宅地建物取引業法 第34条の3（代理契約）
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前条の規定は、宅地建物取引業者に宅地又は建物の売買又は交換の代理を依頼する契約について準用する。
この条文の基本情報
代理契約とは何ですか？
定義代理契約とは、宅地建物取引業法第34条の3に定められた規定で、「前条の規定は、宅地建物取引業者に宅地又は建物の売買又は交換の代理を依頼する契約について準用する。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第34条の3（代理契約）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第34条の3の条文原文は「前条の規定は、宅地建物取引業者に宅地又は建物の売買又は交換の代理を依頼する契約について準用する。」で始まります。
- 宅地建物取引業法第34条の3は第一節 通則に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第34条の3の前の条は宅地建物取引業法第34条の2です。
- 宅地建物取引業法第34条の3の次の条は宅地建物取引業法第35条です。
- 宅地建物取引業法第34条の3には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第34条の3 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第34条の3（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/34_3
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法34条の3は、売買・交換の代理契約に媒介契約規制（34条の2）を準用する規定。代理でも書面交付、専任の有効期間3か月、レインズ登録、業務報告の義務は同一である。
Q · 不動産を「媒介」ではなく「代理」で売ってもらう場合、契約書面はもらえないの？
もらえます。代理でも媒介と義務は同じです。
宅地建物取引業法34条の3は、売買又は交換の代理を依頼する契約に34条の2（媒介契約の規制）を準用しています。したがって代理契約でも、業者は遅滞なく契約内容を記載した書面（依頼者の承諾があれば電磁的方法も可）を作成・交付し、業者自身が記名しなければなりません。専任型なら有効期間の上限は3か月、指定流通機構への登録義務、業務処理状況の定期報告義務も同一です。「代理だから媒介契約書は出ない」という説明は誤りで、違反は65条の監督処分の対象になります。ただし貸借（賃貸）の代理は準用の範囲外です。
解説
条文はたった一行しかない。だがこの一行で、34条の2という重装備の義務セットが丸ごと代理契約に引っ越してくる。不動産を売るとき多くの人は「仲介（媒介）」を頼む。一方、新築マンションや建売分譲では、業者が売主に代わって契約まで締結する「販売代理」が使われる。あなたが売主として代理を依頼した場合、業者が負う義務は媒介と1ミリも変わらない。遅滞なく契約内容を書面（依頼者の承諾を得れば電磁的方法も可）で交付し、その書面には宅地建物取引士ではなく業者自身が記名する。専任なら有効期間の上限は3か月、指定流通機構（レインズ）への登録義務も、業務処理状況を定期報告する義務も同じだ。売却価額について意見を述べるなら、その根拠を明示しなければならない。ここが効いてくる。代理の報酬上限は媒介の2倍まで認められているのに、義務は一切軽くならない。書面をくれない、査定額の根拠を言わない、期間が「解約するまで」になっている。そのどれもが行政の監督処分の材料になる。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法34条の3は、宅地又は建物の売買又は交換の代理を依頼する契約に、前条の媒介契約規制を準用する規定である。準用の結果、代理契約においても契約内容を記載した書面の作成・交付義務、価額の意見に対する根拠明示義務、専任型の有効期間の上限、指定流通機構への登録義務、業務処理状況の報告義務が生じる。貸借の代理は準用の範囲に含まれない。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.代理契約書（34条の2書面相当）を受領しているか確認する 契約時に交付された書面が、契約内容を記載し宅地建物取引業者が記名したものかを確認する。受領していなければ、日付を明記して書面（または承諾済みの電磁的方法）での交付を請求し、メール等に記録を残す
- 2.「専任」表記と有効期間欄を署名前に点検する 契約書に専任の文字があれば有効期間欄を確認する。3か月を超える定めは3か月に短縮され、業者側の自動更新条項は認められない。締結前にその場で修正させれば、レインズ未登録のまま流れる空白期間を防げる
- 3.指定流通機構（レインズ）への登録を証明書で確認する 契約締結日の翌日から業者の休業日を除き7日以内（専属専任に相当する形態は5日以内）に登録が行われたか、登録を証する書面で確認する。レインズ画面上の表示状態も見せてもらい、囲い込みの有無を目視する
- 4.価額の意見について根拠資料を書面で請求する 査定額に納得できない場合、価額の意見には根拠の明示義務がある（34条の2第2項の準用）と伝え、取引事例・公示価格・査定書を書面かメールで求める。この一往復が後日の唯一の物証になる
- 5.是正されない場合は免許行政庁へ申し出る 書面不交付、期間超過、登録懈怠、報告不履行が是正されない場合、都道府県の宅地建物取引業指導担当窓口または国土交通省地方整備局へ申し出る。65条の指示処分・業務停止処分の端緒となる
よくある質問 AI による整理
Q1宅地建物取引業法34条の3とは何ですか？
売買・交換の代理を依頼する契約に、媒介契約の規制（34条の2）をそのまま準用する一行の規定です。書面交付、期間制限、指定流通機構への登録、業務報告の義務が代理契約にも及びます。
Q2賃貸の代理契約でも媒介契約書はもらえますか？
34条の3が準用するのは売買と交換の代理だけで、貸借は対象外です。賃貸で書面が出ないことをこの条文で争うことはできず、35条の重要事項説明や37条書面の側から検討します。
Q3代理契約書に宅地建物取引士の記名は必要ですか？
34条の2書面（代理は34条の3で準用）に記名するのは宅地建物取引業者です。取引士の記名が必要なのは35条の重要事項説明書と37条書面で、書面の種類ごとに記名主体が異なります。
Q4業者どうしの取引でも34条の3は適用されますか？
適用されます。78条2項の適用除外リストに34条の2と34条の3は含まれていないため、売主が宅地建物取引業者でも書面交付義務は消えません。業者間だから省略という商慣行に法的根拠はありません。
Q5専任の代理契約でレインズ登録はいつまでにされますか？
契約締結日の翌日から業者の休業日を除き7日以内、専属専任に相当する形態は5日以内です。期限を過ぎても登録を証する書面が届かなければ、待つのではなく履行を請求すべき段階です。
Q6代理契約の業務報告はどのくらいの頻度ですか？
専任型は2週間に1回以上、専属専任に相当する形態は1週間に1回以上の業務処理状況の報告義務があります（34条の2の準用）。報告履歴の不備は更新拒否や監督処分申出の材料になります。
Q7査定価格の根拠を出してもらうことはできますか？
業者が売却価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにする義務があります（34条の2第2項、代理にも準用）。取引事例や公示価格などの資料を書面またはメールで請求できます。
Q8代理契約は途中で解除できますか？
民法上の委任・準委任として解除できますが、契約書の違約金・費用償還条項の確認が必要です。専任型は有効期間が最長3か月で、更新には依頼者からの申出が必要なため、放置すれば期間満了で終了します。
この条文についての質問 AI による整理
Q1媒介と代理って、頼む側から見て結局なにが違うんですか？
媒介は業者が相手方を探すところまでで、契約は当事者本人同士が結びます。代理は業者があなたの名で契約締結までできます（民法99条）。ただし宅地建物取引業法上の義務は34条の3の準用で完全に同じです。実務のポイント：報酬の上限は代理が媒介の2倍まで認められていますが、売主と買主の双方から重ねて2倍ずつ取れるわけではなく、一つの取引から受け取れる合計額に上限があります。「代理なので2倍です」と言われたら、合計でいくらになるかを必ず確認してください
Q2契約書をくれない業者は、罰金を取られるんですか？
34条の2（代理は34条の3で準用）の書面不交付そのものには刑事罰の規定がなく、65条に基づく指示処分・業務停止処分という行政ルートになります。一方、契約成立後の37条書面の不交付は罰金の対象です。実務のポイント：罰金がないから業者は軽く見ます。ところが免許で食べている業者にとって業務停止は売上が完全に止まる処分です。裁判より、免許行政庁への申出のほうが効きます
Q3専任の代理契約で期間が「1年」と書いてあったら、契約ごと無効になりますか？
契約全体が無効になるのではなく、期間の定めが3か月に短縮される扱いです（34条の2第3項の準用）。更新には依頼者からの申出が必要で、業者側が勝手に続ける自動更新条項は認められません。実務のポイント：国土交通省の標準的な約款では自動更新にできません。契約書に「自動更新」と印字してくる業者は、他の条項も標準約款から外している可能性が高い。その一語は、書類全体の信用度を測るリトマス紙です
Q4近所に知られたくないので、レインズには載せないでほしいと頼めますか？
専任型の代理契約では登録が義務であり、依頼者が申し出ても免れることはできません（34条の2第5項の準用）。公開を避けたいなら、契約の種類を一般型にする選択になります。実務のポイント：形だけ登録して直後に「紹介不可」扱いにする、いわゆる囲い込みが問題になっています。登録を証する書面を必ず受け取り、レインズ上でどう表示されているかを画面で見せてもらってください。見せ渋る業者は、その時点で疑ってよい
間違えやすい点 AI による整理
- 「代理は業者に丸投げする楽な契約だから、その分ルールも緩い」と考えられがちだが、法が定めた義務の量はまったく同じである。むしろ業者は本人の名で契約を締結する強い権限を握るため、書面・期間制限・レインズ登録・報告という監視装置が一つ残らず準用されている
- 媒介契約書や代理契約書をもらっていないこと自体は多くの人が気付いている。深刻さの見積もりが甘いのはその先だ。34条の2（代理は34条の3で準用）の書面不交付には刑事罰の規定がなく、業者側はそこを見て軽視する。だが監督処分（65条）の対象であり、指示処分や業務停止は免許商売の業者にとって罰金より重い。罰則がないという事実は「軽い違反」ではなく「殴られるルートが刑事ではなく行政である」という意味に過ぎない
- 「賃貸の代理でも書面はもらえるはずだ、なぜくれないのか」という問いの立て方そのものが外れている。34条の2と34条の3が対象にするのは売買と交換だけで、貸借の媒介・代理は入っていない。賃貸で契約書面が出てこないことは、この条文では攻められない。攻める先は37条書面や重要事項説明（35条）側に移る
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 適用場面 | 34条の3：売買・交換の代理を依頼する契約 | 34条の2：売買・交換の媒介を依頼する契約 37条：契約が成立した後に交付する書面 |
| 書面に記名する主体 | 宅地建物取引業者（準用により媒介と同一） | 宅地建物取引業者 宅地建物取引士 |
| 義務の内容 | 書面交付・価額の根拠明示・専任は3か月・指定流通機構登録・定期報告 | 同左（本体規定） 契約内容（代金、引渡時期、危険負担等）の記載と交付 |
| 違反したときの制裁 | 刑事罰の規定なし、65条の指示処分・業務停止処分 | 同左 監督処分に加え罰則の対象 |
他国ではどう定めているか 6 か国
台湾も委託販売契約の書面化を経紀業に義務づけ、経紀人の署名を要求する。専任委託の期間制限は定型化契約の応記載事項側で規律され、法律本体ではない点が日本と異なる
韓国は専属仲介契約の有効期間を原則3か月とし、標準書式の使用と物件情報の公開を義務づける。3か月という数字と情報登録の組合せは日本の専任型と構造がほぼ一致する
中国は中介契約を民法典の典型契約として規律し、専任期間や情報登録の細目は行政規章側に置く。私法と業法の分担の仕方が日本と逆方向である
ドイツは仲介契約を民法上の典型契約として扱い、住宅の売買仲介契約についてテキスト形式を要求する。専任期間の法定上限や登録義務は置かず、報酬分担規制で消費者を守る設計
フランスは書面による委任状（mandat）を欠く仲介・代理を無効とし、番号付き台帳への登録も義務づける。書面不備の効果が無効という私法上の強い制裁である点が、行政処分中心の日本と対照的
米国は州の免許法と Statute of Frauds により書面のリスティング契約を要求し、有効期限の明記を義務づける州が多い。MLS への登録は法律ではなく業界団体の規則で運用される
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 親から相続した土地を売るため、地元業者と専任の販売代理契約を結んだ。契約書に「有効期間 解約の申出があるまで」と印字されている。この一行は3か月に短縮される（34条の2第3項の準用）。さらに契約日の翌日から業者の休業日を除いて7日以内にレインズ登録が必要で、その期限を過ぎても登録証明書が届かなければ、それは待っているのではなく違反が進行している状態である
- もし業者から「今回は媒介ではなく代理ですので、媒介契約書はお出ししません」と言われたら？ その説明は誤りである。34条の3が34条の2を準用しているため、代理契約でも書面の作成・交付義務は同じように発生する。この場面で引き下がった依頼者は、価額の根拠も報告義務も同時に手放している
- あなたが宅建業者側で、デベロッパーから新築分譲の販売代理を受けたとする。売主が宅地建物取引業者であっても、78条2項の適用除外リストに34条の2と34条の3は入っていない。業者間だから省略できる、は通らない
- 友人から「賃貸物件の入居者募集を代理で頼んだのに、契約書らしきものを一枚ももらえない」と相談された。ここで「違法だ」と即答すると外す。34条の3が準用するのは売買と交換の代理だけで、貸借は射程外である。守るべき武器が違うことを知っているかどうかで、助言の中身が変わる
- 売却を任せて2か月半、内覧の申込みが一件も来ない。業者からの連絡もない。専任代理なら2週間に1回以上、専属専任に相当する形態なら1週間に1回以上の業務処理状況の報告義務がある。更新期限まであと2週間、報告履歴の不備を根拠に更新を断る材料は、今この時点で揃っている
取るべき行動
被害を受けた側：1. 代理契約書（34条の2書面に相当）を受け取っているか確認、なければ日付入りで書面交付を請求しメール等に記録を残す2. 「専任」表記があれば有効期間を3か月以内に是正させ、自動更新条項は削除させる3. 契約日の翌日から休業日を除き7日以内（専属専任型は5日以内）にレインズ登録が行われたか、登録を証する書面で確認する4. 是正されない場合は免許行政庁（都道府県の宅建業指導担当窓口または国土交通省地方整備局）へ申出、監督処分の端緒になる
訴えられた側：1. 代理契約であることを理由に34条の2の履行を省略していないか自主点検、書面・記名・交付の三点を最優先で復元する2. 専任型は期間3か月、レインズ登録期限、報告頻度（2週間または1週間に1回以上）の履行記録を日付付きで整備3. 価額の意見を述べた案件は、根拠資料（取引事例、公示価格、査定書）を必ず保存4. 業者間取引でも適用除外にならない点を社内マニュアルに明記、指示処分の前段階である行政指導の時点で是正すれば業務停止まで至らない例が多い
時効（請求できる期限）：専任型の代理契約の有効期間は最長3か月、更新は依頼者からの申出が必要（34条の2第3項・4項の準用）。指定流通機構への登録は契約締結日の翌日から業者の休業日を除き7日以内（専属専任に相当する形態は5日以内、宅地建物取引業法施行規則）。業務処理状況の報告は2週間に1回以上（専属専任に相当する形態は1週間に1回以上）。業者の義務違反を理由とする損害賠償請求そのものに特別な時効規定はなく、一般消滅時効（民法166条、知った時から5年または権利を行使できる時から10年）が適用される
学説
実務・通説：34条の3の準用は義務の内容を減縮する趣旨を含まず、代理契約であることを理由に書面交付・期間制限・登録・報告を省略することはできないと解されている。代理は業者が本人の名で契約を締結できる強い権限を伴うため、監視装置を弱める合理的理由がないことが根拠とされる
改正沿革 AI による整理
- 令和3年（2021年）デジタル社会形成整備法（令和4年5月18日施行） 準用元である34条の2について、書面の記名押印から押印を廃止し、依頼者の承諾を得た電磁的方法による提供を認める改正が行われた。34条の3の準用を通じ、代理契約の書面にも同じ取扱いが及ぶ。本条自体の条文改正歴および媒介契約規制の導入年次については人的検証が必要
改正の年表
- 1.令和3年（2021年） 改正：デジタル社会形成整備法により準用元の34条の2が改正され、書面の押印が廃止されるとともに、依頼者の承諾を得た電磁的方法による提供が認められた。34条の3の準用を通じ、代理契約の書面にも同じ取扱いが及ぶ（令和4年5月18日施行）
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