宅地建物取引業法 第34条の3（代理契約）

売買・交換の代理を依頼する契約に、媒介契約の規制（34条の2）をそのまま準用する一行の規定です。書面交付、期間制限、指定流通機構への登録、業務報告の義務が代理契約にも及びます。

34条の3が準用するのは売買と交換の代理だけで、貸借は対象外です。賃貸で書面が出ないことをこの条文で争うことはできず、35条の重要事項説明や37条書面の側から検討します。

34条の2書面（代理は34条の3で準用）に記名するのは宅地建物取引業者です。取引士の記名が必要なのは35条の重要事項説明書と37条書面で、書面の種類ごとに記名主体が異なります。

適用されます。78条2項の適用除外リストに34条の2と34条の3は含まれていないため、売主が宅地建物取引業者でも書面交付義務は消えません。業者間だから省略という商慣行に法的根拠はありません。

契約締結日の翌日から業者の休業日を除き7日以内、専属専任に相当する形態は5日以内です。期限を過ぎても登録を証する書面が届かなければ、待つのではなく履行を請求すべき段階です。

専任型は2週間に1回以上、専属専任に相当する形態は1週間に1回以上の業務処理状況の報告義務があります（34条の2の準用）。報告履歴の不備は更新拒否や監督処分申出の材料になります。

業者が売却価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにする義務があります（34条の2第2項、代理にも準用）。取引事例や公示価格などの資料を書面またはメールで請求できます。

民法上の委任・準委任として解除できますが、契約書の違約金・費用償還条項の確認が必要です。専任型は有効期間が最長3か月で、更新には依頼者からの申出が必要なため、放置すれば期間満了で終了します。

媒介は業者が相手方を探すところまでで、契約は当事者本人同士が結びます。代理は業者があなたの名で契約締結までできます（民法99条）。ただし宅地建物取引業法上の義務は34条の3の準用で完全に同じです。業界裏話ヒント：報酬の上限は代理が媒介の2倍まで認められていますが、売主と買主の双方から重ねて2倍ずつ取れるわけではなく、一つの取引から受け取れる合計額に上限があります。「代理なので2倍です」と言われたら、合計でいくらになるかを必ず確認してください

34条の2（代理は34条の3で準用）の書面不交付そのものには刑事罰の規定がなく、65条に基づく指示処分・業務停止処分という行政ルートになります。一方、契約成立後の37条書面の不交付は罰金の対象です。業界裏話ヒント：罰金がないから業者は軽く見ます。ところが免許で食べている業者にとって業務停止は売上が完全に止まる処分です。裁判より、免許行政庁への申出のほうが効きます

契約全体が無効になるのではなく、期間の定めが3か月に短縮される扱いです（34条の2第3項の準用）。更新には依頼者からの申出が必要で、業者側が勝手に続ける自動更新条項は認められません。業界裏話ヒント：国土交通省の標準的な約款では自動更新にできません。契約書に「自動更新」と印字してくる業者は、他の条項も標準約款から外している可能性が高い。その一語は、書類全体の信用度を測るリトマス紙です

専任型の代理契約では登録が義務であり、依頼者が申し出ても免れることはできません（34条の2第5項の準用）。公開を避けたいなら、契約の種類を一般型にする選択になります。業界裏話ヒント：形だけ登録して直後に「紹介不可」扱いにする、いわゆる囲い込みが問題になっています。登録を証する書面を必ず受け取り、レインズ上でどう表示されているかを画面で見せてもらってください。見せ渋る業者は、その時点で疑ってよい