宅地建物取引業法 第77条の3
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- 第三条から第七条まで、第十二条、第二十五条第七項、第六十六条及び第六十七条第一項の規定は、特例事業者（不動産特定共同事業法第二条第九項に規定する特例事業者をいう。次項において同じ。）には、適用しない。
- 2.特例事業者については、前項に掲げる規定並びに第三十一条の三、第三十五条、第三十五条の二、第三十七条及び第四十八条から第五十条までの規定を除き、国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなしてこの法律の規定を適用する。
この条文の基本情報
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第77条の3は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第77条の3の条文原文は「第三条から第七条まで、第十二条、第二十五条第七項、第六十六条及び第六十七条第一項の規定は、特例事業者（不動産特定共同事業法第二条第九項に規定する特例事業者をいう…」で始まります。
- 宅地建物取引業法第77条の3は第七章 雑則に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第77条の3の前の条は宅地建物取引業法第77条の2です。
- 宅地建物取引業法第77条の3の次の条は宅地建物取引業法第78条です。
- 宅地建物取引業法第77条の3には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第77条の3 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第77条の3（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/77_3
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法77条の3は、不動産特定共同事業法上の特例事業者に免許規定を適用せず、それ以外は宅建業者とみなして業法を適用する規定である。
Q · 不動産クラウドファンディングの運営会社に宅建業免許番号がないのは違法じゃないの？
特例事業者なら適法。免許自体が法律で外されている
宅地建物取引業法77条の3第1項は、不動産特定共同事業法2条9項の特例事業者に対し、免許規定（3条〜7条）、12条、25条7項、66条、67条1項を適用しないと定めます。したがって免許番号が存在しないこと自体は正常です。ただし2項により、それ以外の規定は国土交通大臣免許を受けた宅建業者とみなして適用されるため、誇大広告の禁止や業務停止処分は通常どおり及びます。確認すべきは免許番号ではなく、不動産特定共同事業法上の地位と委託先事業者の許可です。
解説
宅地建物取引業の免許を持たない会社が、堂々と不動産を売買している。しかも適法である。不動産特定共同事業法上の特例事業者、いわゆる倒産隔離のために作られた特別目的会社（SPC）がそれだ。1項が免許に関する規定（3条から7条、12条）と営業保証金・免許取消の規定を丸ごと外し、2項が「それでも国土交通大臣の免許を受けた宅建業者とみなす」と宣言する。免許は要らないが業法の網からは逃げられない、という二段構えである。ただし2項はさらに除外リストを持つ。重要事項説明（35条）、契約書面の交付（37条）、専任の宅地建物取引士の設置（31条の3）、標識掲示（50条）。これらはSPC自身ではなく、業務を委託された第3号事業者が背負う。あなたが不動産クラウドファンディングの案件ページで運営会社の免許番号を探しても見つからないのは、詐欺だからではなく、この条文が入口の免許だけを外しているからだ。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法77条の3は、不動産特定共同事業法2条9項に規定する特例事業者に関する適用除外およびみなし規定である。1項が免許・無免許事業禁止・営業保証金の一部・免許取消の各規定の適用を除外し、2項が重要事項説明等の一定規定を除いて宅地建物取引業者とみなして同法を適用する構造をとる。
よくある質問 AI による整理
Q1特例事業者とは何ですか？
不動産特定共同事業法2条9項に定める、倒産隔離目的で組成される特別目的会社です。宅建業免許を受けずに不動産取引を行えますが、業法上は宅建業者とみなされます。
Q2宅建業法77条の3で除外される条文はどれですか？
1項で3条から7条、12条、25条7項、66条、67条1項。2項でさらに31条の3、35条、35条の2、37条、48条から50条までがみなし適用から外れます。
Q3特例事業者に重要事項説明の義務はある？
特例事業者自身にはありません。77条の3第2項が35条を除外しているためで、実務上は業務を受託した第3号事業者側が説明義務を負う設計です。
Q4特例事業者は業務停止処分を受ける？
受けます。65条は除外されておらず、みなし適用により指示・業務停止処分が及びます。除外されたのは66条・67条1項の免許取消だけです。
Q5不動産クラファンの運営会社の許可はどこで調べる？
国土交通省および各財務局が公表する不動産特定共同事業者の一覧で照合します。運営会社名で当たらない場合は委託先事業者名でも検索してください。
Q6特例事業者に営業保証金は必要？
25条7項が適用除外です。免許制を前提とする営業保証金の仕組み自体が働かないため、投資家保護は不動産特定共同事業法側の枠組みに委ねられています。
Q7宅建業法77条の2と77条の3の違いは？
77条の2は信託会社等に関するみなし規定、77条の3は特例事業者に関する規定です。いずれも免許制の例外を定めますが、対象主体と除外範囲が異なります。
Q8特例事業者は専任の宅地建物取引士を置く必要がある？
不要です。77条の3第2項が31条の3を除外しています。資産保有のみを担う箱としての性格を反映した設計で、実務は委託先が担います。
この条文についての質問 AI による整理
Q1不動産クラファンの運営会社に宅建業免許がないんですけど、これ大丈夫なやつですか？
特例事業者であれば適法である。77条の3第1項が3条から7条までの免許規定を丸ごと外しているため、免許番号が存在しないこと自体は正常な状態である。確認すべきは不動産特定共同事業法上の許可を受けた事業者へ業務委託しているかどうかである。実務のポイント：国土交通省と各財務局は不動産特定共同事業者の一覧を公開している。運営会社名で当たらないときは委託先の事業者名で検索し、両方空振りならスキーム説明そのものを疑ってよい
Q2特例事業者って、結局は規制が緩いってことですよね？
入口だけが緩く、走行中は緩んでいない。免除されるのは免許（3条から7条）、営業保証金（25条7項）、免許取消（66条、67条1項）であり、誇大広告の禁止（32条）も断定的判断の提供の禁止（47条の2）も、65条の指示・業務停止処分も通常どおり適用される。実務のポイント：免許取消がない代わりに、実務上の制裁は業務停止処分と不動産特定共同事業法側の監督に集中する。免許がないから処分もないと読んだ事業者が、最初に足をすくわれる
Q3トラブルになったとき、SPCと委託先のどっちに言えばいいんですか？
説明義務や書面交付の不備なら委託先の第3号事業者である。77条の3第2項が35条、35条の2、37条、31条の3、48条から50条までをSPCから除外しているため、これらの義務は最初からSPC側に存在しない。実務のポイント：投資家が箱であるSPCだけを相手に請求すると、資産は隔離されていても賠償原資は乏しいという壁に当たる。実務を担った事業者と、場合によってはその役員の責任（会社法429条）まで射程に入れて請求先を組み立てる
間違えやすい点 AI による整理
- 「免許がないなら違法ではないのか」という問いの立て方そのものがずれている。この領域で正規か否かを切り分ける指標は宅建業免許の有無ではなく、不動産特定共同事業法上の適法な特例事業者であるか、業務委託先が許可を受けた事業者かの二点である。免許番号の有無で安全性を判定する習慣が、ここでは逆に誤診を生む
- 免許が免除されることは知っていても、2項のみなし規定の重さを見落としている人が多い。特例事業者には広告規制も報酬規制も、65条の指示・業務停止処分も通常の宅建業者と同じ密度でかかる。外れたのは入口の免許と営業保証金、そして免許取消という出口だけであり、走行中の規制は一切緩んでいない
- 投資家から見れば運営会社は「不動産を運用している会社」だが、法律から見ればSPCは資産を隔離するための箱であり、重要事項説明も書面交付も委託先の第3号事業者の職務である。この視点の落差を放置したまま事故に遭うと、誰に何を請求すべきかを探す段階で数か月を失う
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 対象主体 | 77条の3：不動産特定共同事業法上の特例事業者（SPC） | 3条：宅地建物取引業を営もうとするすべての者 77条の2：信託会社・信託業務を営む金融機関等 |
| 免許の要否 | 不要（1項で3条〜7条を適用除外） | 必要（国土交通大臣または都道府県知事の免許） 不要（届出により宅建業者とみなす） |
| 業務規制の適用 | 35条・37条・31条の3等を除きみなし適用 | 全面適用 一部除外のうえみなし適用 |
| 監督処分 | 65条の指示・業務停止は適用、66条・67条1項の免許取消は不適用 | 指示・業務停止・免許取消のすべてが適用 指示・業務停止は適用、免許取消は性質上不適用 |
他国ではどう定めているか 2 か国
台湾も証券化のために特殊目的主体を用いるが、不動産仲介業許可との関係は不動產經紀業管理條例側で別途整理される点で、日本のような業法内みなし規定の形はとらない
韓国は REITs 型の法人を資産管理会社への委託とセットで規律し、名目会社型の投資会社が自ら業務を行わない構造をとる点で発想が近い
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 募集締切まであと3日、想定利回り8%の不動産クラウドファンディング案件。会社概要をスクロールしても宅地建物取引業免許番号の欄がない。これは飛ばすべき案件なのか？ 特例事業者スキームなら免許がないこと自体は適法であり、あなたが照合すべきは宅建業免許ではなく、不動産特定共同事業法上の許可・届出と委託先事業者の実在である。判断材料が違う場所にあることを知らないまま3日で決めると、正常な案件を捨てるか、異常な案件を掴むかの二択を運任せにすることになる
- あなたがSPCの取締役に名を連ねた。免許は不要でも、誇大広告の禁止（32条）も断定的判断の提供の禁止（47条の2）も、みなし規定によってあなたの会社に生きている。免許がない＝規制がない、と読んだ瞬間に業務停止処分の射程に入る
- あなたの会社が第3号事業者としてSPCから業務を受託した。重要事項説明も37条書面も専任宅建士の配置も、77条の3第2項の除外リストによってSPC側から外れている。つまりその義務は全部あなたの会社側に落ちる。委託契約書で誰が説明義務を負うのかを曖昧にしたまま募集を始めると、事故が起きたとき監督官庁と投資家の両方から矢面に立たされるのはあなただ
- 親が退職金の一部を不動産クラウドファンディングに入れると言い出し、相談されたあなたは案件資料を渡される。聞くべきは利回りではなく、特例事業者型か通常の第1号事業者型かの一点。前者なら運営会社が破綻しても物件は箱の中に隔離されるが、現場実務を握るのは委託先である。誰が倒れたときに何が起きるのかが、この一条の適用の有無で入れ替わる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 契約書と募集資料で、相手が特例事業者か通常の宅建業者かを確定する。前者なら免許番号の不存在は攻撃材料にならない2. 不動産特定共同事業法上の届出と委託先第3号事業者の許可を登録一覧で照合、空振りなら無許可営業の疑いとして監督官庁と警察の両方が窓口になる3. 重要事項説明や書面交付の不備は、77条の3第2項で除外されているSPCではなく委託先事業者の責任として構成する4. 損害賠償は民法709条・415条の二本立てで検討し、請求先を箱ではなく実務者に向ける
訴えられた側：1. 免許免除を「規制の免除」と読み替えていないか自社の広告表現と勧誘記録を全数点検する。32条・47条の2はみなし適用で生きている2. 委託契約で35条・37条・31条の3の履行主体が第3号事業者側に明記されているか確認、曖昧なら直ちに覚書で補正3. 監督官庁からの照会には、不動産特定共同事業法上の届出書控えと委託契約書をセットで提示4. 65条の指示処分は免許がなくても受けるため、業務停止の実務的影響を先に試算しておく
時効（請求できる期限）：本条自体に期間の定めはない。特例事業者は不動産特定共同事業法に基づく届出を業務開始前に済ませる必要がある（同法40条の2、現行効力を要確認）。投資家側の損害賠償請求権には一般消滅時効（民法166条、権利を行使できることを知った時から5年または権利を行使できる時から10年）が適用される（最新の改正状況をご確認ください）
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