売主となる売買全般の手付額規制 |
| 保全不要となる枠 | 代金の5パーセント以下かつ政令で定める額以下 | 代金の10パーセント以下かつ政令で定める額以下 枠の概念なし。手付額そのものを代金の2割以下に制限 |
| 使える手段 | 銀行等の保証委託契約または保険事業者の保証保険契約の二択 | 保証委託契約・保証保険契約に加え、指定保管機関による手付金等寄託契約も可 手段ではなく上限規制。超過部分は無効 |
| 買主が使える対抗手段 | 措置がなければ手付金等の支払を拒める（4項） | 同様に支払拒絶が可能 2割超過分の返還請求、手付解除権の行使 |
他国ではどう定めているか 5 か国
台湾は条文本体ではなく定型化契約の記載事項として履約擔保機制を強制する。價金返還保證・不動產開發信託など複数方式から選択させる点で、日本の二択より幅が広い
韓国は先分譲を前提に、公的保証機関による分譲保証を事実上の必須要件とする。日本の銀行保証・保険の私的スキームに対し、公的機関への集中という構造の違いがある
ドイツは Bauträger が前払金を受領できる条件を工事の出来高段階に紐づけて細かく定め、§ 7では保証を立てることで出来高に先行した受領を認める。日本の5パーセント枠に相当する定額の例外は置かない
フランスは未完成住宅売買（VEFA）を独立の契約類型として法定し、完成保証（GFA）または返還保証を必須とする。支払は工事段階に応じた法定上限に縛られ、日本より前払いの自由度が低い
米国は連邦法ではなく州法とエスクロー実務で処理する。第三者エスクロー口座への預託が中心で、日本の銀行保証・保証保険という与信型の保全とは発想が異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 手付金500万円の振込期日が明後日に迫っている。重要事項説明書の保全措置欄には「講じる予定」としか書かれていない。この状態で振り込んだ後に売主が資金ショートしたら、何が起きる？ 保全措置が未了なら41条4項であなたは支払を留保できる。振込を止めても、それを理由に契約を切られることはない
- 更地の分譲地を4000万円で契約。手付金は200万円ちょうど、代金の5パーセント。この数字がぴったり収まっているのは偶然ではなく、保全措置のコストを避けるための設計である
- あなたが中小デベロッパーの営業担当で、資金繰りのために中間金を先に受け取りたいとする。既に受領した手付と合算して5パーセントの枠を超えれば、超過分だけでなく全額について保全措置が必要になる。手続を飛ばして受領すれば、指示処分や業務停止という監督処分の対象になり、会社の販売活動そのものが止まる
- 友人から「新築マンション買うんだけど、手付が1200万円って言われた」と相談された。代金の5パーセント以下であっても、政令で定める額を超えれば例外の枠から外れる。保全措置の有無を先に確認しろ、とあなたは三分で説明できる
- 売主が民事再生を申し立てたとニュースが流れた。現場はまだ二階の躯体が立ったところ。保険証券や保証書が手元にあれば保険会社や銀行に請求できるが、何も交付されていなければ、あなたの前払金は再生債権として配当率数パーセントの列に並ぶことになる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 重要事項説明書の保全措置欄と契約書の支払スケジュールを突き合わせ、振込期日が保証書・保険証券の交付前になっていないか確認する2. 交付前なら41条4項により支払を留保する旨をメール等の記録に残る形で通知する、これは債務不履行にならない3. 書面を受け取ったら、保証範囲が受領済みを含む全額か、保証期間が引渡しまで途切れていないかを確認する（41条2項、3項） 4. 売主に資金繰りの不審な兆候があれば、免許行政庁（都道府県知事または国土交通大臣）へ申出る、監督処分の端緒になる
訴えられた側：1. 受領予定額を既受領分と合算し、代金の5パーセントおよび政令で定める額の枠を再計算する、超えるなら受領前に保全措置を完了させる2. 未完成物件では指定保管機関による寄託は使えない、銀行等の保証委託契約か保証保険契約の二択なので手配リードタイムから逆算する3. 買主が支払を拒んでも41条4項の正当な権利であり、これを理由に解除や違約金請求はできない4. 既に無保全で受領している場合は速やかに保全措置を追完する、隠して販売を続けると業務停止処分のリスクが跳ね上がる
時効（請求できる期限）：特定の時効はない。41条は「手付金等を受領する前」に措置を講じることを求める行為規制であり、期限は受領の時点そのものである。手付金等の返還請求権自体は一般消滅時効（民法166条、権利を行使できることを知った時から5年、権利を行使できる時から10年）による。保証契約・保証保険契約に基づく請求は、各契約が定める期間に従う（最新の改正状況をご確認ください）
改正沿革 AI による整理
- 令和3年（2021年）公布、令和4年（2022年）施行 デジタル社会形成整備法による書面の電子化対応として第5項が新設され、買主の承諾を得れば、保証書面や保険証券に代わる書面の交付を電磁的方法で行えることとなった。改正回数の全体像と各回の内容は人的検証を要する
改正の年表
- 1.令和3年（2021年）公布・令和4年（2022年）施行 改正：デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律により第5項が新設され、買主の承諾を得れば、保証書面や保険証券に代わる書面の交付を電磁的方法により行えることとなった。改正回数の全体像と各回の内容は人的検証を要する
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