宅地建物取引業法 第78条（適用の除外）
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- この法律の規定は、国及び地方公共団体には、適用しない。
- 2.第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。
この条文の基本情報
適用の除外とは何ですか？
定義適用の除外とは、宅地建物取引業法第78条に定められた規定で、「この法律の規定は、国及び地方公共団体には、適用しない。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第78条（適用の除外）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第78条の条文原文は「この法律の規定は、国及び地方公共団体には、適用しない。」で始まります。
- 宅地建物取引業法第78条は第七章 雑則に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第78条の前の条は宅地建物取引業法第77条の3です。
- 宅地建物取引業法第78条の次の条は宅地建物取引業法第78条の2です。
- 宅地建物取引業法第78条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第78条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第78条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/78
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法78条は、国・地方公共団体には同法を適用せず、業者相互間の取引には33条の2及び37条の2から43条まで（8種規制）を適用しないと定める。
Q · 宅建業法の保護って、どんなときに効かなくなるんですか？
国・自治体が当事者の取引と、業者どうしの取引で外れます
宅地建物取引業法78条は二つの適用除外を定めます。第1項は国及び地方公共団体に同法そのものを適用しないと規定し、免許も法律上の重要事項説明義務も生じません。第2項は第33条の2及び第37条の2から第43条まで、いわゆる8種規制を宅地建物取引業者相互間の取引に適用しないと規定します。クーリングオフ、手付金等の保全措置、損害賠償額の予定の制限などが外れる一方、35条の重要事項説明、37条の書面交付、47条の重要な事実の告知義務は業者間でもなお適用されます。
解説
宅地建物取引業法という法律は、消費者を守るために数々の厳しい縛りを不動産業者にかけている。手付金の上限、クーリングオフ、契約不適合責任の期間制限、損害賠償額の予定の上限。ところが78条を読むと、その守りが二か所でぷつりと切れていることが分かる。第1項、国と地方公共団体にはこの法律そのものが適用されない。県が造成地を分譲しても、市が公有地を売っても、宅建業の免許は不要である。第2項、業者どうしの取引には33条の2および37条の2から43条までの規定、いわゆる8種規制が適用されない。あなたが不動産会社の担当者として、あるいは自ら宅建業免許を持つ立場で物件を買うとき、クーリングオフも手付金保全措置も、法律上あなたを守ってくれない。守られる人と守られない人を分ける線が、この一条に引かれている。自分がその線のどちら側に立っているかを知らずに契約書にサインするのが、最も危うい。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法第78条は、同法の適用範囲を画する除外規定である。第1項は国及び地方公共団体を同法の適用対象から外し、第2項は第33条の2及び第37条の2から第43条までのいわゆる8種規制について、宅地建物取引業者相互間の取引には適用しない旨を定める。重要事項説明義務など8種規制以外の規定は業者間取引にもなお適用される。
よくある質問 AI による整理
Q1宅建業法の8種規制とは何ですか？
宅建業者が自ら売主となり、業者でない者が買主となる取引に課される8つの制限の総称です。クーリングオフ、手付金の額の制限、手付金等の保全措置、契約不適合責任の特約制限などが含まれます。
Q2宅建業法78条2項で外れる条文はどれですか？
第33条の2、及び第37条の2から第43条までです。条番号で範囲が指定されているため、35条の重要事項説明や47条の告知義務は範囲外で、業者間取引でも適用が残ります。
Q3業者間取引でクーリングオフはできますか？
できません。クーリングオフを定める37条の2は78条2項の除外範囲に入っています。業者間で契約を白紙に戻したい場合は、契約書の手付解除条項や解除特約に頼るほかありません。
Q4手付金等の保全措置は業者間取引でも必要ですか？
法律上は不要です。41条・41条の2は78条2項の除外範囲に含まれるため、売主業者に保全措置の義務は生じません。必要なら契約条項として個別に定める必要があります。
Q5国や地方公共団体は宅建業の免許が必要ですか？
不要です。78条1項により宅地建物取引業法そのものが適用されないため、免許制度も、営業保証金や弁済業務保証金による保護の仕組みも及びません。
Q6公社や独立行政法人にも78条1項の適用除外は及びますか？
条文が挙げるのは「国及び地方公共団体」であり、別法人格をもつ公社や独立行政法人は原則としてこれに当たりません。個別の特別法で特例が置かれている場合を除き、宅建業法の適用対象になります。
Q7業者間取引で37条書面（契約書面）は省略できますか？
できません。37条は78条2項の除外範囲（37条の2以降）に含まれないため、業者間取引でも契約書面の交付義務は残ります。省略すれば監督処分の対象になり得ます。
Q8業者間取引でトラブルになったら何を根拠に争えますか？
8種規制は使えませんが、35条の重要事項説明義務違反、47条の重要な事実の不告知は業者間でも追及できます。加えて民法の契約不適合責任（562条以下）や説明義務違反が受け皿になります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1業者間取引だと、宅建業法は全部関係なくなるんですか？
全部ではない。外れるのは78条2項が挙げる33条の2および37条の2から43条まで、いわゆる8種規制だけである。35条の重要事項説明、37条の書面交付、47条の重要な事実の告知義務は業者間でも生きている。実務のポイント：業者間だからと重要事項説明を省略する業者が実務上いるが、これは監督処分の対象。相手が省略しようとしたら、その事実自体が交渉材料になる
Q2市から土地を買うとき、重要事項説明ってしてもらえないんですか？
78条1項により国・地方公共団体には宅建業法が適用されないため、35条の法的義務はない。ただし多くの自治体は要綱や内部規程で説明資料を用意しており、求めれば出てくることが多い。実務のポイント：自治体が媒介業者を介して売却する場合、その媒介業者には宅建業法が適用される。誰が売主で誰が媒介かを確認するだけで、保護の有無が変わる
Q3宅建の免許を取ると、自分が買うときも不利になるって本当ですか？
本当である。78条2項は取引の当事者が双方とも宅建業者である場合に8種規制を外すため、免許保有者が買主になる取引ではクーリングオフも手付金等の保全措置も義務づけられない。実務のポイント：免許を持つ法人と、免許のない個人名義を使い分けて購入する投資家がいるのはこの理由。ただし実体を伴わない名義使い分けは別のリスクを生むので、税理士と弁護士に同時に相談するのが実務
間違えやすい点 AI による整理
- 「業者間取引でも宅建業法は適用される」と理解している人は多く、それ自体は正しい。だが深刻度が理解されていない。外れるのは33条の2と37条の2から43条まで、つまりクーリングオフ、手付金の額の制限、手付金等の保全措置、損害賠償額の予定の制限、契約不適合責任の特約制限、割賦販売の解除制限。消費者保護の中核がまとめて外れる。一方で35条の重要事項説明、37条の書面交付、47条の重要事実の告知義務は業者間でも残る。どれが残りどれが消えるかを一覧で言える業者は、実は多くない
- 「国や自治体が売主なら、民間業者より安心」という前提そのものが疑わしい。78条1項は行政を宅建業法の外に置いているので、免許も、重要事項説明の法的義務も、供託や保証協会による弁済業務保証金の保護もない。行政が信頼できるかどうかという話ではなく、法律上の保護装置が最初から起動していないという構造の話である
- あなたから見れば「宅建業者に売ってもらう＝プロに守られる」だが、法律から見れば8種規制は「プロ対素人」の情報格差を埋めるための装置にすぎない。あなた自身が免許を持った瞬間、法律はあなたを守るべき素人とは見なさない。個人事業で免許を取った直後の人が、この落差で最も痛い目に遭う
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 業者相互間の取引での適用 | 78条2項＝ 8種規制を一括で外す根拠条文そのもの | 37条の2（クーリングオフ）＝適用されない 35条（重要事項説明）＝適用が残る |
| 国・地方公共団体が当事者の場合 | 78条1項により法律全体が不適用 | 法律ごと外れるため機能しない 法律ごと外れるため法的義務は生じない |
| 違反時の効果 | 適用範囲を画する規定であり、それ自体に罰則はない | 業者間ではそもそも違反という概念が生じない 業者間取引でも指示処分・業務停止処分の対象 |
| 保護が外れた場合の回復手段 | 契約条項での個別手当て（保全措置特約・責任期間特約） | 手付解除条項・解除特約で代替設計する 説明義務違反として民法709条・免許行政庁への申告で追及 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も消費者保護法の保護対象を「消費者」に限定し、事業者間取引を保護の外に置く点で、日本の業者間適用除外と同じ発想を採る
韓国も仲介業に免許制を敷き、規律の名宛人を業者に限定する構造をとる。国・地方自治体の取扱いは個別規定による
ドイツは営業法上の許可制と義務規則で仲介業を規律し、公的主体は営業概念の外に置かれる。消費者向け保護規定は BGB の約款規制・消費者契約規定が担う
米国は州ごとの免許法で government entity exemption を置くのが一般的。免許者間取引の開示義務軽減の可否も州法により分かれる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 小さな不動産会社を営むあなたが、大手デベロッパーから未完成マンションの一室を仕入れる。手付金2,000万円を払ったあと、その大手が経営破綻した。買主が一般消費者なら手付金保全措置（41条、41条の2）で保護されるが、あなたは宅建業者。78条2項により保全措置の義務は相手方に発生していない。2,000万円が空中に消える
- 市の公社が造成した宅地を購入。重要事項説明もなく、契約書も市の様式のまま。「行政がやっているのだから間違いはない」と思って読み飛ばしたが、宅建業法上、市には35条の重要事項説明義務がそもそも課されていない。土壌汚染や埋設物の説明がなかったとしても、宅建業法違反として業者を追及する道はない
- もし、あなたが個人で買った投資用マンションを、宅建業免許を持つ知人に「業者価格」で売ったとしたら？ 買主が業者なら8種規制の多くは外れるが、外れるのは「業者が売主で一般人が買主」の場面を想定した規制。あなたが売主で相手が業者という構図では、そもそも8種規制は売主業者に課される規制であり、免許のないあなたには最初から適用がない。誰が売主で誰が買主かで、適用地図が完全に組み替わる
- 宅建業者のあなたが事務所用地の売買契約を締結。契約から3日後、資金計画が崩れて解除したい。一般消費者ならクーリングオフ（37条の2）を検討する場面だが、業者間取引では78条2項でこの制度が丸ごと外れている。残された手は契約書の手付解除条項のみ。手付解除の期限は「相手方が履行に着手するまで」。あと数日で相手が造成に着手すれば、その道も閉じる
- 県営住宅の払い下げ物件を検討中の友人から相談を受ける。「これ、宅建業法の保護は効くの？」友人は民間分譲と同じ感覚でいる。答えは78条1項で決まる
取るべき行動
被害を受けた側：1. まず売主と買主の属性を確定する。売主が国・地方公共団体なら78条1項で宅建業法の追及ルートは閉じる、民法の契約不適合責任（民法562条以下）と説明義務違反（民法709条）へ切り替える2. 業者間取引なら、外れたのは8種規制のみ。35条の重要事項説明違反、47条の重要な事実の不告知は業者間でも追及できる、ここが残された突破口3. 契約書に手付金保全や責任期間の個別条項があれば、それを債務不履行として構成する4. 免許行政庁（都道府県知事または国土交通大臣）への申告は、8種規制外でも35条・47条違反なら受理される
訴えられた側：1. 相手方が宅建業者であることを免許証番号で確認、免許の写しを証拠として保全する。これが78条2項の適用を基礎づける2. クーリングオフや手付金保全措置を根拠とした請求に対しては、78条2項による適用除外を主張する3. ただし35条の重要事項説明、37条書面の交付、47条の重要事実告知義務は業者間でも残るので、これらの履行記録を整えておく4. 適用除外を盾にしても、民法上の説明義務違反や詐欺（民法96条）は別軌道で追及されうる、そこの防御を分けて考える
時効（請求できる期限）：本条自体に特定の時効はない。適用除外の結果として民法に戻る場面では、契約不適合責任の通知期間は不適合を知った時から1年（民法566条）、債権の消滅時効は権利を行使できることを知った時から5年または権利を行使できる時から10年（民法166条）。宅建業者に対する監督処分の申告に法定期限はないが、証拠の散逸を考えると契約後1年以内が実務上の目安（最新の改正状況をご確認ください）
学説
通説（立法趣旨の理解）：78条2項の趣旨は、8種規制が業者と一般消費者との情報格差を埋める装置である以上、双方が免許業者で格差がないと擬制できる場面では保護を外し、取引の迅速性を優先させる点にあると解されている。
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