宅地建物取引業法 第28条（営業保証金の不足額の供託）

解説

郵便受けに「営業保証金不足額供託の通知書」が届く。差出人は免許をくれた国土交通大臣または都道府県知事。この一通が告げているのは、過去に取引した誰かが27条の還付を受け、供託所に積んであった保証金が政令の額（主たる事務所1000万円、その他の事務所は1か所につき500万円）を割ったという事実である。ここから2週間。起算点は事故の日でも還付が実行された日でもなく、法務省令・国土交通省令が定める日、つまりこの通知書の送付を受けた日だ。不足額を供託し、さらに供託物受入れの記載のある供託書の写しを添えて、今度は供託の日から2週間以内に届け出る。期限が二本走る二段構えで、後半の届出だけを落とす業者が実際に多い。落とせば監督処分の射程に入り、金の穴ではなく記録が残る。取引の相手方から見れば、自分が受け取った弁済金の穴を業者自身に埋め戻させる装置が、この条文である。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法28条は、営業保証金の不足額供託義務を定める規定である。同法27条の還付により営業保証金が25条2項の政令で定める額に不足した場合、宅地建物取引業者は省令で定める日から2週間以内に不足額を供託し、供託書の写しを添えて2週間以内に免許行政庁へ届け出る義務を負う。

こんなときに使う

• 支店を2つ持つあなたの会社に通知書が届いた。前任者が起こした手付金トラブルで、買主が300万円の還付を受けていた。今日から14日以内に供託所へ300万円を積み直せなければ、監督処分の射程に入る。資金繰り会議を招集する前に、まず封筒の受領日をカレンダーに書き込むことになる
• 同じ月に別々の顧客が2件の還付を受けたら、期限も2本走るのか。通知は不足が生じるたびに送られ、そのつど2週間が別々に起算される。1本目の供託を終えて安心している間に、2本目の満了日が静かに過ぎていく
• 不足額は期限内に供託した。ほっとして決算作業に戻った。2週間後、届出をしていないことに気付く
• あなたが買主で、傾きかけた不動産会社から預けた金を取り戻すため還付を受けたとする。回収はできた。だがその業者が補充をしないまま営業を続けているなら、次にその会社と契約する人の担保は薄いままである。28条は、あなたの回収の後始末を業者に強制している
• 保証協会の社員である会社に届くのは、協会からの還付充当金の納付通知であり、根拠条文が別（64条の10）。2週間という数字は同じでも、払わなかったときの効果は社員の地位喪失であり、そこから1週間以内に営業保証金そのものを供託する義務が生じる。自社がどちらのルートか、経理担当が即答できるか

取るべき行動

被害を受けた側：1. 相手の免許番号を確認し、免許行政庁に供託所と供託額を照会する2. 還付の対象は宅地建物取引業に関する取引から生じた債権に限られ、業者間取引の相手方は除かれる（27条1項）。内装工事代金や広告代金、貸金は対象外なので、債権の性質を先に確定させる3. 供託額は上限であり、被害者が複数なら手続を先に終えた者から充当されるのが実務。証拠を揃えて着手を早める4. 還付後、業者が補充と届出をしたか行政庁で確認しておくと、その後の交渉材料になる

訴えられた側：1. 通知書の受領日を確定し、14日後の満了日をカレンダーと社内共有に置く2. 資金手当てと並行して供託所の受付時間と必要書類を先に押さえ、末日が閉庁日に当たる想定で2日前倒しする3. 供託後ただちに供託書の写しを添えて免許行政庁へ届出（28条2項）、控えは社内保管4. 資金が間に合わない見込みでも放置せず、行政庁に事前相談して経緯の記録を残す。処分の量定では経緯と対応姿勢が見られる

時効（請求できる期限）：不足額の供託は、法務省令・国土交通省令で定める日（実務上は不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日）から2週間以内（28条1項）。届出は供託した日から2週間以内（同条2項）。なお、弁済を受ける側の原債権自体に本条の期限は及ばず、一般の消滅時効（民法166条、権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年）で管理する（最新の改正状況をご確認ください）

改正の年表

1. 1.平成11年（1999年） 改正：中央省庁等改革関係法施行法により、起算日を定める委任先が「法務省令・建設省令」から「法務省令・国土交通省令」に、届出先が建設大臣から国土交通大臣に改められた。制度の実質に変更はない