宅地建物取引業法 第40条（担保責任についての特約の制限）
クイックジャンプ
- 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
- 2.前項の規定に反する特約は、無効とする。
この条文の基本情報
担保責任についての特約の制限とは何ですか？
定義担保責任についての特約の制限とは、宅地建物取引業法第40条に定められた規定で、「宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第40条（担保責任についての特約の制限）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第40条の条文原文は「宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に…」で始まります。
- 宅地建物取引業法第40条は第一節 通則に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第40条の前の条は宅地建物取引業法第39条です。
- 宅地建物取引業法第40条の次の条は宅地建物取引業法第41条です。
- 宅地建物取引業法第40条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第40条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第40条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/40
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法40条は、業者が自ら売主となる売買で、契約不適合責任について民法566条より買主に不利な特約を禁じる。引渡しから2年以上の特約のみ例外で、違反すれば無効となる。
Q · 新築マンションの契約書にある「引渡しから2年」って、業者が決めた保証期間なんですか？
業者が売主なら2年未満の特約は無効、民法の原則に戻ります
宅地建物取引業法40条により、宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約では、種類または品質の契約不適合責任について民法566条より買主に不利な特約は禁止されます。唯一許される例外が「引渡しの日から2年以上」という期間特約であり、業界の契約書が一律2年で揃うのはこのためです。2年を下回る特約は同条2項で無効となり、買主が不適合を知った時から1年以内に通知すればよいという民法の原則が復活します。ただし買主が宅地建物取引業者である場合は、78条2項により本条の適用がありません。
解説
新築マンションの契約書、契約不適合責任の欄に「引渡しの日から2年」とある。この2年を業者の親切な保証だと思って読み流す人が大半である。実際は逆で、宅地建物取引業法40条が業者に許した下限ぎりぎりの数字だ。本条は、業者が自ら売主となる売買で、種類または品質の不適合について、民法566条（買主が不適合を知った時から1年以内に通知）より買主に不利な特約を禁じる。唯一許される例外が「引渡しの日から2年以上」という形の期間特約であり、だから業界の契約書は判で押したように2年で揃う。そして2項が効く。下限を割った特約は無効になり、空白は民法の原則で埋まる。業者が「1年」「6か月」と欲をかいた瞬間、業者は2年の盾を失い、あなたが不適合を知った時から1年通知すればよい世界へ引きずり戻される。手元の契約書の一行が短いほど、業者の危険は長くなる。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法40条は、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地・建物の売買において、種類または品質の契約不適合を担保すべき責任に関し、民法566条に規定する期間より買主に不利な特約を禁止する規定である。引渡しの日から2年以上とする期間特約のみが例外として許容され、これに違反する特約は2項により無効となり、民法の原則が適用される。
手順
- 1.契約書の売主欄で本条の適用有無を判定 売主欄が宅地建物取引業者本人なら40条が効き、個人名なら一行も効かない。仲介業者の名前が大きく出ていても関係がなく、判定基準は「誰から買ったか」であって「誰を通して買ったか」ではない
- 2.引渡日から期限日を逆算してカレンダー登録 引渡しの日を起点に特約期間（通常2年）の満了日を算出し、カレンダーに登録する。同時に1年9か月目にリマインダーを置き、期限前の点検枠を確保する
- 3.1年9か月目にホームインスペクションを入れる 費用5万円から10万円で、通知期限内に不適合を発見できる。床下配管、外壁サッシ回り、屋根、基礎を重点的に見る。期限経過後に見つけた欠陥は内容の是非以前に期間で門前払いになる
- 4.見積もりを待たずに内容証明で通知だけ先に打つ 40条と民法566条が求めるのは期間内の通知であり、損害額の確定でも訴訟提起でもない。不適合の場所・症状・発見日・写真番号を特定して内容証明郵便を送付し、配達証明を保管する
- 5.新築なら品確法95条の10年責任を並行検討 構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分は、住宅品質確保促進法95条により引渡しから10年、特約で短縮できない。2年の特約が切れていても、この二領域なら別レイヤーで追及できる
よくある質問 AI による整理
Q1宅地建物取引業法40条とは何ですか？
業者が自ら売主となる売買で、種類・品質の契約不適合責任について民法566条より買主に不利な特約を禁じる規定です。引渡しから2年以上とする期間特約だけが例外で、違反する特約は無効になります。
Q2不動産の契約書はなぜ「引渡しから2年」が多いのですか？
40条が許した下限が「引渡しの日から2年以上」だからです。業者にとって最も短く設定できる合法ラインが2年であるため、業界の契約書は判で押したように2年で揃います。親切な保証期間ではありません。
Q3契約不適合の通知はどうやって行うのですか？
書面、実務上は内容証明郵便で行います。不適合の場所・症状・発見日を特定して記載し、写真を添えます。金額の積算や見積書は不要で、期間内に通知が到達すれば足ります。
Q4宅建業法の8種制限とは何ですか？
業者が自ら売主となり買主が業者以外の場合にのみ適用される8つの規制で、33条の2から43条までを指します。40条の担保責任特約制限もその一つで、78条2項により業者間取引では適用されません。
Q5「現状有姿・売主は一切の責任を負わない」という特約は有効ですか？
業者が自ら売主なら無効です。40条2項により特約だけが無効となり契約本体は残るため、民法566条の原則（知った時から1年以内の通知）が復活します。個人が売主の場合は有効に働きます。
Q6数量不足や抵当権が残っていた場合も40条の対象ですか？
対象外です。40条が規律するのは「種類または品質」の不適合に限られます。数量の不適合や権利の不適合（抵当権の残存等）は本条の射程外で、民法の一般規定によって処理されます。
Q740条に違反した業者はどうなりますか？
特約が無効になるだけでなく、宅地建物取引業法65条により免許権者から指示処分や業務停止処分を受ける対象となります。私法上の効力と行政処分の二重の不利益が生じます。
Q840条の2年特約は中古住宅にも適用されますか？
適用されます。新築・中古を問わず、宅地建物取引業者が自ら売主となる売買であれば本条が働きます。ただし新築住宅に上乗せされる住宅品質確保促進法95条の10年責任は、中古には及びません。
この条文についての質問 AI による整理
Q1契約書に「引渡しから2年」とあるんですが、2年経つ前に裁判を起こさないとダメですか？
不要である。40条が定めるのは民法566条の「通知」期間の下限であって、訴訟提起の期限ではない。期間内に不適合の内容を特定して通知すれば足り、請求権自体は民法166条の消滅時効まで残る。実務のポイント：通知は「雨漏りしている」だけでは特定不十分と争われることがある。内容証明に発生箇所、症状、発見日、写真番号を書き込んでおくと、後から「あの通知は不適合を特定していない」と反論されたときに決定的な差になる
Q2引渡しから3年経って基礎にひび割れが見つかりました。もう何も言えませんか？
新築住宅なら住宅品質確保促進法94条・95条で構造耐力上主要な部分は引渡しから10年、特約で短縮できないので追及できる。中古で業者売主なら2年特約が壁になるが、業者が引渡し時に知りながら告げなかった場合は民法566条ただし書・572条により期間制限も免責も働かない。実務のポイント：業者が販売前に自社でインスペクションや補修をしていれば、その記録が「知っていた」証拠になる。まず物件状況報告書と過去の修繕履歴の開示を求める
Q3不動産屋に紹介してもらって個人の家を買いました。2年の保証はありますか？
ない。40条は業者が自ら売主のときだけ適用され、仲介には及ばない。個人売主でも民法566条は原則として適用されるが、個人間では「引渡しから3か月」「責任を負わない」といった特約が有効に働く。実務のポイント：個人売主の中古では3か月特約が事実上の業界標準である。だから買主側の唯一の防衛線は契約前のインスペクションと、既存住宅売買瑕疵保険を付けられる物件かどうかの確認になる。これは契約前に仲介業者へ聞けば分かる
Q4買主が宅建業者なら2年より短くできると聞きました。本当ですか？
本当である。宅地建物取引業法78条2項により、買主が宅地建物取引業者である場合は8種制限（33条の2から43条まで）が適用されず、免責特約も有効になる。実務のポイント：買取業者が個人の家を買うときは、そもそも業者が売主ではないため本条は無関係で、免責特約は普通に有効である。買取価格が仲介相場より低いのは、業者が不適合リスクを丸ごと引き受けている分でもある。免責を受け入れる代わりに価格を交渉する余地がここにある
間違えやすい点 AI による整理
- 2年という期間の存在自体は、多くの買主が知っている。知られていないのは、それが「通知の期限」であって「請求の期限」ではないという点だ。期間内に不適合を通知しさえすれば、修補請求も損害賠償請求も、民法166条の消滅時効（権利行使できることを知った時から5年、権利行使できる時から10年）まで生き続ける。2年目の終わりに慌てて訴訟を起こす必要はない、必要なのは書面一通である
- 「不動産屋から買ったのだから2年は守られる」という問いの立て方そのものがずれている。本条が働くのは業者が自ら売主のときだけで、仲介であればゼロである。窓口の担当者も店舗も同じでも、契約書の売主欄が個人名なら保護は存在しない。問うべきは「誰を通して買ったか」ではなく「誰から買ったか」だ
- 業者に有利な特約を書き込めば業者が得をすると思われているが、無効になるのは特約だけで契約本体は生き残る。空いた穴は民法の原則で埋まるので、業者の免責は早まるどころか後ろへずれる。欲張った一行は、書いた側を撃つ
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規制の対象 | 40条：種類・品質の契約不適合責任に関する特約 | 38条：損害賠償額の予定・違約金の定め 78条2項：8種制限そのものの適用範囲 |
| 許される限度 | 引渡しの日から2年以上とする期間特約のみ | 代金の10分の2を超えない範囲 買主が業者なら33条の2から43条まで全て適用外 |
| 違反した場合の私法上の効果 | 特約のみ無効、民法566条の原則が復活（40条2項） | 10分の2を超える部分のみ無効 適用除外なので免責特約も有効に成立 |
| 行政上の効果 | 65条の指示処分・業務停止処分の対象 | 65条の指示処分・業務停止処分の対象 違反の観念がない（適用除外規定） |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は個別条文で担保責任期間の下限を定めるのではなく、定型化契約の中央主管機関告示によって保固期間（構造15年・防水5年・固定建材1年）の下限を強制し、これを下回る条項は消費者保護法12条の顕失公平として無効とする。到達点は日本の40条と近いが、規制の器が業法ではなく定型化契約規制である点が異なる。
韓国は集合建物法9条3項で「매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다（買主に不利な特約は効力を有しない）」と明文で定めており、片面的強行規定という構造が日本の40条2項と極めて近い。
ドイツは建物（Bauwerk）の瑕疵請求権を法定で5年とし、約款による期間短縮を309条8号b)ff で制限する。下限を業法で切るのではなく、時効期間そのものを長く設定したうえで約款規制で守る二段構えである。
米国は成文の下限規制ではなく、州裁判所が新築住宅について黙示保証を認め、"as is" 条項による免責が明確かつ交渉されたものでない限り無効とする判例法理で処理する。州ごとに保証期間も免責可否も分かれる。
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 引渡しから1年10か月、床下の給水管から漏水しているのが見つかった。売主業者に電話すると「契約書の2年以内なので調査します」と柔らかい返事。残り2か月。ここでやるべきは修補範囲や金額の交渉ではなく、不適合の場所と内容を特定した書面を先に送って期間の壁を越えることだ。交渉は通知を打ってからいくらでもできる
- もし契約書に「契約不適合責任は引渡しの日から6か月とする」と書かれていたら、どうなる？ 契約全体が飛ぶのではなく、その特約だけが40条2項で無効になる。6か月でも2年でもなく、民法566条の原則が復活する。責任を削ろうとした結果、業者自身の免責時期が一番遅くなる
- あなたが小さな不動産会社で買取再販をしている側だとする。仕入れたリノベ物件を個人に引き渡す、その瞬間にあなたは「自ら売主」となり8種制限がかかる。前の会社から持ってきたひな形に「現状有姿、売主は一切の責任を負わない」が残っていれば、その条項は無効であり、あなたは民法の原則に丸裸で晒される。しかも65条の指示処分の対象になる
- 中古マンションを買った。契約書の売主欄には個人の名前がある。宅地建物取引業法40条は、この契約には最初から一行も効いていない
- 新築戸建てを買って3年目、外壁のサッシ回りから雨水が入り、内側の断熱材が黒く腐っていた。業者は「保証は2年で終わっています」と言う。だが雨水の浸入を防止する部分は住宅品質確保促進法95条で引渡しから10年、特約で短縮できない。ここで引き下がるかどうかで、数百万円の補修費を誰が負担するかが決まる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 契約書の売主欄を確認、宅地建物取引業者本人なら本条が効き、個人名なら効かない2. 引渡日を起点に特約期間内かを判定3. 期間内なら金額の積算を待たず、不適合の場所・症状・発見日を特定した内容証明を送付、写真を添える4. 新築なら並行して住宅品質確保促進法95条の10年責任（構造・雨漏り）に当たるか検討5. 期間経過後でも、業者が引渡し時に不適合を知りながら告げなかった場合は民法566条ただし書・572条で期間制限も免責特約も効かない
訴えられた側：1. 自社ひな形を点検、種類・品質の不適合について引渡しから2年未満、または通知期間以外の形で買主を不利にする条項は無効であり、宅地建物取引業法65条の指示処分・業務停止処分の対象になる2. 買主が宅地建物取引業者なら78条2項で8種制限の適用外、この場合は免責特約も有効3. 通知を受けたら、期間内か、種類・品質の不適合か（数量・権利の不適合は本条の射程外）をまず切り分ける4. 引渡し時に把握していた不具合は、告げていなければ期間の主張ができない
時効（請求できる期限）：業者が自ら売主の場合、実務上は引渡しの日から2年以内に不適合を通知（40条1項が許す下限）。特約がない、または無効の場合は民法566条により買主が不適合を知った時から1年以内に通知。通知後の請求権自体は民法166条の消滅時効（知った時から5年、権利を行使できる時から10年）に服する。新築住宅の構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分は住宅品質確保促進法95条により引渡しから10年、特約で短縮不可
学説
通説：40条は買主保護のための片面的強行規定であり、2項の無効は当該特約条項に限られる一部無効である。無効となった空白は民法566条の原則で補充され、契約全体が無効になるわけではない。したがって責任を過度に削ろうとした売主業者は、かえって民法原則の下でより長い期間の責任に晒される。
改正沿革 AI による整理
- 平成29年（2017年）成立、令和2年（2020年）4月1日施行の民法（債権関係）改正対応 民法の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へ再構成されたことに伴い、本条の文言が「隠れた瑕疵」から「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合」へ改められ、引用先が旧民法570条において準用する566条3項から現行566条へ変更された。あわせて期間の性質が「権利行使期間」から「不適合を知った時から1年以内の通知」へ変わった
改正の年表
- 1.平成29年（2017年）成立・令和2年（2020年）4月1日施行 改正：民法（債権関係）改正により「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へ再構成されたことに伴い、本条の文言が「隠れた瑕疵」から「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合」へ改められ、引用先が現行民法566条に変更された。あわせて期間の性質が権利行使期間から「不適合を知った時から1年以内の通知」へ変わった。
ログインすると、この条文にメモを残して他の利用者と共有できます。
ログインして共同ノートを始める