宅地建物取引業法 第25条（営業保証金の供託等）

解説

不動産会社の看板の裏には、必ず金が積まれている。宅地建物取引業法25条が求める営業保証金であり、主たる事務所で1000万円、支店ごとに500万円を、本店最寄りの供託所（法務局）に預けなければならない（宅地建物取引業法施行令2条の4）。しかもこの金を積んで届け出るまで、業者は一切営業できない（5項）。あなたが手付金を持ち逃げされたとき、この金から弁済を受けられる（27条）。ただし落とし穴が二つある。第一に、還付を請求できるのは宅地建物取引業者でない相手だけで、業者同士の取引では一円も向かってこない。第二に、実際に1000万円を積んでいる業者は少数派であり、大多数は保証協会に加入して分担金60万円で済ませている。事務所の壁に貼られた業者票と協会の標識を見る三十秒で、あなたの背後にある担保の構造が読める。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法25条は営業保証金の供託義務を定める規定であり、宅地建物取引業者は主たる事務所のもよりの供託所に政令所定額の営業保証金を供託し、その旨を免許権者に届け出た後でなければ事業を開始できない。供託は金銭のほか国債証券等の有価証券をもって充てることができる。

こんなときに使う

• 手付金500万円を払った翌週、仲介業者の事務所が閉まっていたら？ 供託金からの弁済は早い者勝ちではなく、請求権者が複数なら按分になる。さらに廃業後は6か月を下らない公告期間内に申し出なければ、供託金は業者側へ取り戻される（30条2項）。あなたが動けるのはその窓が開いている間だけだ
• あなたが宅建業で独立し、免許は下りた。だが供託して届け出るまでは、内見の案内一本で報酬を取ることも許されない（5項）。免許日から3か月で免許権者の催告、その催告が到達してから1か月で免許取消しの引き金が引かれる（6項、7項）。開業資金の設計は、この二つの期限から逆算するしかない
• 業者間の取引でトラブルになった。相手の供託金1000万円を当てにして交渉に臨む。だが27条1項は請求権者から宅地建物取引業者を除いており、その1000万円はあなたに一円も向かわない。
• 友人が「この不動産屋、資本金100万円だけど大丈夫かな」と相談してきた。宅建業では資本金より、供託しているか保証協会に入っているかが担保の実体である。業者票の免許証番号、カッコ内の更新回数、協会標識の三点を見れば、その会社の輪郭は三分で読める
• 支店を一つ増やすだけで、追加の500万円を供託して届け出るまで、その支店では営業できない（26条、25条5項）。出店計画を立てるとき、家賃や人件費より先にこの500万円が資金繰り表の先頭に乗る。保証協会員なら30万円で済むこの差が、支店展開の速度そのものを決めている

取るべき行動

被害を受けた側：1. 業者票を撮影し、免許証番号から免許権者（大臣か知事か）を特定する2. 保証協会の会員検索で加入の有無を確認、加入なら協会へ、非加入なら免許権者へ還付の認証を申請する3. 契約書、重要事項説明書、領収書、振込記録を証拠として揃える4. 相手が廃業していれば官報で取戻しの公告（30条2項）を確認し、その期間内に申し出る5. 並行して手付金等の保全措置（41条、41条の2）の有無を確認、保全されていればそちらの方が回収は速い

訴えられた側：1. 開業前なら、免許日から3か月の届出期限を逆算し、供託と保証協会加入のどちらで行くかを先に確定する2. 還付が実行された場合、免許権者の通知書の送付を受けた日から2週間以内に不足額を供託しなければ監督処分の対象になる（28条） 3. 支店増設は追加供託と届出が先、届出前の営業は禁じられている（26条、25条5項） 4. 本店移転で最寄り供託所が変わる場合、金銭のみなら保管替えの請求、有価証券が混ざるなら新規供託後に取戻し（29条）

時効（請求できる期限）：届出は免許日から3か月以内が事実上の期限で、超えると免許権者の催告、その到達から1か月で免許取消しの対象（25条6項、7項）。還付で生じた不足額は通知書の送付を受けた日から2週間以内に供託（28条1項）。廃業等による取戻しは6か月を下らない期間を定めた公告後でなければできず（30条2項）、還付を求める側はこの公告期間内に申し出る必要がある。損害賠償請求権自体の時効は民法166条（債権は知った時から5年、権利行使可能時から10年）

学説

通説：営業保証金制度は、宅建業が設備・在庫を要さず参入が容易であるがゆえに生じる取引相手の被害を、事前の担保固定によって補填する行政的な取引安全確保制度と解される。私法上の担保権ではなく、還付は免許権者の認証を経る公法上の手続に服する。