宅地建物取引業法 第84条

解説

宅建業者の営業マンが無免許営業や不正な免許取得に手を染めたとき、罰を受けるのは本人だけだと思っているなら、その理解は会社を吹き飛ばす。宅地建物取引業法84条は両罰規定と呼ばれ、行為者本人を各本条で処罰した上で、さらに法人にも別途罰金を科す。しかも79条（無免許営業、名義貸し、不正手段による免許取得等）と79条の2（不当に高額な報酬の要求）に該当すると、法人への罰金は最大1億円。行為者個人の罰金上限が100万円や300万円であるのに対し、法人だけが桁違いの金額を背負う構造になっている。あなたが宅建業を営む会社の経営者なら、従業者一人の暴走が会社の年間利益を丸ごと消し飛ばす可能性を、この一条が作り出している。そして罰金刑を受けた法人は免許欠格事由（宅建業法5条1項）に触れ、免許取消と5年間の再取得禁止という営業そのものの死につながる

法的な位置づけ

宅地建物取引業法84条は両罰規定であり、法人の代表者または法人若しくは人の代理人、使用人その他の従業者が、その法人または人の業務に関し所定の違反行為をした場合に、行為者を各本条で処罰するほか、業務主である法人または人に対しても独立に罰金刑を科す旨を定める規定である。

こんなときに使う

• 支店の営業課長が、免許を持たない知人の不動産ブローカーに自社の免許証を貸し、そのブローカーが独自に取引を回していた。名義貸しは79条違反、課長個人は懲役または罰金、そして84条により会社にも最大1億円の罰金が請求される。「一支店の暴走で本社は関係ない」という理屈は通らない
• もし新入社員が、成約を焦って売主から法定上限を大きく超える報酬を強く要求していたとしたら？ 79条の2の不当な報酬要求にあたる可能性がある。会社は「知らなかった」と言いたくなるが、両罰規定で問われるのは選任監督上の注意義務であって、認識ではない
• 行政書士に免許申請を任せていたら、実務経験や事務所要件について虚偽の書類が提出されていた。不正手段による免許取得は79条違反。会社にも罰金刑が科され、有罪確定と同時に免許取消の連鎖が始まる
• 従業者が重要事項説明を故意に怠り、35条違反で83条の罰金対象になった。この場合、法人には各本条の罰金刑、つまり行為者と同額の罰金が科される。1億円ではないが、有罪判決を受けた法人という事実そのものが免許更新審査で効いてくる
• 検察から会社宛に呼出しが来た。あと2週間で担当者の供述調書が固まる。この段階で「従業者の選任監督に相当の注意を尽くしていた」ことを示す研修記録・内部規程・チェック体制の証拠を出せるかどうかで、法人の起訴・不起訴が分かれる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 宅建業者の従業者から無免許者の介在や法外な報酬要求を受けた場合、契約書・重要事項説明書・LINE やメールのやり取りを日付入りで保全する2. 都道府県知事または国土交通大臣（免許権者）に対して監督処分の申出を行い、並行して警察への告発を検討する3. 刑事責任の追及と別軌道で、損害があれば民法709条による賠償請求を組む4. 法人にも罰金刑が及ぶことを交渉の場で示すと、会社側は個人任せをやめて組織として和解に動きやすくなる

訴えられた側：1. まず自社が法人として捜査対象かを弁護人経由で確認、行為者個人の弁護人と法人の弁護人は利益相反になりうるので分ける2. 選任監督上の相当の注意を尽くしたことを示す資料（採用時審査、研修記録、業務マニュアル、内部監査記録、報酬計算の承認フロー）を時系列で整理3. 当該従業者の行為が業務に関しなされたものかを検討、純粋な私的行為であれば両罰規定の適用外を主張できる4. 罰金刑確定後の免許欠格（5条1項）を見据え、事業継続の選択肢を早期に法務と経営で協議する

時効（請求できる期限）：罰金刑のみを定める本条の法人に対する公訴時効は3年（刑事訴訟法250条2項6号）。ただし行為者に科される各本条の法定刑が懲役刑（拘禁刑）を含む場合、その行為者に対する時効はより長い。起算点は犯罪行為が終わった時（同253条）。監督処分の期間制限は別途行政手続の枠組みで判断される（最新の改正状況をご確認ください）

学説

通説（過失推定説）：両罰規定における業務主の処罰根拠は、従業者の選任・監督についての過失にあり、条文上明示がなくても過失が推定される。業務主が相当の注意を尽くしたことを立証すれば免責される点で、無過失責任とは区別される

実務的理解（免許制度連動説）：宅建業法の両罰規定は罰金刑の威嚇にとどまらず、5条1項の免許欠格事由・66条の免許取消と連動することで、実質的な制裁の中心が刑事罰ではなく営業資格の剥奪にあると理解される