宅地建物取引業法 第78条の4（事務の区分）
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第八条、第十条及び第十四条の規定により都道府県が処理することとされている事務（国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者に係る宅地建物取引業者名簿の備付け、登載、閲覧、訂正及び消除に関するものに限る。）は、地方自治法第二条第九項第一号に規定する第一号法定受託事務とする。
この条文の基本情報
事務の区分とは何ですか？
定義事務の区分とは、宅地建物取引業法第78条の4に定められた規定で、「第八条、第十条及び第十四条の規定により都道府県が処理することとされている事務（国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者に係る宅地建物取引業者名簿の備付け、登載…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第78条の4（事務の区分）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第78条の4の条文原文は「第八条、第十条及び第十四条の規定により都道府県が処理することとされている事務（国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者に係る宅地建物取引業者名簿の備付け、登載…」で始まります。
- 宅地建物取引業法第78条の4は第七章 雑則に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第78条の4の前の条は宅地建物取引業法第78条の3です。
- 宅地建物取引業法第78条の4の次の条は宅地建物取引業法第79条です。
- 宅地建物取引業法第78条の4には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第78条の4 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第78条の4（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/78_4
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法78条の4は、大臣免許業者の宅地建物取引業者名簿に関して都道府県が行う備付け・登載・閲覧・訂正・消除の事務を、第一号法定受託事務と定める規定である。
Q · 大臣免許の不動産会社の名簿を県庁で断られたら、文句はどこに言えばいいの？
県の窓口でも、法律上は国の事務の代行です
宅地建物取引業法78条の4は、同法8条・10条・14条に基づき都道府県が処理する事務のうち、国土交通大臣免許業者の名簿の備付け・登載・閲覧・訂正・消除に関するものを、地方自治法2条9項1号の第一号法定受託事務と定めています。効き目は二つ。第一に、県の処理が行政処分に当たる限り、審査請求の宛先は知事ではなく国土交通大臣になります（地方自治法255条の2）。第二に、県の扱いが全国でばらつけば、国が処理基準を示し是正を指示できます（同245条の7）。窓口で押し返されたとき、誰の権限が動くのかを決めている条文です。
解説
宅地建物取引業者名簿。この書類には、その不動産会社が過去に受けた監督処分の内容、代表者、専任の宅地建物取引士、事務所の所在まで載っている。誰でも窓口で閲覧できる。ところが多くの人は、全国展開の大手は国土交通大臣免許だから霞が関まで行かないと見られないと思い込む。違う。大臣免許の業者でも、事務所のある都道府県に名簿は備え付けられている。本条は、その都道府県がこなす窓口業務（備付け、登載、閲覧、訂正、消除）を「第一号法定受託事務」、つまり本来は国が果たすべき役割の代行だと指定した規定である。地味な区分に見えて、効き目は二つある。県が閲覧や訂正を不当に断り、それが行政処分（役所があなたに直接下す具体的な決定）に当たる限り、不服申立ての宛先は知事ではなく国土交通大臣になる（地方自治法255条の2）。そして県の扱いが全国でバラつけば、国が是正の指示を出せる（同245条の7）。窓口で押し返されたとき、誰の権限を動かせば動くのかを決めているのが、この一条だ。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法78条の4は、事務の区分を定める規定である。国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者に係る宅地建物取引業者名簿の備付け、登載、閲覧、訂正及び消除について都道府県が処理する事務を、地方自治法2条9項1号の第一号法定受託事務と位置付ける。これにより国の処理基準の提示と是正の指示権が及び、審査請求先を主務大臣とする特例が働く。
よくある質問 AI による整理
Q1第一号法定受託事務とは何ですか？
本来は国が果たすべき役割に係る事務を、法律により都道府県や市町村が処理するものです。地方自治法2条9項1号が定義し、国が適正な処理を確保する必要が特にあるものが指定されます。
Q2宅地建物取引業者名簿はどこで閲覧できますか？
国土交通省のほか、事務所のある都道府県の担当窓口で閲覧できます。宅地建物取引業法8条が備付けを、10条が一般の閲覧に供することを定めており、理由の説明は不要です。
Q3大臣免許の業者の名簿も県庁で見られますか？
見られます。78条の4は、まさに大臣免許業者の名簿に関する都道府県の事務を対象としています。「大臣免許だから当方の管轄外」という説明は法律上成り立ちません。
Q4名簿の閲覧を断られたら、どこに不服申立てをしますか？
第一号法定受託事務なので、地方自治法255条の2により審査請求の宛先は主務大臣、すなわち国土交通大臣です。ただし閲覧拒否に処分性を認めるかは実務上、解釈が分かれています。
Q5自治事務と法定受託事務の違いは何ですか？
国の関与の強さが違います。自治事務は是正の要求まで（地方自治法245条の5）ですが、法定受託事務は是正の指示（同245条の7）に加え代執行（同245条の8）まで用意されています。
Q6第一号と第二号の法定受託事務はどう違いますか？
第一号は国が本来果たすべき役割に係る事務を都道府県・市町村等が処理するもの、第二号は都道府県が本来果たすべき役割に係る事務を市町村等が処理するものです。本条は第一号です。
Q7宅地建物取引業者名簿には何が記載されていますか？
商号、代表者、事務所の所在地、専任の宅地建物取引士、そして受けた監督処分の内容などが登載されます（宅地建物取引業法8条2項）。契約前に相手方の処分歴を確認できます。
Q8名簿の記載に誤りがある場合、訂正されますか？
訂正も本条が対象とする事務に含まれます。業者側には変更の届出義務（同法9条）があり、届出に基づいて登載が更新され、免許が失効すれば登載は消除されます（同法14条）。
この条文についての質問 AI による整理
Q1宅建業者の名簿って、素人が県庁に行っても本当に見せてもらえるんですか？
見られる。宅地建物取引業法8条で国土交通省と都道府県に名簿を備えることが義務付けられ、10条で一般の閲覧に供すると定められている。理由の説明も不要で、記載には監督処分の内容も含まれる。実務のポイント：業者が「うちは大臣免許ですから」と胸を張るのは営業規模の話でしかなく、処分歴の有無とは無関係。その大臣免許業者の名簿こそ地元県庁で読める。契約前の三十分で相手の傷は確認できる。
Q2法定受託事務だと、県の職員は国の言いなりになるんですか？
言いなりではない。国は処理基準を示し（地方自治法245条の9）、逸脱すれば是正の指示を出せる（同245条の7）が、県はそれに不服なら国地方係争処理委員会に審査を申し出られる（同250条の13）。実務のポイント：窓口で「これは国の事務なので当方では判断できません」と言われたら、それは半分正しく半分逃げである。処理基準の存否と内容を示すよう求めると、根拠なく断っていた案件は静かに通ることがある。
間違えやすい点 AI による整理
- 法定受託事務という言葉を知っている人でも、国の関与の強さまでは追っていないことが多い。自治事務なら国は是正の「要求」までしかできないが（地方自治法245条の5）、法定受託事務では是正の「指示」（同245条の7）に加えて代執行（同245条の8）まで用意されている。同じ窓口業務に見えて、背後にある国の梃子の長さがまるで違う。
- 「法定受託事務なら県の条例や議会は口を出せないのでは」という問いの立て方自体がずれている。法定受託事務も地方公共団体の事務であり、法令に反しない範囲で条例を制定でき、議会の検査や監査の対象にもなる。国の下請けだから自治は及ばない、という前提は、機関委任事務が廃止された2000年（平成12年）に消えている。
- あなたから見れば県庁の窓口対応は「県のサービス」だが、法律から見れば国が本来果たすべき役割の代行である。この落差が効いてくるのが不服申立ての場面で、宛先を知事にして出すと、形式的なやり直しで貴重な期間を溶かす。なお、名簿の閲覧拒否に処分性を認めるかは実務上、解釈が分かれている。
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 条文の役割 | 78条の4：都道府県の処理する事務の区分を定める（第一号法定受託事務） | 8条：名簿の備付けと登載事項を定める 10条：名簿等を一般の閲覧に供する義務を定める |
| 名宛人 | 国と都道府県（事務配分のルール） | 国土交通省・都道府県（備付け義務） 国土交通省・都道府県（閲覧提供義務） |
| 一般人にとっての意味 | 断られたときに動かす権限の所在が分かる | 何が記録として残っているかが分かる 誰でも理由なしに閲覧できる根拠になる |
| 違反・不当な取扱いへの対応 | 審査請求は国土交通大臣宛（地方自治法255条の2）、国の是正の指示（同245条の7） | 登載漏れ・誤記は訂正を求める 閲覧拒否は処分性が認められる限り争える |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も自治事項と委辦事項を区分し、委辦事項には上級機関の適法性・適当性監督が及ぶ。不動産仲介業の登記・公示は不動產經紀業管理條例が別途規律する
韓国は国家事務の機関委任という構造を残しており、日本が2000年に廃止した機関委任事務に近い枠組みが機能している点が対照的
ドイツは連邦委任行政として州が連邦法を執行し、連邦は合法性審査に加え合目的性の指示権を持つ。日本の法定受託事務と発想が近い
米国は連邦統一の業者名簿を持たず、州ごとの不動産免許委員会が登録と処分歴をオンライン公開する。国と地方の事務区分ではなく州の固有権限として処理される
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 手付を打つまであと三日、相手は全国展開の大手仲介。この会社が直近で業務停止処分を食らっていたら、あなたは知りたくないか？ 大臣免許だから国土交通省まで行かないと確認できない、ではない。事務所のある県庁の窓口で名簿を閲覧できる。その窓口業務が国の事務の代行だと決めているのが本条であり、だからこそ県の担当者は「大臣免許の業者は当方の管轄外です」と言って追い返せない。
- 県庁で宅地建物取引業を担当する側の視点。大臣免許業者の名簿記載を誤ったまま放置すれば、背後で見ているのは知事ではなく国土交通大臣であり、処理基準から外れれば是正の指示が飛んでくる。自治事務のつもりで窓口裁量を利かせた瞬間、国の関与を自分から呼び込むことになる。
学説
通説：法定受託事務も地方公共団体の事務であり、機関委任事務のような上下関係は存在しない。国の関与は関与の法定主義（地方自治法245条の2）に服し、県は関与に不服があれば国地方係争処理委員会への審査申出（同250条の13）ができる
実務上の争点：名簿の閲覧拒否に処分性を認めるかは解釈が分かれる。処分性が肯定されれば審査請求の宛先は主務大臣（地方自治法255条の2）となるが、事実行為と評価される場合は行政不服審査の枠外となりうる
改正沿革 AI による整理
- 平成11年（1999年）地方分権一括法、平成12年（2000年）4月1日施行 機関委任事務制度の廃止に伴い、各個別法に「事務の区分」規定が置かれた。都道府県が処理する大臣免許業者の名簿関連事務を第一号法定受託事務として整理した規定であり、条番号や文言の後続改正の有無は要検証
改正の年表
- 1.昭和27年（1952年） 新設：宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）制定。免許制度と業者名簿の備付け・閲覧の枠組みが置かれた
- 2.平成11年（1999年）／平成12年（2000年）4月1日施行 新設：地方分権一括法による機関委任事務制度の廃止に伴い、各個別法に「事務の区分」規定が置かれた。大臣免許業者の名簿関連事務を第一号法定受託事務として整理。条番号や文言の後続改正の有無は要検証
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