要点宅地建物取引業法 78 条は、国・地方公共団体には同法を適用せず、業者相互間の取引には 33 条の 2 及び 37 条の 2 から 43 条まで（8 種規制）を適用しないと定める。
Q · 宅建業法の保護って、どんなときに効かなくなるんですか？
国・自治体が当事者の取引と、業者どうしの取引で外れます
宅地建物取引業法 78 条は二つの適用除外を定めます。第 1 項は国及び地方公共団体に同法そのものを適用しないと規定し、免許も法律上の重要事項説明義務も生じません。第 2 項は第 33 条の 2 及び第 37 条の 2 から第 43 条まで、いわゆる 8 種規制を宅地建物取引業者相互間の取引に適用しないと規定します。クーリングオフ、手付金等の保全措置、損害賠償額の予定の制限などが外れる一方、35 条の重要事項説明、37 条の書面交付、47 条の重要な事実の告知義務は業者間でもなお適用されます。
宅地建物取引業法という法律は、消費者を守るために数々の厳しい縛りを不動産業者にかけている。手付金の上限、クーリングオフ、契約不適合責任の期間制限、損害賠償額の予定の上限。ところが 78 条を読むと、その守りが二か所でぷつりと切れていることが分かる。第 1 項、国と地方公共団体にはこの法律そのものが適用されない。県が造成地を分譲しても、市が公有地を売っても、宅建業の免許は不要である。第 2 項、業者どうしの取引には 33 条の 2 および 37 条の 2 から 43 条までの規定、いわゆる 8 種規制が適用されない。あなたが不動産会社の担当者として、あるいは自ら宅建業免許を持つ立場で物件を買うとき、クーリングオフも手付金保全措置も、法律上あなたを守ってくれない。守られる人と守られない人を分ける線が、この一条に引かれている。自分がその線のどちら側に立っているかを知らずに契約書にサインするのが、最も危うい。
宅地建物取引業法第 78 条は、同法の適用範囲を画する除外規定である。第 1 項は国及び地方公共団体を同法の適用対象から外し、第 2 項は第 33 条の 2 及び第 37 条の 2 から第 43 条までのいわゆる 8 種規制について、宅地建物取引業者相互間の取引には適用しない旨を定める。重要事項説明義務など 8 種規制以外の規定は業者間取引にもなお適用される。
宅建業者が自ら売主となり、業者でない者が買主となる取引に課される 8 つの制限の総称です。クーリングオフ、手付金の額の制限、手付金等の保全措置、契約不適合責任の特約制限などが含まれます。
第 33 条の 2、及び第 37 条の 2 から第 43 条までです。条番号で範囲が指定されているため、35 条の重要事項説明や 47 条の告知義務は範囲外で、業者間取引でも適用が残ります。
できません。クーリングオフを定める 37 条の 2 は 78 条 2 項の除外範囲に入っています。業者間で契約を白紙に戻したい場合は、契約書の手付解除条項や解除特約に頼るほかありません。
法律上は不要です。41 条・41 条の 2 は 78 条 2 項の除外範囲に含まれるため、売主業者に保全措置の義務は生じません。必要なら契約条項として個別に定める必要があります。
不要です。78 条 1 項により宅地建物取引業法そのものが適用されないため、免許制度も、営業保証金や弁済業務保証金による保護の仕組みも及びません。
条文が挙げるのは「国及び地方公共団体」であり、別法人格をもつ公社や独立行政法人は原則としてこれに当たりません。個別の特別法で特例が置かれている場合を除き、宅建業法の適用対象になります。
できません。37 条は 78 条 2 項の除外範囲（37 条の 2 以降）に含まれないため、業者間取引でも契約書面の交付義務は残ります。省略すれば監督処分の対象になり得ます。
8 種規制は使えませんが、35 条の重要事項説明義務違反、47 条の重要な事実の不告知は業者間でも追及できます。加えて民法の契約不適合責任（562 条以下）や説明義務違反が受け皿になります。
全部ではない。外れるのは 78 条 2 項が挙げる 33 条の 2 および 37 条の 2 から 43 条まで、いわゆる 8 種規制だけである。35 条の重要事項説明、37 条の書面交付、47 条の重要な事実の告知義務は業者間でも生きている。業界裏話ヒント：業者間だからと重要事項説明を省略する業者が実務上いるが、これは監督処分の対象。相手が省略しようとしたら、その事実自体が交渉材料になる
78 条 1 項により国・地方公共団体には宅建業法が適用されないため、35 条の法的義務はない。ただし多くの自治体は要綱や内部規程で説明資料を用意しており、求めれば出てくることが多い。業界裏話ヒント：自治体が媒介業者を介して売却する場合、その媒介業者には宅建業法が適用される。誰が売主で誰が媒介かを確認するだけで、保護の有無が変わる
本当である。78 条 2 項は取引の当事者が双方とも宅建業者である場合に 8 種規制を外すため、免許保有者が買主になる取引ではクーリングオフも手付金等の保全措置も義務づけられない。業界裏話ヒント：免許を持つ法人と、免許のない個人名義を使い分けて購入する投資家がいるのはこの理由。ただし実体を伴わない名義使い分けは別のリスクを生むので、税理士と弁護士に同時に相談するのが実務
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 業者相互間の取引での適用 | 78 条 2 項＝ 8 種規制を一括で外す根拠条文そのもの | — |
| 国・地方公共団体が当事者の場合 | 78 条 1 項により法律全体が不適用 | — |
| 違反時の効果 | 適用範囲を画する規定であり、それ自体に罰則はない | — |
| 保護が外れた場合の回復手段 | 契約条項での個別手当て（保全措置特約・責任期間特約） | — |
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