宅地建物取引業法 第79条

解説

宅地建物取引業法の罰則章で、最も重い刑罰がこの一条に集まっている。三年以下の拘禁刑、三百万円以下の罰金、しかも「併科」、つまり両方を同時に科すことができる。対象は四つ。嘘をついて免許を取る、免許なしで営む、自分の免許を他人に使わせる、業務停止命令を無視して営業を続ける。あなたが押さえるべきは二点ある。第一に、これを会社ぐるみでやれば、84条の両罰規定により法人には別枠で一億円以下の罰金が科されうる。行為者個人の三百万円とは桁が二つ違う。第二に、この条文は不動産業者だけのものではない。相続した土地を区画に分けて不特定多数に売れば、反復継続性ありとして「業」と評価され、免許を持たないあなたが12条1項違反の当事者になりうる。名刺に「不動産」と書いていない人ほど、この穴に落ちる。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法79条は、同法の罰則のうち最も重い法定刑を定める規定であり、不正の手段による免許取得、12条1項に違反する無免許営業、13条1項に違反する名義貸し、65条2項・4項による業務停止命令違反の四類型について、三年以下の拘禁刑または三百万円以下の罰金を科し、その併科も認める。法人については84条の両罰規定により重科される。

こんなときに使う

• 三十日間の業務停止処分を受けた。だが決済予定の客が三日後に控えている。ここで契約や媒介を続ければ79条4号に直撃し、さらに66条1項9号で免許は必要的取消し、そこから五年間は再取得できない（5条1項）。処分書の停止範囲を今夜中に読み切らないと、会社の寿命が三日で決まる
• もし、あなたの会社の専任の宅地建物取引士が、実際には別会社で常勤していたとしたら？ 免許申請時に員数合わせで名前だけ借りていた場合、「不正の手段によつて免許を受けた」（79条1号）に該当しうる。更新のたびに書類を事務任せにしてきた事業者ほど、この足元が抜けている
• 廃業を決めた同業者から「免許が切れるまで、うちの名前で契約していいよ」と言われた。貸した側が13条1項違反で79条3号、借りた側が12条1項違反で79条2号。二人とも同じ重さで並ぶ
• 亡くなった父の農地を宅地に転用し、十数区画に割って一般の買主に順次売っていった。仲介業者を挟んでいても、売主であるあなた自身の行為が「業として」と評価されれば、無免許営業の側に立つ。都道府県の窓口に事前照会したかどうかが、後で決定的な差になる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 相手の商号と免許番号を国土交通省の業者検索で照合し、結果画面を日時付きで保存する2. 支払済みの手付金・預り金について、保全措置や供託の有無を書面で照会する3. 無免許が確認できたら都道府県の宅地建物取引業免許担当部局へ申告、並行して警察の生活経済担当へ相談4. 金銭回収は刑事とは別軌道で、民法709条または契約に基づく返還請求として早期に保全（仮差押え）を検討する

訴えられた側：1. 争点は「業として」の該当性と故意の有無に集約されるので、取引の件数・期間・相手方の範囲・広告の有無を時系列で自ら整理する2. 事前に行政窓口へ照会した記録があれば最優先で提出、故意の否定材料になる3. 業務停止命令違反を疑われている場合は処分書の文言と照会記録を突き合わせる4. 刑事と並行して66条の免許取消しが進むため、刑事弁護人と行政手続に強い専門家を分けて確保する

時効（請求できる期限）：本条の法定刑は長期三年であるため、公訴時効は三年（刑事訴訟法250条2項）。起算点は犯罪行為が終わった時で、無免許営業のように継続する行為では最後の営業行為の時点となる。別に、罰金以上の刑が確定すると執行終了から五年間は免許を受けられない（5条1項）

学説

通説：宅地建物取引業法の免許規制は行政上の取締規定であり、79条は行為者の身体と財産に制裁を集中させる規定と解される。したがって無免許業者が締結した売買契約も、私法上は原則として有効であり、契約の効力否定ではなく金銭の保全と回収が実務上の課題となる。

改正の年表

1. 1.昭和27年（1952年） 新設：宅地建物取引業法の制定に伴い、免許制度の実効性を担保する罰則が置かれた。制定当時の条番号・法定刑の詳細は要検証
2. 2.令和4年（2022年）公布・令和7年（2025年6月1日）施行 改正：刑法等の一部改正に伴い、法定刑の「懲役」が「拘禁刑」に置き換えられた。刑期の枠は変わらないが、施行日前の解説書は表記が現行と一致しない