宅地建物取引業法 第34条の2（媒介契約）
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- 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
- 一当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
- 二当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
- 三当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することの許否及びこれを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項
- 四当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査（建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として国土交通省令で定めるもの（第三十七条第一項第二号の二において「建物の構造耐力上主要な部分等」という。）の状況の調査であつて、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。第三十五条第一項第六号の二イにおいて同じ。）を実施する者のあつせんに関する事項
- 五媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
- 六当該宅地又は建物の第五項に規定する指定流通機構への登録に関する事項
- 七報酬に関する事項
- 八その他国土交通省令・内閣府令で定める事項
- 2.宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
- 3.依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約（以下「専任媒介契約」という。）の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。
- 4.前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。
- 5.宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者（以下「指定流通機構」という。）に登録しなければならない。
- 6.前項の規定による登録をした宅地建物取引業者は、第五十条の六に規定する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない。
- 7.前項の宅地建物取引業者は、第五項の規定による登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、国土交通省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならない。
- 8.媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあつたときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。
- 9.専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、前項に定めるもののほか、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を二週間に一回以上（依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約にあつては、一週間に一回以上）報告しなければならない。
- 10.第三項から第六項まで及び前二項の規定に反する特約は、無効とする。
- 11.宅地建物取引業者は、第一項の書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、依頼者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法をいう。以下同じ。）であつて同項の規定による記名押印に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定めるものにより提供することができる。この場合において、当該宅地建物取引業者は、当該書面に記名押印し、これを交付したものとみなす。
- 12.宅地建物取引業者は、第六項の規定による書面の引渡しに代えて、政令で定めるところにより、依頼者の承諾を得て、当該書面において証されるべき事項を電磁的方法であつて国土交通省令で定めるものにより提供することができる。この場合において、当該宅地建物取引業者は、当該書面を引き渡したものとみなす。
この条文の基本情報
媒介契約とは何ですか？
定義媒介契約とは、宅地建物取引業法第34条の2に定められた規定で、「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第34条の2（媒介契約）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第34条の2の条文原文は「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。」で始まります。
- 宅地建物取引業法第34条の2は第一節 通則に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第34条の2の前の条は宅地建物取引業法第34条です。
- 宅地建物取引業法第34条の2の次の条は宅地建物取引業法第34条の3です。
- 宅地建物取引業法第34条の2には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第34条の2 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第34条の2（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/34_2
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法34条の2は、媒介契約を結んだ業者に書面交付義務を課し、専任媒介の有効期間を3月以内に制限し、指定流通機構への登録と定期報告を義務づける規定である。
Q · 専任媒介契約の「3か月」は必ず3か月にしないといけないんですか？
3か月は上限。1か月と書いても契約は有効です
宅地建物取引業法34条の2第3項は、専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができないと定め、これより長い期間を定めても3月に短縮されると規定します。つまり3か月は法が定めた上限であって、依頼者が1か月と記入することを法は禁じていません。更新も同条4項により「依頼者の申出」が要件であり、自動更新の特約は10項により無効です。専任を選んだ業者側には、指定流通機構への登録（5項）、登録を証する書面の引渡し（6項）、2週間に1回以上（専属専任は1週間に1回以上）の報告（9項）が義務として発生します。
解説
家を売ろうと不動産会社の応接室に座ると、三種類の紙のどれかが差し出される。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介。担当者は「専任のほうが本気で売ります」と言う。だがこの条文を読むと、力の向きは逆に見えてくる。専任を選んだ瞬間、義務を負うのは業者側だからだ。有効期間は三か月を超えられない（3項）。指定流通機構、通称レインズへの登録義務（5項）。登録を証する書面をあなたに引き渡す義務（6項）。業務の処理状況を二週間に一回以上、専属専任なら一週間に一回以上報告する義務（9項）。買主から申込みが入れば遅滞なく報告する義務（8項）。そしてこれらに反する特約は全部無効（10項）。専任媒介は業者があなたを縛る契約ではなく、あなたが業者に義務を発生させる契約である。三か月は法が定めた上限であって、あなたが一か月と書き込むことを法は禁じていない。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法34条の2は媒介契約の規制を定める規定であり、宅地建物取引業者が宅地・建物の売買または交換の媒介契約を締結した際の書面作成・交付義務、専任媒介契約の有効期間の上限、指定流通機構への登録義務、登録を証する書面の引渡し義務、業務処理状況の報告義務を規律する。これらの規定に反する特約は無効とされる。
手順
- 1.署名前に契約類型と有効期間欄を確認する 一般・専任・専属専任のどれかを確認し、有効期間欄に印字された「3か月」が法定の上限にすぎないことを前提に、必要なら1か月へ書き換えを求める。自動更新の一行があれば10項により無効である旨を指摘して削除させる
- 2.価額の根拠資料を求める 2項は業者が売買すべき価額または評価額について意見を述べるときは根拠を明らかにすべきと定める。査定書、成約事例、路線価などの根拠資料を書面またはメールで受け取り保存する
- 3.登録を証する書面を受け取り公開状態を自分の目で見る 専任媒介なら6項により登録を証する書面が遅滞なく引き渡される。受領した当日に記載情報で売却依頼主用の確認画面にログインし、公開状態と登録内容が実際の売出条件と一致しているかを確認する
- 4.報告記録を日付順に並べて間隔を検証する 9項の報告が専任で2週間に1回以上、専属専任で1週間に1回以上守られているかを、メールや報告書の日付順リストで検証する。申込みがあった場合の遅滞なき報告（8項）の記録も併せて確認する
- 5.不履行があれば書面で是正を求め、満了を選択肢に置く 義務違反があれば期限を切って書面で是正を求め、応じなければ免許権者（都道府県知事または国土交通大臣）の担当課へ申し出る。更新は4項により依頼者の申出が要件なので、何も言わなければ満了して終わる
よくある質問 AI による整理
Q1専属専任媒介契約とは何ですか？
業者が探索した相手方以外と契約できない特約付きの専任媒介です。自分で買主を見つけても直接売れず、報告義務は1週間に1回以上に強化されます（9項括弧書き）。
Q2レインズへの登録は何日以内ですか？
5項が国土交通省令に委任しており、専任媒介は7日、専属専任媒介は5日（いずれも業者の休業日を除く）と定められています。
Q3媒介契約の業務報告はどれくらいの頻度ですか？
9項により専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上です。これを下回る特約は10項で無効になります。
Q4専任媒介の途中で他社に依頼できますか？
専任媒介は他社への重ねての依頼を禁ずる契約なので、期間中は原則できません。満了を待つか、契約の解除に関する事項（1項5号）に従って処理します。
Q5媒介契約は途中で解除できますか？
解除に関する事項は1項5号の必須記載事項です。媒介契約は準委任的性質を持ち、民法651条の任意解除権が働きますが、違約金や費用償還の定めを確認してください。
Q6建物状況調査のあっせんとは何ですか？
既存建物の媒介では、インスペクションを実施する者のあっせんに関する事項を書面に記載する義務があります（1項4号）。あっせんの有無を明示する趣旨です。
Q7媒介契約書は電子データでもいいですか？
11項により依頼者の承諾を得れば電磁的方法で提供でき、記名押印して交付したとみなされます。登録を証する書面も12項で電子提供が可能です。
Q8業者が34条の2に違反したらどうなりますか？
宅地建物取引業法65条により、免許権者から指示処分や業務停止処分の対象になります。免許を出した都道府県または国土交通省の担当課に申し出ることができます。
この条文についての質問 AI による整理
Q1専任と一般、結局どっちがいいんですか？
一般媒介には3項の期間制限も5項のレインズ登録義務も9項の定期報告義務も及ばない。業者に義務を負わせたいなら専任、複数社を競わせたいなら一般という選び方になる。実務のポイント：一般媒介でも業者は任意でレインズに登録できる。契約書に「一般媒介であるが指定流通機構に登録する」と一文を入れてもらえば、義務のない登録を契約上の義務に変えられる。これを渋る会社は、情報を外に出したくない理由がある。
Q2レインズに載せたと言われたんですが、本当か確かめられますか？
確かめられる。5項の登録をした業者は6項により登録を証する書面を遅滞なく引き渡す義務を負い、この書面には売却依頼主が登録内容を確認するための情報が記載されている。実務のポイント：この書面を渡さない、あるいは「後でまとめて」と言い続ける会社は要注意である。6項違反は監督処分の対象で、渡さない動機はほぼ一つ、他社に見せず買主も自社で見つけて両手で報酬を取りたいからだ。
Q3契約書に「期間満了後は自動更新」と書いてあるんですけど、これ普通ですか？
普通ではない。4項は更新を「依頼者の申出により」とだけ定めており、自動更新の特約は10項によって無効となる。3項から6項まで及び8項9項に反する特約は効力を持たない。実務のポイント：自動更新条項が印字された媒介契約書を出す会社は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づいていない。約款欄のチェックを一緒に確認するだけで、相手の姿勢が一目で分かる。
Q4媒介契約書をまだもらっていないんですが、契約は無効になりますか？
無効にはならない。媒介契約は書面がなくても成立する契約で、1項の書面交付義務は業者に課された行政上の義務である。違反すれば指示処分や業務停止処分（宅地建物取引業法65条）の対象になるが、契約そのものは消えない。実務のポイント：だからこそ書面がない状態は依頼者に不利である。期間も報酬も証拠がなく、後から「専任だった」と主張されうる。気付いた日にメールで交付を求め、その送信記録を残しておく。
間違えやすい点 AI による整理
- 「専任と一般、どちらが高く早く売れるか」という問いの立て方そのものがずれている。34条の2が決めているのは売却力ではなく、業者があなたに負う義務の量である。専任を選ぶ意味は期間制限・レインズ登録・登録証明書の交付・定期報告という四つの義務を発生させる点にあり、売る力は担当者個人の力量の問題で契約類型では決まらない
- レインズへの登録義務があること自体は多くの売主が知っている。知らないのは、登録しただけでは他社が買主を連れて来られる保証がないという深刻さのほうだ。登録後に他社からの問い合わせを「商談中です」と断る、いわゆる囲い込みは登録義務の外側で起きる。国土交通省は解釈・運用の考え方を改め、囲い込みを監督処分の対象として明示したが、依頼者が登録証明書から確認画面を見に行かなければ発覚しない（最新の改正状況をご確認ください）
- あなたから見れば担当者は「お世話になっている人」だが、法律から見れば業者は依頼を受けて報酬を得る立場であり、10項は業者に課された義務を特約で外すことを禁じている。この落差が判断を鈍らせる。義理を感じて満了時に何となく更新するたび、あなたは三か月単位で自分の物件を市場から隠していることになる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 書面の名称と場面 | 34条の2：媒介契約書面（依頼を受けた時点） | 35条：重要事項説明書（契約締結前、買主等へ） 37条：契約書面（売買契約成立時、両当事者へ） |
| 交付の相手方 | 依頼者（売主・買主となる依頼人） | 取引の相手方（主に買主・借主） 契約の各当事者 |
| 記名の主体 | 宅地建物取引業者が記名押印（1項） | 宅地建物取引士が記名し、取引士が説明 宅地建物取引士が記名 |
| 特約による排除 | 3項から6項まで及び8項9項に反する特約は無効（10項） | 説明義務の免除特約は認められない 交付義務の免除特約は認められない |
他国ではどう定めているか 6 か国
台湾も委託販売契約の書面作成交付を業者の義務とし、専任委託については内政部の定型化契約範本が期間や解除の条項を標準化している。レインズに相当する全国統一の登録機構は日本ほど制度化されていない
韓国も専属仲介契約について有効期間の原則、不動産取引情報網への物件公開義務、業務処理状況の定期報告義務を定めており、日本の専任媒介＋レインズの構造に最も近い
中国は仲介契約を民法典の典型契約として私法レベルで規律し、報告義務と報酬請求権を定める。日本のような業法上の期間制限や流通機構登録義務は民法典には置かれていない
ドイツは仲介契約を民法上の典型契約として規律し、成約を条件とする報酬請求権を原則とする。住宅・戸建の売買仲介契約にはテキスト形式（Textform）が要求されるが、専任期間の一律上限は法定されていない
フランスは mandat（委任状）の書面化を業者の免許制度と結びつけて義務づけ、排他的条項については一定期間経過後に予告解約できる仕組みを設ける点で、日本の3月上限と発想が近い
米国は連邦統一法を持たず、州免許法と業界団体の MLS ルールで登録期限や独占期間を規律する。専任＋登録という組み合わせは日本のレインズ制度設計の参照元に近い
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 専任媒介の三か月満了まであと十日、担当者から「継続でいいですよね、書類は用意しておきます」と電話が来たとしたら？ 4項の更新は依頼者の申出が要件である。あなたが何も言わなければ契約は満了して終わる。黙っていることが、そのまま他社への乗り換えの選択になる
- 売り出して七週間、内見はゼロ。9項の報告書を日付順に並べたら、二週間に一回のはずが一か月空いた月がある。それは値下げに応じる理由ではなく、契約を切る理由になる
- あなたが宅建業者の側で、繁忙期に媒介契約書の交付が翌週にずれ込んだ。1項は「遅滞なく」書面を作成し記名押印して交付せよと定めている。その間に買主の申込みが入っていて報告を落とせば、8項違反も重なる。監督処分は一件の書類の遅れから始まる
- 亡くなった父の実家を売ることになり、東京にいるあなたが窓口を任された。地元の業者は専属専任を勧めてくる。だが専属専任は自分で買主を見つけて売ることまで禁じる契約で、親戚が「買いたい」と言い出したときにも業者への報酬が発生する。九割の依頼者はこの一行を読まずにサインしている
- 新居の引き渡しまであと二か月、今の家が売れなければ二重ローンになる。専任媒介の残り期間は一か月。登録を証する書面と報告記録を根拠に今の業者を詰めるか、満了を待って別の会社に切り替えるか、迷っている時間はもうない
取るべき行動
被害を受けた側：1. 手元の媒介契約書を出し、契約類型・有効期間・自動更新の有無・報酬の欄を確認する2. 専任なら登録を証する書面（6項）が交付されているか確認し、確認画面で公開状態を自分の目で見る3. 報告（9項）の間隔が二週間、専属専任なら一週間を超えていないか記録を日付順に並べる4. 不履行があれば書面で是正を求め、応じなければ免許を出した都道府県または国土交通省の担当課へ申し出る。更新はあなたの申出がなければ成立しない（4項）
訴えられた側：1. 媒介契約締結後は遅滞なく記名押印した書面を交付、電磁的方法で提供するなら依頼者の承諾を先に取得する（11項） 2. 専任は国土交通省令が定める期間内（専任は7日、専属専任は5日、いずれも休業日を除く）に指定流通機構へ登録し、登録証明書を遅滞なく引き渡す3. 申込みは受けた当日に報告した記録を残す（8項） 4. 価額の意見には査定資料を添えて根拠を明らかにする（2項）。この保存が監督処分の場面で最大の防御になる
時効（請求できる期限）：専任媒介契約の有効期間は3か月が上限で、これを超える定めをしても期間は3か月に短縮される（3項）。更新は依頼者の申出が必要で、更新の時から3か月まで（4項）。指定流通機構への登録は国土交通省令の定める期間内（専任は7日、専属専任は5日、いずれも業者の休業日を除く）。業務処理状況の報告は専任で2週間に1回以上、専属専任で1週間に1回以上（9項）。報酬をめぐる金銭債権の争いには特別の時効はなく、民法166条の一般消滅時効（債権は5年または10年）が適用される
学説
通説：媒介契約は法律行為以外の事務の委託であり、民法656条の準委任と解される。したがって善管注意義務が及び、中途解約については民法651条の任意解除権が働くが、報酬や費用の清算は契約の定めによる
通説：1項の書面交付義務は業者に課された行政上の取締規定であり、媒介契約自体は書面がなくても成立する。違反は宅地建物取引業法65条の指示処分・業務停止処分の対象となるが、私法上の契約の効力までは失われない
改正沿革 AI による整理
- 昭和55年（1980年）改正 媒介契約の規制として本条を新設。書面交付義務、専任媒介の有効期間三か月上限、依頼者に不利な特約の無効を法定化し、それまで業界慣行に委ねられていた媒介契約に法的枠組みを与えた
- 平成7年（1995年）改正 指定流通機構（レインズ）制度を法定化し、専任媒介契約における登録義務と登録を証する書面の引渡し義務を導入。物件情報の一社囲い込みを制度面から抑制する仕組みを整えた
- 平成28年（2016年）改正、平成30年（2018年）4月1日施行 既存建物について建物状況調査（インスペクション）を実施する者のあっせんに関する事項を記載事項に追加（1項4号）。中古住宅流通の透明化を媒介契約段階から要求する構造となった
- 令和3年（2021年）デジタル社会形成整備法、令和4年（2022年）5月18日施行 書面の交付および登録を証する書面の引渡しに代えて、依頼者の承諾を得て電磁的方法により提供できる規定（11項・12項）を追加
改正の年表
- 1.昭和55年（1980年） 新設：媒介契約の規制として本条を新設。書面交付義務、専任媒介契約の有効期間3月上限、依頼者に不利な特約の無効を法定化し、業界慣行に委ねられていた媒介契約に法的枠組みを与えた
- 2.平成7年（1995年） 改正：指定流通機構（レインズ）制度を法定化し、専任媒介契約における登録義務と登録を証する書面の引渡し義務を導入。物件情報の一社囲い込みを制度面から抑制する仕組みを整えた
- 3.平成28年（2016年）・平成30年（2018年）4月1日施行 改正：既存建物について建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を書面の記載事項に追加（1項4号）。中古住宅流通の透明化を媒介契約の段階から要求する構造となった
- 4.令和3年（2021年）・令和4年（2022年）5月18日施行 改正：デジタル社会形成整備法により、書面の交付および登録を証する書面の引渡しに代えて、依頼者の承諾を得て電磁的方法で提供できる規定（11項・12項）を追加
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