宅地建物取引業法 第46条（報酬）

売買の媒介は速算式で「売買価格の 3％＋6 万円＋消費税」（400 万円超の場合）、賃貸の媒介は貸主・借主の合計で借賃 1 か月分＋消費税が上限です。金額は宅建業法 46 条 1 項が委任する国土交通大臣の告示で定まります。

上限を超える報酬受領は 46 条 2 項違反となり、免許権者による指示処分・業務停止処分（65 条）の対象となるほか、罰金刑も定められています。超過部分は私法上も無効と解され、不当利得として返還請求できます。

仲介手数料は役務の対価なので消費税の課税対象です。告示の上限額に消費税相当額を加えた額が受領できる上限になります。なお居住用建物の家賃自体は非課税ですが、仲介手数料は別扱いです。

低廉な空家等の売買については報酬告示に特例が置かれ、通常の上限より高い額を受領できる仕組みになっています。上限額や適用範囲は告示改正で変動するため、最新の告示をご確認ください。

原則として広告費は報酬に含まれ、別途請求はできません。例外は依頼者の依頼に基づいて行った特別の広告の実費のみです。依頼していない広告の費用や、名目だけ変えた上乗せは 46 条 2 項違反となり得ます。

両手は売主・買主の双方から媒介を受任して双方から報酬を得る形、片手は一方のみから受領する形です。46 条の上限は依頼者ごとに適用されるため、両手では業者の受取総額が倍近くになります。

法律上の支払時期の定めはなく、媒介契約で決まります。売買では契約時と決済時に半額ずつ、賃貸では契約時一括が実務の慣行です。成約前の請求や、契約が成立していない段階での満額請求には根拠がありません。

上限超過分は法律上の原因を欠くため、不当利得返還請求（民法 703 条）が可能です。請求権の消滅時効は知った時から 5 年・行使できる時から 10 年（民法 166 条 1 項）なので、領収書と振込記録の保管が要になります。

できる。46条2項が禁じるのは上限を超える受領であって、下限は定めていない。売買の3%＋6万円も賃貸の1か月分も最大値であり、半額や無料をうたう業者が合法に存在するのはこのためだ。業界裏話ヒント：値引きが通るかは両手か片手かで決まる。売主側も同じ業者なら報酬は二重に入るので、買主への値引き余地は大きい。「これは御社の専任媒介ですか」の一言で、その余地が読める

貸主・借主から受け取れる合計の上限が借賃1か月分＋消費税、依頼者の一方からは原則0.5か月分までで、借主から1か月分を受け取るには媒介の依頼を受けるにあたって承諾を得ている必要がある（46条1項、報酬告示）。業界裏話ヒント：この承諾の時期が争点になり、契約直前に差し出された承諾書では足りないとした裁判例がある。承諾書の日付とあなたが最初に問い合わせた日付を並べると、それだけで交渉材料になる

46条4項は事務所ごとに公衆の見やすい場所へ国土交通大臣が定めた報酬額を掲示する義務を課しており、違反には罰則がある。貼っていないこと自体が法令違反の状態だ。業界裏話ヒント：掲示の有無は、その業者が上限超過や名目の付け替えをしていないかを測る最初のリトマス試験紙になる。掲示のない事務所ほど、見積書に根拠不明の項目が混ざる確率が上がる。写真を1枚撮っておくだけで、後の交渉の重みが変わる

貸主が自ら貸主として賃貸する行為は宅地建物取引業に当たらず免許も不要なので、業者を介さない直接契約なら46条の報酬は発生しない。ただし間に業者が入る以上、名目を変えて回収されることはある。業界裏話ヒント：業者を外して大家と直接契約する「中抜き」は、その業者が管理を受託している物件では実質不可能で、無理に動くと入居審査で落とされる。狙うなら貸主自身が管理する物件を最初から探す方が早い