宅地建物取引業法 第26条（事務所新設の場合の営業保証金）
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- 宅地建物取引業者は、事業の開始後新たに事務所を設置したとき（第七条第一項各号の一に該当する場合において事務所の増設があつたときを含むものとする。）は、当該事務所につき前条第二項の政令で定める額の営業保証金を供託しなければならない。
- 2.前条第一項及び第三項から第五項までの規定は、前項の規定により供託する場合に準用する。
この条文の基本情報
事務所新設の場合の営業保証金とは何ですか？
定義事務所新設の場合の営業保証金とは、宅地建物取引業法第26条に定められた規定で、「宅地建物取引業者は、事業の開始後新たに事務所を設置したとき（第七条第一項各号の一に該当する場合において事務所の増設があつたときを含むものとする。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第26条（事務所新設の場合の営業保証金）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第26条の条文原文は「宅地建物取引業者は、事業の開始後新たに事務所を設置したとき（第七条第一項各号の一に該当する場合において事務所の増設があつたときを含むものとする。」で始まります。
- 宅地建物取引業法第26条は第四章 営業保証金に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第26条の前の条は宅地建物取引業法第25条です。
- 宅地建物取引業法第26条の次の条は宅地建物取引業法第27条です。
- 宅地建物取引業法第26条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第26条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第26条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/26
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法26条は、事業開始後に事務所を新設した宅建業者に、当該事務所分の営業保証金の追加供託を義務づける。供託先は主たる事務所のもよりの供託所で、届出まで営業できない。
Q · 支店を一つ増やしたら、営業保証金はいくら追加で積む必要がありますか？
支店1か所につき500万円の追加供託が必要です
宅地建物取引業法26条により、事業の開始後に新たに事務所を設置したときは、当該事務所につき施行令2条の4所定の額（本店以外の事務所1か所につき500万円）の営業保証金を追加で供託します。供託先は新設した支店の最寄りではなく、主たる事務所のもよりの供託所です（25条1項準用）。さらに25条5項が準用され、供託して免許権者に届け出るまで、その事務所では事業を開始できません。宅地建物取引業保証協会の社員であれば供託は不要ですが、設置日から2週間以内に弁済業務保証金分担金30万円の納付が必要です。
解説
支店を一つ増やす。その稟議にハンコを押した瞬間、500万円の現金または有価証券が動く。宅地建物取引業法26条は、事業を始めた後に新しい事務所を設けたとき、その事務所の分の営業保証金を追加で供託せよ（供託所という役所に金を預け、勝手に動かせない状態にすること）と命じる。額は施行令2条の4により、本店以外の事務所1か所につき500万円（最新の改正状況をご確認ください）。しかも積む先は新しい支店の最寄りではなく、主たる事務所のもよりの供託所だ。ここを取り違えると、金は出ていくのに義務は果たせていない。さらに25条5項が準用され、供託して免許権者（免許を出した国土交通大臣または知事）に届け出るまで、その事務所では事業を開始できない。看板を掲げ、内装を終え、人を配置しても、供託書の写しを添えた届出が受理されるまで契約は一件も結べない。開設日を先に告知してから逆算する事業者が、毎年どこかで家賃だけ払う空白月を作っている。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法26条は、事業の開始後に新設された事務所に係る営業保証金の追加供託義務を定める規定である。免許換えに伴う事務所の増設も対象に含み、額は施行令2条の4により本店以外の事務所1か所につき500万円とされる。25条の準用により、供託先は主たる事務所のもよりの供託所であり、届出前に当該事務所で事業を開始することは認められない。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.その場所が「事務所」に当たるかを先に確定する 施行令1条の2の基準により、継続的に業務を行える施設を備え、契約締結権限のある使用人が置かれているかを判定する。名称が「相談コーナー」「出張所」でも実態が事務所なら26条の対象になり、逆に案内所にとどまるなら追加供託は不要で50条2項の届出を検討する
- 2.追加供託額を算定し、稟議を賃貸借契約の前に通す 施行令2条の4により、本店以外の事務所1か所につき500万円を算定する。保証協会の社員なら分担金30万円で足りる。開設日から逆算するのではなく、支店の賃貸借契約を締結する前に供託の稟議を通し、届出受理までのリードタイムを内装工事期間に重ねる
- 3.主たる事務所のもよりの供託所へ供託する 25条1項の準用により、供託先は新設支店の最寄りではなく主たる事務所のもよりの供託所（法務局・地方法務局等）である。金銭のほか国債証券その他国土交通省令で定める有価証券でも供託できるが、種類ごとの評価割合を確認して必要額を満たす
- 4.供託書の写しを添えて免許権者に届け出る 25条4項の準用により、供託した旨を供託書の写しを添付して免許権者（国土交通大臣または都道府県知事）に届け出る。この届出が受理されるまで、当該事務所での事業開始はできない
- 5.受理後に当該事務所で営業を開始し、35条の2の説明体制を整える 届出受理後に初めて契約を締結できる。あわせて、契約成立前に供託所の名称・所在地（保証協会の社員なら協会の名称・所在地と弁済業務保証金供託所）を説明する体制を支店側にも整備する
よくある質問 AI による整理
Q1営業保証金とは？
宅地建物取引業者が取引の相手方に損害を与えた場合の弁済原資として、営業開始前に供託所へ預ける金銭または有価証券です。25条が原則を定め、26条が事務所新設時の追加供託を定めます。
Q2宅建業の営業保証金はいくら？
施行令2条の4により、主たる事務所は1,000万円、その他の事務所は1か所につき500万円です。支店を2つ持つ業者なら合計2,000万円になります。
Q3事務所を新設したら供託はいつまで？
26条自体に供託の期限はありません。ただし25条5項の準用により、供託して免許権者に届け出るまで、その事務所では事業を開始できません。実質的な期限は営業開始予定日です。
Q4営業保証金はどこの供託所に納める？
主たる事務所のもよりの供託所です（25条1項準用）。新設した支店の最寄りではありません。取り違えると、金は出ていくのに供託義務を果たしたことにならず、営業も開始できません。
Q5営業保証金は現金以外でも供託できる？
国債証券その他の国土交通省令で定める有価証券でも供託できます（25条3項）。ただし有価証券の種類により額面に対する評価割合が異なるため、必要額を満たすか事前確認が要ります。
Q6届出をせずに新しい事務所で営業したら違法？
25条5項準用違反として、免許権者から指示処分や業務停止処分の対象になります（65条）。情状が特に重い場合は免許取消しもあり得ます。行政処分のリスクを正面から負う行為です。
Q7営業保証金が不足したらどうする？
還付により不足が生じたときは、免許権者から通知書の送付を受けた日から2週間以内に不足額を供託します（28条1項）。供託した日から2週間以内の届出も必要です（28条2項）。
Q8免許換えで事務所が増えたら供託はやり直し？
やり直しません。26条1項の括弧書きは7条1項各号に該当する事務所の増設も対象と明示しており、既に供託した分はそのまま、増設分だけを追加供託すれば足ります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1支店じゃなくてモデルルームや現地販売所を出すんですが、それでも500万円要りますか？
案内所は事務所ではないので営業保証金の追加供託は不要である。ただし契約の締結や申込みの受付をする案内所は、業務を開始する日の10日前までに免許権者と所在地の知事へ届出が必要で、専任の宅地建物取引士1名以上と標識の掲示も義務づけられる（50条2項、31条の3）。実務のポイント：事務所か案内所かは名称ではなく施行令1条の2の実態で決まる。テント張りは事務所にならないが、継続的に業務ができる施設で契約権限のある使用人を置けば、看板が「相談コーナー」でも事務所と見られる
Q2うちの取引先も宅建業者なんですが、万一飛んだら営業保証金から回収できますよね？
できない。27条1項は還付を受けられる者から「宅地建物取引業者に該当する者」を明文で除外している（平成28年改正で明文化、最新の改正状況をご確認ください）。業者間取引の債権は営業保証金の守備範囲外である。実務のポイント：だから業者間では、手付の額、支払条件、所有権移転登記のタイミングで自衛するしかない。相手の供託額を確認して安心するのは、消費者側だけに許された作法だ
Q3保証協会に入っていれば26条は関係ないという理解で合っていますか？
供託義務そのものは免除される（64条の13）。ただし事務所を新設したら、その日から2週間以内に分担金を納付する義務が発生し（64条の9第2項）、事務所が増えれば負担が増える構造は同じである。実務のポイント：分担金は社員でいる間は戻らず、退会時に公告を経て返還される。さらに還付が起きれば還付充当金を2週間以内に納付しないと社員の地位を失う（64条の10）。金額は16分の1でも、期限の厳しさは営業保証金より上だ
Q4支店を畳んだら、積んだ500万円はすぐ返ってきますか？
すぐには返らない。事務所の一部廃止は30条1項の取戻し事由になるが、同条2項により、還付を受ける権利を持つ者に対し6月を下らない期間で申出を促す公告をし、申出がなかった場合でなければ取り戻せない。実務のポイント：取戻し事由の発生から10年が経過していれば公告は不要になる（30条2項ただし書）。撤退の資金繰りを組むときは、半年は戻らない前提でキャッシュを見ておくのが実務の常識である
間違えやすい点 AI による整理
- 「事務所を増やしたら何日以内に供託しなければならないのか」という問いの立て方自体が誤っている。26条に期限はない。25条6項・7項（3月以内の催告、催告後1月以内の免許取消）は26条2項の準用範囲から外されているため、新設事務所については催告も免許取消も走らない。放置しても免許は飛ばないが、その事務所では永久に事業を開始できず、無視して営業すれば指示・業務停止処分の対象になる（65条）
- 500万円という金額は多くの業者が知っている。知られていないのは、それが「戻ってくるまでが長い金」だという点だ。支店を閉じても即座には返らず、30条2項により6月を下らない期間の公告をして申出がなかった場合でなければ取り戻せない。撤退の資金繰りを半年ずらす前提で組んでいない業者が、閉店の決断そのものを遅らせる
- あなたが「支店」と呼んでいる場所が法律上の事務所とは限らず、逆に「出張所」「相談コーナー」と呼んでいる場所が事務所と判定されることがある。基準は名称ではなく、施行令1条の2の実態、つまり継続的に業務を行える施設を備え、契約締結権限のある使用人が置かれているかどうかだ。この呼び名と実態の落差が、26条の供託漏れと50条2項の届出漏れを同時に発生させる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 適用場面 | 26条：事業開始後の事務所新設・免許換えに伴う増設 | 25条：免許取得後、事業開始前の当初供託 64条の9：保証協会の社員による分担金納付 |
| 金額 | 新設事務所1か所につき500万円（施行令2条の4） | 主たる事務所1,000万円＋従たる事務所ごとに500万円 主たる事務所60万円＋事務所ごとに30万円 |
| 期限 | 条文上の期限なし。ただし届出まで当該事務所で営業不可 | 免許日から3月以内に届出がないと催告、催告後1月で免許取消し（25条6項・7項） 事務所設置の日から2週間以内。落とせば社員の地位を失う |
| 違反した場合 | 催告・免許取消しは準用外。届出前営業は指示・業務停止処分（65条） | 催告を経て免許取消し 社員の地位喪失、1週間以内に営業保証金全額を供託（64条の15） |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も経紀業の許可時に営業保証金の繳存を求め、分支機構ごとに追加繳存を要する点で日本の26条と構造が近い。繳存先は全国聯合会が管理する基金であり、供託所に直接預ける日本とは受け皿が異なる
韓国は供託ではなく保証保険・共済加入による保証設定が中心で、分사무소を設置するごとに追加の保証設定を要する。現金を長期に凍結させない設計である点が日本との最大の差
ドイツは営業保証金の供託ではなく、職業賠償責任保険や資力担保の義務づけを中心とする。営業所単位で現金を積ませる発想は採らない
米国は州ごとの免許制で、被害者救済は業者個別の供託ではなく州の救済基金からの支払によることが多い。基金への拠出は免許手数料に上乗せされる形が一般的
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 免許換えを伴って事務所が増えた場合、保証金は全部積み直しになるのか？ ならない。26条1項の括弧書きは、7条1項各号（免許換えの事由）に該当して事務所の増設があったときも本条の対象だと明示している。既に積んだ分はそのままで、増設分だけを追加供託すればよい。この一行を読まずに二重供託の資金計画を出す担当者がいる
- 保証協会（いわゆるハトやウサギのマーク）の社員として支店を出した。分担金30万円の納付期限は事務所を設置した日から2週間（64条の9第2項）。この2週間を落とせば社員の地位を失い、その日から1週間以内に営業保証金の全額、本店1,000万円に支店ごとの500万円を足した金額を供託しなければならない（64条の15）。30万円の入金忘れが、1,500万円の資金繰りに化ける
- 支店の最寄りの法務局に500万円を供託し、届出も済ませた。だが25条1項が準用される以上、供託先は主たる事務所のもよりの供託所でなければならない。積み直すまで、その支店は営業できない。
- 買主として仲介手数料や手付でもめたとき、相手業者がどこにいくら積んでいるかを知る手段がある。宅地建物取引業法35条の2は、契約が成立するまでの間に、営業保証金を供託した供託所とその所在地（保証協会の社員なら協会の名称・所在地と弁済業務保証金供託所）を説明するよう業者に義務づけている。ここで支店の説明が曖昧な相手は、26条の追加供託が済んでいない可能性がある
- 開設日は来月1日、内装も採用も終わっている。供託の稟議が経理で止まったままなら、その日にその事務所で何ができるか。答えは、何もできない。開設日を後ろにずらすか、社長決裁で先に金を積むか、残された時間は3週間
取るべき行動
被害を受けた側：1. 契約成立前に35条の2の説明を求め、供託所の名称と所在地、または保証協会の名称と弁済業務保証金供託所を書面で控える2. 取引で損害が出たら、まず相手業者への請求と並行して免許権者に相談、営業保証金の還付は免許権者の認証を受けて供託所に請求する手続を踏む（27条2項、営業保証金規則）3. 相手が保証協会の社員なら、還付は協会の認証を経て弁済業務保証金から受ける（64条の8）。請求先を最初から間違えると数か月を失う
訴えられた側：1. その場所が施行令1条の2の事務所か、案内所にとどまるかを先に確定する2. 事務所なら額を算定し、主たる事務所のもよりの供託所へ供託、供託書の写しを添えて免許権者に届出、受理後に営業開始（25条1項・4項・5項準用）3. すでに営業を始めてしまっているなら、直ちに供託と届出を済ませたうえで免許権者に自主申告する。処分の情状は自主性で変わる4. 保証協会の社員なら2週間以内の分担金納付を最優先で処理する
時効（請求できる期限）：26条自体に供託の期限はない。25条6項・7項（3月以内の催告、1月以内の免許取消）は26条2項の準用範囲外のため、新設事務所に催告や免許取消は走らない。代わりに、届出が済むまでその事務所で事業を開始できない（25条5項準用）。保証協会の社員は事務所設置の日から2週間以内に分担金納付（64条の9第2項）、落とせば社員の地位を失い1週間以内に営業保証金の全額供託（64条の15）。還付により不足が生じたときは免許権者の通知を受けた日から2週間以内に不足額を供託（28条）。事務所廃止による取戻しは6月を下らない公告が前提（30条2項）
学説
通説：26条の供託義務が発生する「事務所」は名称ではなく施行令1条の2の実態で判定され、継続的に業務を行える施設と契約締結権限のある使用人の存在が中核的な指標とされる。案内所はこれに当たらず、追加供託ではなく50条2項の届出義務の問題として処理される
実務解釈：26条2項が準用するのは25条1項・3項から5項までであり、催告と免許取消しを定める25条6項・7項は準用範囲外である。したがって新設事務所については催告も免許取消しも走らず、制裁は「届出まで当該事務所で事業を開始できない」という営業開始要件と65条の監督処分に限られる
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