要点宅地建物取引業法39条は、業者が自ら売主となる売買で手付を代金の2割以下に制限し、手付は性質を問わず解約手付として、買主は放棄、業者は倍額提供で解除できると定める。
Q · 新築マンションの手付金って、いくらまで取られるんですか？後からキャンセルできますか？
業者が売主なら手付は代金の2割まで。手付放棄で解除できます
宅地建物取引業法 39 条 1 項により、宅地建物取引業者が自ら売主となる売買では、手付は代金の 10 分の 2 を超えて受領できません。超過分は違法受領となり返還を請求できます。同条 2 項により、受領された手付はその性質を問わず解約手付として作動し、買主は手付を放棄して、業者は倍額を現実に提供して契約を解除できます。ただし相手方が契約の履行に着手した後は解除できません。3 項により、これに反する買主に不利な特約は無効です。
手付を「契約書の一項目」として眺めている限り、この条文の威力は見えない。宅地建物取引業者が自ら売主になる売買では、手付は代金の2割が絶対上限であり、これを超えた受領は違法である（1項）。さらに強力なのが2項だ。受け取られた手付は「いかなる性質のものであつても」解約手付として作動し、買主は手付を放棄するだけで契約から抜けられる。業者の側から抜けるには、倍額を現実に提供しなければならない。契約書に別の性質だと書かれていても関係がない。3項が、買主に不利な特約を一律に無効にするからだ。つまりあなたの手元には、契約書の文面とは独立に作動する離脱ボタンが、署名の瞬間から握らされている。消える条件はただ一つ、相手方が履行に着手すること。見張るべきはそこだけである。
宅地建物取引業法 39 条は、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地建物の売買における手付を規律する規定である。手付額を代金の 10 分の 2 以下に制限し（1 項）、受領された手付を性質のいかんを問わず解約手付として扱い、買主の放棄または業者の倍額現実提供による解除を認め（2 項）、これに反する買主に不利な特約を無効とする（3 項）。
売買契約の締結時に買主が売主へ交付する金銭です。代金に充当されると同時に、解約手付として契約からの離脱権を双方に与える機能を持ちます。宅建業者が売主なら宅建業法 39 条が適用されます。
申込証拠金は契約前の購入意思表示に伴う預り金で、契約に至らなければ全額返還されます。手付は契約成立後の金銭で、放棄すれば解除の対価になります。性質が全く異なります。
履行着手前であっても解除できなくなる条項は、買主に不利な特約として 39 条 3 項により無効となる余地があります。ただし実務上、期限条項の有効性は解釈が分かれています。
業者倒産時に買主の支払済み金銭を保証機関等が返還する仕組みです。未完成物件は代金の 5％または 1,000 万円、完成物件は 10％または 1,000 万円を超えると義務化されます（41 条、41 条の 2）。
ありません。宅建業法 39 条は業者が自ら売主となる場合の規定です。仲介業者が入っていても売主が個人なら適用されず、手付は民法 557 条の一般ルールで処理されます。
業者が自ら売主の場合はそもそも仲介手数料が発生しません。媒介業者が別に入っている取引では、契約成立後の解除であるため、既払いの手数料は原則返還されないのが実務です。
ローン特約は融資が否認された場合に無条件で契約を白紙に戻す仕組みで、手付は返還されます。手付解除は理由を問わず可能ですが、手付を失う点が決定的に異なります。
原則できません。手付は契約時に自己資金で用意するのが通常で、ローン実行は決済時です。自己資金が不足する場合、つなぎ融資や手付金額の交渉を契約前に検討します。
終わっていない。39条2項は倍額を「現実に提供して」と定めており、口頭の意思表示や振込予告だけでは解除の効力は生じない。業界裏話ヒント：業者が資金を用意している間に、買主側が中間金の支払や登記費用の預託など履行に着手すれば、業者は解除できなくなる。電話を受けた日に動けるかどうかで、物件が手元に残るかが決まる
判例は、客観的に外部から認識できる態様で債務の履行行為の一部をなすこと等をいうとする（最判昭和40.11.24）。買主なら中間金の支払、売主なら他人物件の仕入れや造成工事の実行が典型である。業界裏話ヒント：条文が解除を封じるのは「相手方が」着手した場合だけ。自分がすでに着手していても相手方が未着手なら、あなたは解除できる。この非対称を知らずに諦める買主が非常に多い
1項は業者を規制する強行規定であり、超過部分の受領は違法であるから、超過分の返還を求められる。業者は指示処分や業務停止（65条）の対象にもなる。業界裏話ヒント：民事の返還請求と並行して、免許を出している都道府県知事または国土交通大臣に事実を申し出る道がある。監督官庁経由の照会は、業者にとって訴状より重い意味を持つことがある
適用されない。78条2項により、宅地建物取引業者相互間の取引には第8節の買主保護規定が適用除外となるため、2割上限も3項の特約無効も働かない。業界裏話ヒント：法人で免許を持っていると、自社が買主の側でもこの保護から外れる。同じ物件を個人名義で買うか免許業者名義で買うかで、契約条件の設計そのものを変える必要がある
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 規制の対象 | 39 条：手付の額（代金の 2 割）と解除方法 | — |
| 守られる利益 | 買主が引き返せる余地（離脱権の確保） | — |
| 発動のタイミング | 契約締結時（受領額）＋解除時（履行着手前まで） | — |
| 違反した場合 | 超過部分の受領が違法、買主に不利な特約は無効（3 項） | — |
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