宅地建物取引業法 第40条（担保責任についての特約の制限）

業者が自ら売主となる売買で、種類・品質の契約不適合責任について民法566条より買主に不利な特約を禁じる規定です。引渡しから2年以上とする期間特約だけが例外で、違反する特約は無効になります。

40条が許した下限が「引渡しの日から2年以上」だからです。業者にとって最も短く設定できる合法ラインが2年であるため、業界の契約書は判で押したように2年で揃います。親切な保証期間ではありません。

書面、実務上は内容証明郵便で行います。不適合の場所・症状・発見日を特定して記載し、写真を添えます。金額の積算や見積書は不要で、期間内に通知が到達すれば足ります。

業者が自ら売主となり買主が業者以外の場合にのみ適用される8つの規制で、33条の2から43条までを指します。40条の担保責任特約制限もその一つで、78条2項により業者間取引では適用されません。

業者が自ら売主なら無効です。40条2項により特約だけが無効となり契約本体は残るため、民法566条の原則（知った時から1年以内の通知）が復活します。個人が売主の場合は有効に働きます。

対象外です。40条が規律するのは「種類または品質」の不適合に限られます。数量の不適合や権利の不適合（抵当権の残存等）は本条の射程外で、民法の一般規定によって処理されます。

特約が無効になるだけでなく、宅地建物取引業法65条により免許権者から指示処分や業務停止処分を受ける対象となります。私法上の効力と行政処分の二重の不利益が生じます。

適用されます。新築・中古を問わず、宅地建物取引業者が自ら売主となる売買であれば本条が働きます。ただし新築住宅に上乗せされる住宅品質確保促進法95条の10年責任は、中古には及びません。

不要である。40条が定めるのは民法566条の「通知」期間の下限であって、訴訟提起の期限ではない。期間内に不適合の内容を特定して通知すれば足り、請求権自体は民法166条の消滅時効まで残る。業界裏話ヒント：通知は「雨漏りしている」だけでは特定不十分と争われることがある。内容証明に発生箇所、症状、発見日、写真番号を書き込んでおくと、後から「あの通知は不適合を特定していない」と反論されたときに決定的な差になる

新築住宅なら住宅品質確保促進法94条・95条で構造耐力上主要な部分は引渡しから10年、特約で短縮できないので追及できる。中古で業者売主なら2年特約が壁になるが、業者が引渡し時に知りながら告げなかった場合は民法566条ただし書・572条により期間制限も免責も働かない。業界裏話ヒント：業者が販売前に自社でインスペクションや補修をしていれば、その記録が「知っていた」証拠になる。まず物件状況報告書と過去の修繕履歴の開示を求める

ない。40条は業者が自ら売主のときだけ適用され、仲介には及ばない。個人売主でも民法566条は原則として適用されるが、個人間では「引渡しから3か月」「責任を負わない」といった特約が有効に働く。業界裏話ヒント：個人売主の中古では3か月特約が事実上の業界標準である。だから買主側の唯一の防衛線は契約前のインスペクションと、既存住宅売買瑕疵保険を付けられる物件かどうかの確認になる。これは契約前に仲介業者へ聞けば分かる

本当である。宅地建物取引業法78条2項により、買主が宅地建物取引業者である場合は8種制限（33条の2から43条まで）が適用されず、免責特約も有効になる。業界裏話ヒント：買取業者が個人の家を買うときは、そもそも業者が売主ではないため本条は無関係で、免責特約は普通に有効である。買取価格が仲介相場より低いのは、業者が不適合リスクを丸ごと引き受けている分でもある。免責を受け入れる代わりに価格を交渉する余地がここにある