宅地建物取引業法 第3条（免許）

宅地建物の売買・交換や、その媒介・代理を業として行うために必要な行政庁の免許です。宅地建物取引業法 3 条 1 項が根拠で、事務所の所在に応じて国土交通大臣免許か都道府県知事免許に分かれます。

営業できる地域の差ではありません。事務所を二以上の都道府県に置くなら大臣免許、一の都道府県のみなら知事免許です。知事免許の会社が他県の物件を扱っても適法で、格上・格下の関係もありません。

五年です（3 条 2 項）。満了後も引き続き営業するには更新を受ける必要があり（3 項）、更新後の有効期間は従前の満了日の翌日から起算されます（5 項）。

宅地建物取引業法施行規則 3 条により、有効期間満了の日の 90 日前から 30 日前までが受付期間です。30 日前を切ると更新申請は受け付けられず、新規免許を取り直すことになります。

12 条の無免許事業等の禁止に違反し、79 条により 3 年以下の拘禁刑または 300 万円以下の罰金の対象となります。法人には 84 条の両罰規定で 1 億円以下の罰金が科されうる重い制裁です。

区画割りして不特定多数に反復継続して販売すれば、宅地建物取引業に該当しうるため免許が必要になります。悪意がないことや相続処理の一環であることは、業該当性の判断を左右しません。

事務所の設置、業務に従事する者 5 人に 1 人以上の専任の宅地建物取引士（31 条の 3）、5 条の欠格事由に該当しないこと、営業保証金の供託（25 条）または保証協会への加入が必要です。

新規契約は締結できません。ただし 76 条により、既存契約に基づく取引を結了する範囲では宅地建物取引業者とみなされます。営業を続けるには新規免許を取り直す必要があります。

不要である。免許が必要な行為は2条2号が限定列挙しており、自ら貸借は含まれない。大家として自分の物件を何室貸しても宅建業法3条の免許は要らない。業界裏話ヒント：ただしサブリース、つまり一括で借り上げて転貸する事業や、賃貸住宅の管理を受託する事業は、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律3条の登録制度の対象になりうる。宅建業免許が不要イコール無規制ではない。

免許の更新回数である。新規取得時が(1)で、5年ごとの更新のたびに1ずつ増える（3条2項、3項）。(5)なら20年から25年の業歴という目安になる。業界裏話ヒント：数字が若いこと自体は問題ではないが、社名変更や免許換え（7条）でも番号が動く場合がある。本当に見るべきは10条の宅地建物取引業者名簿で、これは誰でも閲覧でき、過去の業務停止や指示処分の履歴まで載っている。名簿を見に行く消費者はほぼいない。

原則として当然無効にはならない。免許制は取引の安全のための取締規定であり、判例上、違反があっても私法上の契約の効力は直ちには否定されない。業界裏話ヒント：本当に痛いのは無効かどうかではなく、無免許業者には25条の営業保証金の供託も保証協会の弁済業務保証金もないという点だ。相手が飛べば回収原資がゼロになる。免許の有無を確認する実益は、契約の効力より回収可能性にある。

止める必要はない。3条4項により、期間内に更新申請をしていれば処分がなされるまで従前の免許がなお効力を有する。更新後の有効期間も従前の満了日の翌日から起算される（同5項）ので、期間が目減りすることもない。業界裏話ヒント：法的には問題なくても、取引相手や金融機関の担当者が免許証の有効期限だけを見て決裁を止めることがある。行政庁の受付印がある申請書の控えを手元に置き、求められたら即座に示せるようにしておく。