宅地建物取引業法 第4条（免許の申請）

解説

不動産会社の名刺に「国土交通大臣免許（3）第○○号」とあれば全国区の大手、「東京都知事免許（1）」なら地場の小さい会社。多くの人がそう読む。だが4条1項が振り分けの基準にしているのは、事務所を二以上の都道府県に置くか、一つの都道府県内だけに置くか、それだけである。資本金も従業員数も、営業できる区域も関係ない。知事免許のまま、北海道の土地を沖縄の客に媒介しても何ら違法ではない。ではその名刺から本当に読み取れるものは何か。カッコ内の数字である。免許は5年ごとの更新なので、(3)ならおおむね10年を超える営業継続を意味する。そして2項が並べる八つの添付書類、役員全員の略歴から直前1年の貸借対照表まで、その会社は開業前に国へ差し出している。あなたが見るべき欄と、業者が差し出している中身は、最初からずれている。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法第4条は、免許申請の手続的要件を定める。1項は申請先を事務所の設置都道府県数により国土交通大臣と都道府県知事に振り分け、免許申請書に記載すべき6つの事項を列挙する。2項は宅地建物取引業経歴書、欠格事由に該当しない旨の誓約書、役員の略歴、専任の宅地建物取引士の設置要件を証する書面、直前一年の貸借対照表など8種の添付書類を要求する。

こんなときに使う

• 開業予定日まで3か月。知事免許の標準処理期間はおおむね30日から40日、そこから営業保証金の供託と届出が済むまで営業は一切できない。逆算すると、申請書を窓口に出せる期限は今週である。
• もし東京の本店に加えて神奈川に営業所を出したら？ その瞬間、東京都知事免許のままでは要件を外れる。二以上の都道府県に事務所を持つことになり、国土交通大臣免許への免許換え（7条）が必要になる。支店開設の稟議に法務の確認が入らない会社は、営業所の内装が仕上がった頃にこれを知る。免許換えを怠れば免許取消しの対象になる（66条1項）。
• 取引相手の不動産会社が信用できるか調べたい。名刺の免許権者に対して業者名簿を閲覧すれば、4条1項で提出された商号・役員の氏名・事務所の所在地・専任の宅地建物取引士の氏名まで確認できる（8条2項、10条）。相手が今日名乗った役員名や本店住所が名簿とずれていたら、それは変更の届出（9条）を出していないという意味である。

取るべき行動

被害を受けた側：免許申請を拒否された場合。1. 拒否処分の通知書に理由が書かれているか確認する。理由の提示は行政庁の義務である（行政手続法8条） 2. 理由が5条の欠格事由なら、どの号について、誰を対象に認定されたかを特定する3. 事実誤認であれば審査請求（行政不服審査法、処分を知った日の翌日から3か月以内）または取消訴訟を検討4. 事実に争いがなければ、欠格が消滅する時期を計算し、役員構成を組み替えて再申請の日程を引き直す

訴えられた側：これから申請する側の準備。1. 事務所を置く都道府県が一つか二つ以上かで申請先が決まる。バーチャルオフィスや共用デスクは独立性の要件を満たさず、通らないのが通例2. 事務所ごとに専任の宅地建物取引士を確保し、常勤かつ専従であることを証明できる状態にする（31条の3） 3. 役員と政令で定める使用人の欠格を申請前に洗う4. 免許通知後、営業保証金の供託または保証協会への加入と届出を終えるまで営業は開始できない

時効（請求できる期限）：4条の申請自体に法定の期限はない。ただし免許の有効期間は5年（3条2項）で、更新申請は有効期間満了の日の90日前から30日前までに提出する必要がある（宅地建物取引業法施行規則3条、最新の改正状況をご確認ください）。免許を受けた後、営業保証金供託の届出をしないまま3か月を経過すると催告され、催告が到達してから1か月以内に届け出なければ免許を取り消されうる（25条6項、7項）。他県への事務所設置により免許換えが必要になった場合は、事務所の設置に合わせて申請する（7条）

改正の年表

1. 1.昭和27年（1952年） 新設：宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）の制定に伴い、免許申請の記載事項と添付書類を定める規定が置かれた
2. 2.平成13年（2001年） 改正：中央省庁再編により、免許権者の名称が「建設大臣」から「国土交通大臣」へ、委任先が「建設省令」から「国土交通省令」へ改められた。二以上の都道府県か一の都道府県かで申請先を振り分ける構造自体は維持されている
3. 3.平成26年（2014年） 改正：「宅地建物取引主任者」が「宅地建物取引士」へ改称（平成27年4月1日施行）。4条1項5号は31条の3第1項を参照する形式のため、参照先の制度変更が申請書記載事項の実質に反映された