宅地建物取引業法 第8条（宅地建物取引業者名簿）
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- 国土交通省及び都道府県に、それぞれ宅地建物取引業者名簿を備える。
- 2.国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者名簿に、国土交通大臣にあつてはその免許を受けた宅地建物取引業者に関する次に掲げる事項を、都道府県知事にあつてはその免許を受けた宅地建物取引業者及び国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者で当該都道府県の区域内に主たる事務所を有するものに関する次に掲げる事項を登載しなければならない。
- 一免許証番号及び免許の年月日
- 二第四条第一項各号（第五号を除く。）に掲げる事項
- 三第五十条の二第一項の認可を受けているときは、その旨及び認可の年月日
- 四第六十五条の規定による処分を受けたことがあるときは、当該処分の年月日及び内容
この条文の基本情報
宅地建物取引業者名簿とは何ですか？
定義宅地建物取引業者名簿とは、宅地建物取引業法第8条に定められた規定で、「国土交通省及び都道府県に、それぞれ宅地建物取引業者名簿を備える。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第8条（宅地建物取引業者名簿）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第8条の条文原文は「国土交通省及び都道府県に、それぞれ宅地建物取引業者名簿を備える。」で始まります。
- 宅地建物取引業法第8条は第二章 免許に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第8条の前の条は宅地建物取引業法第7条です。
- 宅地建物取引業法第8条の次の条は宅地建物取引業法第9条です。
- 宅地建物取引業法第8条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第8条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第8条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/8
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法8条は、国土交通省と都道府県に業者名簿を備え、免許証番号・免許年月日・第65条の監督処分歴を登載する義務を定める。名簿は10条により誰でも閲覧できる。
Q · 不動産屋が過去に行政処分を受けたかどうか、契約前に調べられますか？
調べられます。業者名簿に処分歴が登載されています
宅地建物取引業法8条により、国土交通省と都道府県は宅地建物取引業者名簿を備え、免許証番号・免許の年月日・第4条第1項各号の事項に加え、第65条による監督処分を受けた年月日と内容を登載しなければなりません。この名簿は同法10条により公衆の閲覧に供されるため、免許証番号を控えて免許権者の窓口で閲覧すれば、相手業者の処分歴を無料で、相手に通知されることなく確認できます。国土交通大臣免許の業者でも、主たる事務所のある都道府県が同じ事項を登載しています（8条2項後段）。
解説
不動産屋の店先に掲げられた白い標識、あそこに書かれた免許証番号を控えて帰った客はまずいない。だが宅地建物取引業法8条は、国土交通省と各都道府県に宅地建物取引業者名簿を備えることを義務づけ、そこに免許証番号と免許の年月日、商号や名称、代表者や役員の氏名、事務所の所在地に加えて、第65条による監督処分（役所がその業者に直接下した制裁、つまり指示処分や業務停止処分）を受けた事実まで、年月日と内容つきで載せろと命じている。そして第10条により、この名簿は公衆の閲覧に供される。数千万円の契約書に押印する前に、相手が過去に行政から叱られた履歴を、無料で、しかも相手に気づかれずに確認できる立場にあなたは最初から立っている。使っている人がほとんどいないだけだ。
法的な位置づけ
宅地建物取引業者名簿とは、宅地建物取引業法8条に基づき国土交通省及び都道府県が備える公的な台帳であり、免許を受けた業者ごとに免許証番号、免許の年月日、商号・所在地等の申請事項、認可の有無、及び第65条による監督処分の年月日と内容を登載するものである。同法10条により公衆の閲覧に供される。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.免許証番号と免許権者を控える 事務所の標識、名刺、広告のいずれかから免許証番号を書き写す。「○○県知事（n）第○○号」なら知事免許、「国土交通大臣（n）第○○号」なら大臣免許。カッコ内の数字が更新回数で、（1）は営業5年未満を意味する
- 2.閲覧窓口を特定する 知事免許ならその都道府県の宅地建物取引業担当課。大臣免許でも、8条2項後段により主たる事務所のある都道府県が同じ事項を名簿に登載しているため、地元の県庁で足りる。最新の閲覧方法・開庁時間は窓口に事前確認する
- 3.名簿を閲覧し四点を書き写す 第10条により閲覧に理由も資格も不要。免許の年月日、更新回数、役員の氏名、第65条の処分歴（年月日と内容）の四点を控える。役員名は社名を変えた新会社との照合に使えるため必ず記録する
- 4.重要事項説明の前に論点化する 処分歴があれば、その処分理由と同じ論点（勧誘方法、重要事項の説明、手付金の保全など）を重要事項説明の場で重点確認する。必要なら契約日を後ろにずらす。手付金を打った後では判断が鈍るため、閲覧は契約日程を決める前に済ませる
よくある質問 AI による整理
Q1宅地建物取引業者名簿とは何ですか？
宅建業法8条に基づき国土交通省と都道府県が備える公的台帳です。免許証番号、免許の年月日、商号や役員、事務所所在地、第65条の監督処分歴が登載されます。
Q2業者名簿はどこで閲覧できますか？
免許権者である都道府県の宅地建物取引業担当課で閲覧できます。大臣免許の業者も、主たる事務所のある都道府県が同じ事項を登載しています（8条2項後段）。
Q3不動産屋の免許番号の見方は？
「○○県知事（3）第○○号」のカッコ内が免許の更新回数です。（1）なら営業5年未満。免許の年月日は名簿で正確に確認できます。
Q4業者名簿に処分歴は載りますか？
載ります。8条2項4号により、第65条による指示処分・業務停止処分を受けたことがあるときは、その年月日と内容が登載されます。
Q5名簿の閲覧に理由は必要ですか？
不要です。10条は名簿を公衆の閲覧に供すると定めており、資格も理由も要りません。閲覧したことが相手業者に通知されることもありません。
Q6名簿の登載事項が変わったらどうする？
第9条により、変更の日から30日以内に免許権者へ届け出る必要があります。事務所移転、役員交代、商号変更はすべて対象です。
Q7変更届出を忘れたらどうなりますか？
第65条の指示処分の対象となり得ます。その処分自体が名簿に登載され、取引相手や金融機関が閲覧できる状態で残ります。
Q8廃業した業者の情報は名簿に残りますか？
第11条の届出等により免許が失効すれば名簿から抹消されます。ただし免許取消処分を受けた者とその役員には別途5年の欠格期間があります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1その名簿って、一般人が勝手に見に行っていいものなんですか？
見られる。第10条は名簿を公衆の閲覧に供することを義務づけており、閲覧に理由も資格も要らない。相手方業者に通知が行くこともない。実務のポイント：国土交通大臣免許の業者でも、主たる事務所のある都道府県が同じ内容を名簿に登載している（第8条2項後段）。地方整備局まで出向く必要はなく、地元の県庁の担当課で足りる。この一点を知らずに調査を諦める人が多い
Q2処分を受けた業者でも、会社をたたんで作り直せば履歴は消せるんじゃないですか？
免許が失効すれば名簿からは外れる（第11条）。ただし免許取消処分を受けた者は5年間免許を受けられず、その法人の役員だった者も同じ欠格に掛かる（第5条第1項、最新の改正状況をご確認ください）。実務のポイント：名簿には役員の氏名が載る。社名も所在地も変えた新会社でも、役員名が前の会社と重なっていれば経歴はたどれる。商号ではなく人名で照合するのが実務の見方である
間違えやすい点 AI による整理
- 監督処分を受けた業者がいることは誰でも知っている。知られていないのは、その処分歴が年月日と内容つきで公的な名簿に登載され、しかも誰でも閲覧できる状態に置かれているという点だ。行政処分は新聞に載って終わる出来事ではなく、免許権者の手元に記録として残り続ける。深刻なのは処分の存在ではなく、それを調べなかった側が後から救済されにくいという事実である
- 「悪徳業者かどうか、どうすれば見分けられるか」という問いの立て方そのものがずれている。名簿から読み取れるのは人格ではなく履歴、すなわち免許の年月日、更新の回数、事務所の移転、役員の入れ替わり、そして処分の記録という時系列だ。設立から日が浅く役員が頻繁に変わる業者は、それだけで警戒に値する。見るべきは善悪ではなく、その会社が何年、どういう形で存続してきたかである
- あなたから見れば名簿は役所の内部帳簿にすぎない。だが法律から見れば、これは免許制度を成り立たせる公開台帳であり、業者にとっては第9条の変更届出義務という継続的な負担、取引相手にとっては無料の与信情報源である。この落差を放置したまま契約すると、相手だけが情報を持っている状態で数千万円の判断を迫られることになる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 条文の役割 | 第8条：名簿を備え、登載事項を定める（作成義務） | 第9条：登載事項の変更を30日以内に届け出る（更新義務） 第10条：名簿を公衆の閲覧に供する（公開義務） |
| 義務の名宛人 | 国土交通大臣・都道府県知事（行政側） | 宅地建物取引業者（事業者側） 国土交通大臣・都道府県知事（行政側） |
| 一般消費者への効果 | 処分歴を含む情報が公的記録として蓄積される | 名簿情報の鮮度が保たれる 無料・無資格・無通知で閲覧できる |
| 違反時 | 行政の内部義務のため業者への制裁はない | 第65条の指示処分の対象となり得る 行政の内部義務 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も経紀業に許可制を敷き、主管機関が業者情報を管理する。処分情報の公開範囲は日本の名簿閲覧制度と運用が異なるため要確認
韓国は仲介事務所の開設登録制を採り、登録台帳で業者情報を管理する。行政処分歴の管理も登録行政庁が行う
ドイツは不動産仲介業を営業許可制とし、許可権限は各ラント・自治体にある。名簿閲覧に相当する一般公開制度の設計は日本と異なる
米国は州ごとの免許制で、多くの州がオンラインで免許状況と懲戒処分歴を公開している。日本の窓口閲覧より公開度が高い州が多い
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もし、仲介担当者が「この物件は今日中に申し込まないと他の方に決まります」と急かしてきたら、その場で何を確認できるだろうか。名刺と標識に必ず載っている免許証番号を控え、免許権者である都道府県の担当窓口で名簿を閲覧すれば、その業者が第65条の指示処分や業務停止処分を受けた年月日と内容が分かる。急がせる業者ほど、名簿の処分内容欄に同じ手口が残っていることがある。手付金を打つ前と打った後では、この情報の値段がまるで違う
- あなたが宅地建物取引業者側で、事務所を移転した、あるいは役員が交代した。名簿の登載事項が変わったのだから、第9条により30日以内の変更届出義務が発生している。残り時間はもう半分を切っているかもしれない。届出を怠れば第65条の指示処分の対象となり、その処分自体が今度は名簿に登載され、あなたの取引相手や取引先金融機関が閲覧できる状態で残る。届け忘れという事務ミスが、公開された経歴の傷に変換される仕組みだ
- 友人が「知り合いの紹介だから大丈夫」と言って、重要事項説明もそこそこに契約しようとしている。免許証番号を聞き出して免許権者の窓口か国土交通省の業者検索にかけるだけで、その業者が実在するか、免許の更新を何回くぐってきたかが分かる。三分で終わる作業を、友人は一度もやったことがない
取るべき行動
被害を受けた側：1. 標識、名刺、広告のいずれかから免許証番号と免許権者（○○県知事か国土交通大臣か）を控える2. 知事免許ならその都道府県の宅地建物取引業担当課、大臣免許でも主たる事務所所在地の都道府県で名簿を閲覧できる（第10条、最新の閲覧方法は窓口でご確認ください） 3. 免許の年月日、更新回数、役員の顔ぶれ、第65条の処分歴の四点を書き写す4. 処分歴があれば重要事項説明の場でその論点を重点確認し、必要なら契約日を後ろにずらす
訴えられた側：1. 名簿の登載事項に変更が生じたら第9条の30日以内の届出を最優先で処理する。事務所移転、役員交代、商号変更はすべて対象2. 届出漏れに気づいたら、指摘を待たず自主的に免許権者へ届け出る。自主申告か発覚かで監督処分の判断は変わる3. 指示処分を受けた場合、その内容が名簿に残る前提で、取引先や金融機関への説明を先に用意する4. 処分理由となった業務体制の是正記録を残し、次の免許更新審査に備える
時効（請求できる期限）：名簿登載事項の変更は、変更の日から30日以内に届出（第9条）。廃業等の届出も原則30日以内（第11条、個人業者の死亡は相続人が知った日から30日）。免許の有効期間は5年で、更新申請は有効期間満了の日の90日前から30日前まで（宅地建物取引業法施行規則第3条、自治体により運用差があるため要確認）
学説
行政法学における公開台帳の位置づけ：免許制の実効性は、参入審査だけでなく事後の情報公開によって担保されるとする理解。第8条の名簿は行政の内部管理台帳にとどまらず、第10条の閲覧を通じて市場に情報を還元する制度的装置と位置づけられる
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