宅地建物取引業法 第46条（報酬）
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- 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
- 2.宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
- 3.国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
- 4.宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
この条文の基本情報
報酬とは何ですか？
定義報酬とは、宅地建物取引業法第46条に定められた規定で、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第46条（報酬）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第46条の条文原文は「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。」で始まります。
- 宅地建物取引業法第46条は第一節 通則に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第46条の前の条は宅地建物取引業法第45条です。
- 宅地建物取引業法第46条の次の条は宅地建物取引業法第47条です。
- 宅地建物取引業法第46条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第46条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第46条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/46
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法46条は、業者が受け取れる報酬の額を国土交通大臣の告示による上限に制限する規定である。定めているのは上限のみで下限はなく、値引きも無料も適法となる。
Q · 不動産の仲介手数料って、法律で金額が決まっているんですか？
決まっているのは上限だけで、定価ではありません
宅地建物取引業法46条1項は、宅建業者が受け取れる報酬の額を国土交通大臣の告示に委ね、2項でその額を超える受領を禁じています。つまり法律が定めているのは上限のみで、下限は存在しません。売買の「3％＋6万円＋消費税」も賃貸の「借賃1か月分＋消費税」も業者が請求してよい最大値であり、半額や無料をうたう業者が適法に存在するのはこのためです。賃貸の媒介では、依頼者の一方から受け取れるのは原則として借賃0.5か月分にとどまります。
解説
仲介手数料に法律上の天井があることは広く知られているが、その天井を「定価」だと思い込んでいる点にこそ、あなたが黙って多く払ってきた理由がある。46条1項は報酬の額を国土交通大臣の告示に委ね、2項でその額を超える受領を禁じる。つまり本条が決めているのは上限だけで、下限は一切存在しない。売買の「3%＋6万円＋消費税」も、賃貸の「借賃1か月分＋消費税」も、業者が請求してよい最大値にすぎない。さらに賃貸では、依頼者の一方から受け取れるのは原則として借賃0.5か月分であり、借主から1か月分を取るには媒介の依頼を受けるにあたって承諾を得ている必要がある（報酬告示）。そして4項は、その報酬額表を事務所の公衆の見やすい場所に掲示せよと業者に命じている。壁に何も貼っていない事務所は、それだけで法令違反の状態にある。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法46条は、宅地建物取引業者が売買・交換・貸借の代理または媒介に関して受領できる報酬の額を国土交通大臣の告示に委ね、その額を超える受領を禁止する報酬規制の規定である。規制の対象は上限のみであり、下限は定められていない。4項は事務所ごとに報酬額を公衆の見やすい場所へ掲示する義務を業者に課している。
手順
- 1.見積書を「報酬」と「それ以外の名目」に仕分ける 受け取った見積書・請求書の各行を、46条の報酬規制がかかる項目（仲介手数料・書類作成料・事務手数料・広告費）と、それ以外の任意サービス（消毒料・鍵交換代・保険料）に分ける。報酬側の合計が告示の上限を超えていないかをまず確認する。
- 2.賃貸なら承諾を求められた日付を特定する 借賃0.5か月分を超える報酬の根拠となる承諾は、媒介の依頼を受けるにあたって得ておく必要がある。最初の問い合わせ日・内見日・承諾書の署名日を時系列で並べ、契約直前にサインさせられていないかを確認する。メールや申込書の日付が証拠になる。
- 3.事務所の報酬額掲示を写真で記録する 46条4項は事務所ごとに公衆の見やすい場所への報酬額掲示を義務づけている。来店時に掲示の有無と掲示内容を写真で残す。掲示がない、または告示と異なる額が掲示されている場合、それ自体が法令違反の状態であり交渉材料になる。
- 4.業者へ書面で減額・返還を申し入れる 上限超過や名目付替えが疑われる項目を特定したうえで、根拠条文（46条2項、民法703条）を明記した書面で減額または返還を求める。口頭ではなく書面・メールで行い、相手の回答も文書で残す。支払前なら減額、支払後なら返還請求として構成する。
- 5.決裂したら免許権者へ申告する 交渉が進まない場合、免許権者である都道府県の宅建業担当課（複数都道府県に事務所がある業者は国土交通省地方整備局）へ申告する。46条2項違反は指示処分・業務停止処分（65条）の端緒となる。並行して民事の返還請求を進める。
よくある質問 AI による整理
Q1仲介手数料の上限はいくらですか？
売買の媒介は速算式で「売買価格の3％＋6万円＋消費税」（400万円超の場合）、賃貸の媒介は貸主・借主の合計で借賃1か月分＋消費税が上限です。金額は宅建業法46条1項が委任する国土交通大臣の告示で定まります。
Q2宅建業法46条に違反するとどうなりますか？
上限を超える報酬受領は46条2項違反となり、免許権者による指示処分・業務停止処分（65条）の対象となるほか、罰金刑も定められています。超過部分は私法上も無効と解され、不当利得として返還請求できます。
Q3仲介手数料に消費税はかかりますか？
仲介手数料は役務の対価なので消費税の課税対象です。告示の上限額に消費税相当額を加えた額が受領できる上限になります。なお居住用建物の家賃自体は非課税ですが、仲介手数料は別扱いです。
Q4低廉な空き家でも仲介手数料は3％が上限ですか？
低廉な空家等の売買については報酬告示に特例が置かれ、通常の上限より高い額を受領できる仕組みになっています。上限額や適用範囲は告示改正で変動するため、最新の告示をご確認ください。
Q5仲介手数料とは別に広告費を請求されたら違法ですか？
原則として広告費は報酬に含まれ、別途請求はできません。例外は依頼者の依頼に基づいて行った特別の広告の実費のみです。依頼していない広告の費用や、名目だけ変えた上乗せは46条2項違反となり得ます。
Q6両手仲介と片手仲介の違いは何ですか？
両手は売主・買主の双方から媒介を受任して双方から報酬を得る形、片手は一方のみから受領する形です。46条の上限は依頼者ごとに適用されるため、両手では業者の受取総額が倍近くになります。
Q7仲介手数料はいつ払うのが普通ですか？
法律上の支払時期の定めはなく、媒介契約で決まります。売買では契約時と決済時に半額ずつ、賃貸では契約時一括が実務の慣行です。成約前の請求や、契約が成立していない段階での満額請求には根拠がありません。
Q8払いすぎた仲介手数料は返してもらえますか？
上限超過分は法律上の原因を欠くため、不当利得返還請求（民法703条）が可能です。請求権の消滅時効は知った時から5年・行使できる時から10年（民法166条1項）なので、領収書と振込記録の保管が要になります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1仲介手数料って、値引き交渉していいものなんですか？
できる。46条2項が禁じるのは上限を超える受領であって、下限は定めていない。売買の3%＋6万円も賃貸の1か月分も最大値であり、半額や無料をうたう業者が合法に存在するのはこのためだ。実務のポイント：値引きが通るかは両手か片手かで決まる。売主側も同じ業者なら報酬は二重に入るので、買主への値引き余地は大きい。「これは御社の専任媒介ですか」の一言で、その余地が読める
Q2賃貸で1か月分の仲介手数料を請求されました。払うしかないんでしょうか？
貸主・借主から受け取れる合計の上限が借賃1か月分＋消費税、依頼者の一方からは原則0.5か月分までで、借主から1か月分を受け取るには媒介の依頼を受けるにあたって承諾を得ている必要がある（46条1項、報酬告示）。実務のポイント：この承諾の時期が争点になり、契約直前に差し出された承諾書では足りないとした裁判例がある。承諾書の日付とあなたが最初に問い合わせた日付を並べると、それだけで交渉材料になる
Q3事務所に手数料の表が貼っていない業者って、問題なんですか？
46条4項は事務所ごとに公衆の見やすい場所へ国土交通大臣が定めた報酬額を掲示する義務を課しており、違反には罰則がある。貼っていないこと自体が法令違反の状態だ。実務のポイント：掲示の有無は、その業者が上限超過や名目の付け替えをしていないかを測る最初のリトマス試験紙になる。掲示のない事務所ほど、見積書に根拠不明の項目が混ざる確率が上がる。写真を1枚撮っておくだけで、後の交渉の重みが変わる
Q4大家さんと直接契約すれば、仲介手数料はゼロにできますか？
貸主が自ら貸主として賃貸する行為は宅地建物取引業に当たらず免許も不要なので、業者を介さない直接契約なら46条の報酬は発生しない。ただし間に業者が入る以上、名目を変えて回収されることはある。実務のポイント：業者を外して大家と直接契約する「中抜き」は、その業者が管理を受託している物件では実質不可能で、無理に動くと入居審査で落とされる。狙うなら貸主自身が管理する物件を最初から探す方が早い
間違えやすい点 AI による整理
- 「仲介手数料はいくらですか」という問いの立て方自体が間違っている。46条が定めるのは上限であって定価ではないため、正しい問いは「御社は上限の何割で受けますか」だ。問いを変えた瞬間、相手の答え方が変わる
- 賃貸で借主負担が原則0.5か月分であることを知っている人は増えたが、その先の深刻さまでは知られていない。1か月分を受け取る根拠となる「承諾」は、媒介の依頼を受けるにあたって得ておく必要があり、契約直前に差し出される承諾書では足りないと判断した裁判例がある。知っているかどうかではなく、いつサインしたかで結論が分かれる
- 事務所に報酬額表が貼っていないのを「うっかりした事務不備」と見る人が多いが、法律の側から見れば46条4項違反という罰則付きの状態だ。この落差は使える。掲示していない業者に対して、あなたは最初から交渉上の立場を一段持っている
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規律の対象 | 46条：受領できる報酬の額（上限）と掲示義務 | 34条の2：媒介契約書面への報酬額の記載義務 47条：重要事項の不告知など業務上の禁止行為 |
| 何を守らせるか | 告示の上限を超えて受け取らないこと | 受任の段階で報酬額を書面で明示すること 名目や説明の操作で依頼者を誤認させないこと |
| 違反時の主な帰結 | 指示・業務停止処分（65条）＋罰則＋超過分の不当利得返還 | 指示処分等の対象、媒介契約の内容をめぐる争いの温床 指示・業務停止・免許取消しに加え重い罰則 |
| 依頼者側の使いどころ | 請求額そのものを争う（上限・掲示の有無） | 契約時に約束した報酬額と請求額の食い違いを争う 報酬以外の名目に付け替えた上乗せを争う |
他国ではどう定めているか 5 か国
報酬上限を中央主管機関の告示に委ねる構造は日本と同じ。売買は成約価額の6％、賃貸は1.5か月分賃料が上限とされ、日本より上限が高く設定されている点が対照的
上限料率を시·도 조례に委ねるため、地域によって上限が異なる。国が一律に告示する日本と異なり、地方分権的な上限設定になっている
賃貸では発注者負担原則を採用し、依頼していない側は原則として手数料を負担しない。住宅売買では2020年改正で買主・売主の折半原則が導入された。日本の「双方から受領可能」構造との差が最も大きい法域
賃貸仲介手数料は借主負担分の上限が平米単価と地域区分で法定される。日本の「借賃の月数」基準と異なり、面積基準を採る点が特徴
手数料の法定上限はなく完全交渉制。2024年の全米不動産協会の和解により買主側手数料の提示方法が変更され、実質的に「上限規制なき交渉市場」が再設計されつつある
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 入居申込みの翌日に届いた見積書に、仲介手数料が借賃1か月分＋消費税と書かれていたらどうするか。契約日まであと3日、引越業者の手配も済んでいる。ここで「借主負担は原則0.5か月分ですよね」と切り出せるかどうかで、数万円が動く。承諾書へのサインを求められるのは、たいていこの追い詰められたタイミングだ
- あなたが独立して不動産仲介を始めた。事務所は自宅の一室で来客もほとんどなく、報酬額表の掲示を後回しにしたまま半年が過ぎる。立入検査で最初に見られるのがその壁であり、46条4項違反には罰則がある
- 相続した実家が700万円でしか売れない。以前はこの価格帯では業者に断られ続けた。低廉な物件の報酬上限が引き上げられ、業者が動くようになった（最新の改正状況をご確認ください）
- 友人から「契約時に消毒料と仲介手数料と広告費をまとめて請求された」と相談された。消毒料が任意のオプションか、広告費が依頼者の依頼に基づく特別の広告の実費か、この二つを分けて質問するだけで、返還交渉の的が絞れる。46条が縛るのはあくまで「報酬」であり、名目を変えた上乗せこそが実務の主戦場になる
- 4,000万円のマンションを買う。仲介手数料は126万円＋消費税。売主側も同じ業者が担当する「両手」案件なら、その業者は合計250万円超を受け取る。あなたが買付証明を出す前であれば、この数字はまだ交渉のテーブルに乗っている
取るべき行動
被害を受けた側：1. 見積書を「46条の報酬にあたるもの」と「それ以外の名目」に仕分ける。仲介手数料・書類作成料・広告費は報酬規制の射程内2. 賃貸なら、借賃0.5か月分を超える請求について承諾をいつ求められたかを確認、契約直前の承諾書なら争う余地がある3. 事務所の報酬額掲示（46条4項）の有無を写真で記録4. 交渉が決裂したら支払済み分は不当利得返還請求（民法703条）、並行して免許権者である都道府県または国土交通省の宅建業担当課へ申告する。監督処分の端緒になる
訴えられた側：1. 報酬額表の掲示を事務所ごとに即日実施、立入検査で最初に確認される項目であり罰則付きの義務だ2. 賃貸媒介では、借主の承諾を媒介依頼の受任時点で書面化する運用に切り替える。契約直前の一括サインは裁判例で否定されている3. 広告費は依頼者の依頼に基づく特別の広告の実費に限定し、それ以外の名目での上乗せをやめる4. 46条2項違反は罰則に加えて業務停止・指示処分（65条）の対象であり、免許更新と取引先の信用に直結する
時効（請求できる期限）：46条自体に特定の時効はない。上限超過分の返還は不当利得返還請求権として、権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年（民法166条1項）。行政への申告に期限は定められていないが、見積書・領収書・振込記録・承諾書の日付が唯一の武器になるため、最低5年は保管すること
学説
通説：46条2項は単なる取締規定ではなく報酬額の合意自体を制約する強行規定と解され、上限を超える部分の合意は無効となる。依頼者は超過分について不当利得返還請求（民法703条）ができる。
実務解釈（国土交通省の解釈・運用の考え方）：報酬には媒介業務に通常必要な費用が含まれ、原則として別途請求できない。例外は依頼者の依頼に基づいて行った特別の広告の実費等に限られ、名目を変えた上乗せは46条2項の潜脱と評価される。
改正沿革 AI による整理
- 平成13年（2001年）中央省庁等改革 省庁再編に伴い、報酬額を定める主体および告示の主体が「建設大臣」から「国土交通大臣」に改められた。規制の内容自体は変わっていない
- 令和6年（2024年）報酬告示の改正 条文本体ではなく1項が委任する告示側の改正。低廉な空家等の売買における報酬上限の引き上げと、長期の空家等の貸借に関する特例が設けられ、低価格帯物件の流通に実務上の大きな影響を与えた（最新の改正状況をご確認ください）
改正の年表
- 1.昭和27年（1952年） 新設：宅地建物取引業法の制定に伴い、報酬額を主務大臣の定めに委ね、その超過受領を禁じる規制が設けられた。免許制と並ぶ業者規律の柱として位置づけられる
- 2.平成13年（2001年） 改正：中央省庁等改革により、報酬額を定め告示する主体が建設大臣から国土交通大臣へ改められた。規制の内容自体に変更はない
- 3.令和6年（2024年） 改正：条文本体ではなく1項が委任する報酬告示側の改正。低廉な空家等の売買の報酬上限引き上げと、長期の空家等の貸借に関する特例が設けられた（最新の改正状況をご確認ください）
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