宅地建物取引業法 第77条の2

解説

東京の大型オフィスビルや物流施設の相当部分は、宅地建物取引業の免許番号を一つも持たない主体が所有し、売買している。J-REIT、法律上の呼び名で登録投資法人である。本条1項は、免許の申請と更新（3条から7条）、無免許営業の禁止（12条）、免許取消（66条、67条1項）を、資産運用を認可宅地建物取引業者に委ねた登録投資法人には適用しないと定める。ここで読むのをやめると、ただの規制の抜け穴に見える。反転するのは2項だ。この登録投資法人は「国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなす」。免許は要らないが、誇大広告の禁止も、重要な事実の不告知の禁止も、手付金等の保全も、大臣の監督処分も、そのままかかる。外れているのは重要事項説明（35条）や37条書面のように、実際に取引を動かす資産運用会社の側が負うべき義務だけである。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法77条の2は登録投資法人に関する特例を定める規定であり、認可宅地建物取引業者が資産運用を行う登録投資法人について免許制度に関する規定の適用を除外したうえで、国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなして業務規制および監督規定を適用する構造をとる。

こんなときに使う

• 相手に免許番号がなければ、その取引は無免許業者との取引になるのか？ 保有ビルの J-REIT への売却で決済まで残り10日、免許証の写しを求めたら「当法人に免許はありません」と返ってきた。答えは本条にある。登録投資法人であれば適法。ただし前提として、資産運用を担う会社が取引一任代理等の認可（50条の2）を受けているかは、別途こちらで確認しなければならない。決済前に潰しておくべき論点はここ一点である
• 資産運用会社の担当者として、投資法人名義の売買契約に重要事項説明書を添えるべきか迷う。35条は投資法人には適用されないが、代理・媒介として実際に動く自社は認可宅地建物取引業者そのものだ。義務の逃げ道はない
• 私募 REIT に収益物件を売却した半年後、隣地の高圧線計画を買主側が事前に把握していたと判明した。相手は投資法人だから宅地建物取引業法の網の外だと諦めかけるところだが、2項のみなし規定により、重要な事実の不告知の禁止（47条）は生きている。免許がないことと、規律がかからないことは、まったく別の話だ
• 友人が「REIT は免許なしで不動産を転がせるらしい」と言い出した。半分正しく、半分間違っている。免許は要らないが、業務規制と国土交通大臣の監督処分は丸ごとかかる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 相手が本当に登録投資法人か、資産運用会社が50条の2の認可業者かを確認する。ここが崩れれば無免許営業（12条）の問題に変わる2. 責任の担い手を切り分ける。重要事項説明・37条書面は資産運用会社、誇大広告の禁止や重要な事実の不告知の禁止は投資法人本体3. 免許取消（66条）は使えないが、指示処分・業務停止（65条）は使える4. 国土交通省と金融庁の双方へ、同一の事実関係で同時に情報提供する

訴えられた側：1. 本条の適用前提、つまり資産運用が認可宅地建物取引業者に委ねられている状態が現に維持されているかを点検する2. 免許規定が外れても32条、33条の2、47条、報酬規制、手付金等の保全は生きている前提で社内規程を組む3. 除外されているのは25条7項であって1項ではない点を踏まえ、供託の状況を確認する4. 宅地建物取引業法上の処分は、投資信託及び投資法人に関する法律上の登録への影響と連動しうるため、両ラインで同時に説明を準備する

時効（請求できる期限）：本条自体に固有の期間制限はない。取引相手方としての請求は、特定の時効はないが一般消滅時効（民法166条、権利行使できることを知った時から5年または権利行使できる時から10年）が適用され、不法行為構成なら民法724条、724条の2による。監督処分を求める情報提供に法定の期限はないが、証拠の保存期間が事実上の期限になる