宅地建物取引業法 第27条（営業保証金の還付）

解説

手付金500万円を振り込んだ三日後、担当者の携帯が繋がらなくなり、事務所のドアには「閉鎖」の紙が貼られていた。この瞬間、あなたに残された道は二本ある。一本は破産手続に債権届出をして数パーセントの配当を待つ道。もう一本が本条だ。宅地建物取引業者は免許を受けるとき、主たる事務所につき1000万円、支店ごとに500万円を法務局（供託所）に預けている（25条、宅地建物取引業法施行令2条の4）。宅地建物取引業に関する取引で生じた債権を持つ者は、その預け金から直接弁済を受ける権利を持つ。破産債権者の列に並ぶのではなく、別の窓口に並べるということである。ただし条件がある。あなた自身が宅地建物取引業者なら対象から外れる。そして請求しない者には1円も出ない。この制度は自動では作動しない。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法27条は営業保証金の還付を定める規定であり、宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者（宅地建物取引業者に該当する者を除く）に対し、その取引により生じた債権につき、同法25条に基づき供託された営業保証金から弁済を受ける権利を認める。権利実行の細目は法務省令・国土交通省令に委任される。

こんなときに使う

• 新築マンションの手付金800万円を払った翌月、売主業者の事務所がもぬけの殻になっていたとしたら、どこに請求する？ 破産管財人への債権届出だけが道ではない。最初に確認すべきは、その業者が保証協会の社員か、自ら営業保証金を供託しているか。免許を出した都道府県庁または国土交通省の宅地建物取引業者名簿は誰でも閲覧でき（10条）、供託所の名称と所在地、保証協会の社員である旨がそこに記載されている
• 媒介業者に預けた申込金30万円が返ってこない。少額だから弁護士費用が見合わないと諦める人は多い。だが少額訴訟で取った判決一枚が、そのまま供託所への還付請求の切符になる。
• あなたが宅地建物取引業者側だったとする。元顧客が還付を受けると営業保証金は不足状態になり、免許行政庁からの不足通知を受けた日から2週間以内に不足額を供託しなければならない（28条）。放置すれば業務停止や免許取消の対象になりうる。保証協会の社員なら、還付充当金の納付通知から2週間以内に納めなければ社員の地位を失い、その日から1週間以内に自前で営業保証金を供託しない限り営業を続けられない
• 取引していた業者が廃業した。残り時間は官報に載る公告期間、6か月を下らない期間だけである（30条2項）。この期間内に債権を申し出なければ、供託されている1000万円は業者側へ返還される。時効が何年残っていようと、取り立てる原資そのものが消える。廃業の噂を聞いた日から、官報とその業者の免許情報を毎週確認することになる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 契約書、領収書、振込記録、担当者とのやり取りを全て確保2. 免許行政庁（都道府県庁または国土交通省）で宅地建物取引業者名簿を閲覧し、供託所の名称・所在地か保証協会の社員である旨を特定（10条） 3. 保証協会の社員なら協会へ認証の申出、営業保証金の供託業者なら確定判決・和解調書・公正証書などの債務名義を確保して供託所へ還付請求4. 並行して官報の取戻し公告を監視、期間内に必ず債権を申し出る

訴えられた側：1. 還付が実行されたら、免許行政庁の不足通知から2週間以内に不足額を供託し、供託から2週間以内に届出（28条）。ここを落とすと業務停止・免許取消の射程に入る2. 保証協会の社員なら還付充当金の納付通知から2週間以内に納付、遅れれば社員の地位を失い1週間以内に営業保証金の供託が必要になる3. 請求内容が過大なら、債権が「宅地建物取引業に関する取引により生じた債権」に当たるかを争う。貸付金や事務所賃料などは対象外

時効（請求できる期限）：本条固有の権利行使期間の定めはない。前提となる債権の消滅時効（民法166条、権利を行使できると知った時から5年または権利を行使できる時から10年）が適用される。実務上の本当の締切は別にあり、業者が廃業・免許失効した場合、営業保証金の取戻しには6か月を下らない期間を定めた公告が行われ（30条2項）、この期間内に債権を申し出なければ保証金は業者側へ返還される

改正の年表

1. 1.平成28年（2016年）改正・平成29年（2017年）4月1日施行 改正：第1項の権利者に「宅地建物取引業者に該当する者を除く」との括弧書きが加えられ、業者間取引により生じた債権は営業保証金の還付対象から除外された。弁済業務保証金（64条の8）についても同様の整理がされた