宅地建物取引業法 第3条（免許）

解説

不動産会社のチラシの隅に「東京都知事(3)第○○○○号」という表記がある。ほとんどの人が読み飛ばすが、この一行を生んでいるのが宅地建物取引業法3条だ。まず押さえるべきは免許が必要になる範囲。自分の持ち物件を自分で貸す行為に免許はいらない。だが他人の物件の売買や賃貸を仲介する行為、自分の土地を区画割りして反復継続して売る行為は「業」にあたり、免許なしにやれば12条違反、79条により3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金（令和4年改正法、2025年6月1日施行）、法人には84条で1億円以下の罰金が科されうる。次に、大臣免許と知事免許の差は営業できるエリアではなく、事務所を二以上の都道府県に置くかどうか、それだけである。東京都知事免許の会社が北海道の物件を扱っても違法ではない。そして有効期間は5年。更新申請の受付は満了の90日前から30日前まで（施行規則3条）で、この窓を逃せば免許は失効する。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法3条は、宅地建物取引業の免許制を定める規定である。事務所を二以上の都道府県に設置する者は国土交通大臣、一の都道府県のみに設置する者は当該都道府県知事の免許を受ける必要があり、免許の有効期間は五年とされる。期間内に更新申請があれば処分までは従前の免許がなお効力を有し、更新後の有効期間は従前の満了日の翌日から起算される。

こんなときに使う

• 親が遺した郊外の土地を5区画に分けて、それぞれ別の人に売ったらどうなる？ 一回きりの相続処理のつもりでも、区画割りして不特定多数に反復継続して売る行為は宅地建物取引業に該当しうる。免許なしで進めれば12条違反であり、買主から取引の適法性を問われ、税務署からは譲渡所得ではなく事業所得として見られる余地も生まれる。相続税の申告期限（10か月）に追われて急いだ結果、別の法律の網に足を取られる典型パターンだ。
• 知り合いの大家から「空室を埋めてくれたら一件3万円」と頼まれた。他人の物件の賃貸を媒介して報酬を得る行為は、免許がなければアウトである。副業感覚の紹介料が、3年以下の拘禁刑の射程に入る。
• 宅建業を8年続けてきた会社の総務担当。免許の有効期間満了まであと25日だと気付いた。更新申請の受付は30日前で締め切られている（施行規則3条）。この段階では新規免許を取り直すしかなく、審査に要する期間は契約を締結できない。営業保証金も一度取り戻して供託し直しになる。進行中の売買契約が丸ごと他社へ流れる空白が、事務担当者一人のカレンダー管理から生まれる。
• 内見に行った不動産会社の壁に、宅地建物取引業者票（標識、50条1項）が貼られていない。事務所ごとの掲示は義務で、そこには免許証番号と有効期間が記載されている。掲示がない、あるいは記載された有効期間を過ぎている場合、その会社は今この瞬間、正規に契約を締結できる状態にない可能性がある。手付金を振り込む前に、5秒で確認できる情報である。
• 友人が「不動産の仕事を始めたい、まず物件を紹介して手数料をもらうところから」と相談してきた。あなたが最初に切り分けるべきは、それが自ら貸借なのか媒介なのかだ。媒介なら、事務所の設置、業務従事者5人に1人以上の専任の宅地建物取引士（31条の3）、営業保証金（主たる事務所1,000万円、25条）または保証協会への加入が前提になる。開業の壁は申請書一枚ではない。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 相手方の免許証番号を控え、免許行政庁（都道府県の宅建業担当課または地方整備局）に照会し、免許が現に有効か、処分歴があるかを確認する2. 無免許だった場合、契約自体は当然に無効とはならないため、手付金や預り金の返還請求は民法上の請求として組み立てる3. 免許業者であれば営業保証金または保証協会の弁済業務保証金からの還付請求を検討し、必要書類を保証協会に照会する4. 免許行政庁への苦情申出は行政処分の端緒になり、交渉上の圧力にもなる。

訴えられた側：1. まず自分の行為が2条2号の「業」に該当するかを、反復継続性、不特定多数性、営利性の三点で冷静に分解する2. 自ら貸借にとどまる、または一回限りの自己所有物件の売却であれば免許不要であり、その事実関係を裏付ける記録（取引件数、期間、広告の有無）を整理する3. 該当の疑いが濃いなら、進行中の勧誘と広告を直ちに停止し、既存契約の扱いを弁護士に相談する4. 事業を継続する意思があるなら、免許申請の要件（事務所、専任の宅地建物取引士、5条の欠格事由）を同時並行で整える。

時効（請求できる期限）：免許の有効期間は5年（3条2項）。更新申請の受付期間は有効期間満了の日の90日前から30日前まで（宅地建物取引業法施行規則3条）。期間内に申請していれば、満了日までに処分がなされなくても従前の免許はなお効力を有し（3条4項）、更新後の期間は従前の満了日の翌日から起算される（同5項）。無免許営業（12条違反、79条）の法定刑は3年以下の拘禁刑であり、公訴時効は3年（刑事訴訟法250条）。

学説

通説・行政解釈：3条の免許制は業者への参入規制であると同時に、取引の相手方を保護するための制度と理解されている。免許制と営業保証金制度（25条）は一体で、免許の有無は契約の私法上の効力より、弁済原資の有無を通じた回収可能性に決定的な影響を与える。

通説：3条1項の大臣免許・知事免許の区別は営業区域の規制ではなく、監督権限の配分基準にすぎないと解される。知事免許の業者が他の都道府県に所在する物件を取り扱うことは適法であり、免許種別と業者の信用力との間に法的な優劣関係はない。

改正の年表

1. 1.昭和39年（1964年） 改正：制定当初の登録制から免許制へ転換し、宅地建物取引業を営むには行政庁の免許を要する現在の枠組みが確立された
2. 2.平成8年（1996年） 改正：免許の有効期間を3年から5年に延長し、事業者と行政双方の更新事務の負担を軽減した
3. 3.平成11年（1999年）中央省庁等改革関連法（2001年施行） 改正：免許権者の名称が建設大臣から国土交通大臣に変更された