宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあつせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。
要点宅地建物取引業法 32 条は、宅建業者が業務に関してする広告について、著しく事実に相違する表示や、実際より著しく優良・有利と誤認させる表示を禁止する。契約や損害がなくても違反は成立する。
Q · 不動産広告に嘘があったら、契約していなくても違法なんですか？
違法です。広告を出した時点で 32 条違反が成立します
宅地建物取引業法 32 条は、宅建業者が業務に関してする広告について、著しく事実に相違する表示および実際のものより著しく優良・有利と誤認させる表示を禁じます。対象は所在、規模、形質、利用の制限、環境、交通の利便、代金・借賃の額、支払方法、金銭の貸借のあっせんです。誤認した人が実際にいなくても、契約が成立していなくても、広告を出した時点で違反が成立します。効果は免許権者による監督処分（65 条）と刑事罰（81 条 1 号）です。
掲載中の部屋を問い合わせたら「たった今、決まってしまいまして」と言われ、代わりに割高な別物件を勧められた。よくある話だと流してきたなら、法律の側から見た景色はまるで違う。宅地建物取引業法 32 条は、宅建業者が業務に関してする広告について「著しく事実に相違する表示」と「実際のものより著しく優良・有利だと人を誤認させる表示」を禁じる。対象は所在、規模、形質、現在または将来の利用の制限、環境、交通の利便、さらに代金や賃料の額、その支払方法、代金や交換差金に関する金銭の貸借のあっせんまで及ぶ。決定的なのは成立の時点である。あなたが契約していなくても、内見に行っていなくても、実際に誤認した人が一人もいなくても、その広告を出した瞬間に違反は成立する。損害の立証は要らない。そして動かす先は裁判所ではなく、免許権者（都道府県知事または国土交通大臣）である。
宅地建物取引業法 32 条は誇大広告等の禁止を定める規定であり、宅地建物取引業者が業務に関してする広告について、物件の所在・規模・形質・利用の制限・環境・交通の利便および代金や借賃等の額・支払方法・金銭の貸借のあっせんに関し、著しく事実に相違する表示または著しく優良・有利と誤認させる表示を禁止する。行政取締規定であり、損害の発生および契約の成立を要件としない。
AI 輔助整理，以條文原文為準
宅建業法 32 条が定める規制です。物件の所在・規模・形質・利用制限・環境・交通・価格・支払方法・ローンあっせんについて、著しく事実と違う表示や著しく優良・有利と誤認させる表示を禁じます。
違法です。国土交通省の解釈・運用の考え方は、存在しない物件、取引対象になり得ない物件、取引する意思のない物件の三類型をおとり広告とし、32 条違反としています。成約済みを反響目的で残す運用が典型です。
刑事は 81 条 1 号により 6 か月以下の拘禁刑もしくは 100 万円以下の罰金、またはその併科。行政は 65 条の指示処分・業務停止処分、情状が特に重ければ 66 条の免許取消です。
免許権者です。免許番号が国土交通大臣なら地方整備局、都道府県知事なら都道府県の宅建業担当課。並行して不動産公正取引協議会（表示規約）と消費者庁（景品表示法 5 条）にも窓口があります。
32 条自体に取消権はありません。契約の効力は民法 96 条の詐欺取消や消費者契約法 4 条 1 項 1 号の不実告知取消で判断します。行政の申告と民事の取消は別軌道で並行できます。
不動産の表示に関する公正競争規約上、新築は建築後 1 年未満かつ未使用の物件を指します。1 年を超えた物件を新築と表示すれば事実に相違する表示に当たり得ます（最新の規約改正状況をご確認ください）。
適用されます。32 条の名宛人は宅地建物取引業者であり、広告の受け手が消費者かプロかは条文上区別されていません。相手が買取業者でも違反は成立します。
問い合わせる前に、広告ページの全画面スクリーンショット、URL、取得日時、掲載日・情報更新日欄を保存します。反響後に掲載が消えると、申告しても確認不能で終わることがあります。
32 条自体は取消権を与えません。行政取締規定なので、契約の効力は民法と消費者契約法で判断します。事業者が重要な事項について事実と異なることを告げ、それを誤信して契約したなら消費者契約法 4 条 1 項 1 号で取消可能です。業界裏話ヒント：免許権者への申告記録を先に作っておくと、その後の民事交渉で業者側が長期化を避けたがる材料になります。行政と民事は別軌道ですが、時系列を先に押さえた側が交渉で強い
免許権者です。免許番号が「国土交通大臣」なら地方整備局、「○○県知事」なら都道府県の宅建業担当課。並行して不動産公正取引協議会（表示規約違反）と消費者庁（景品表示法 5 条）にも窓口があります。業界裏話ヒント：業者が最も嫌がるのは免許権者への申告です。協議会は業界の自主規制で、処分が公表されても営業は止まりません。営業を実際に止めるのは 65 条 2 項の業務停止処分だけ
違法です。国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」32 条関係は、物件が存在しない場合、存在するが取引の対象になり得ない場合、存在するが実際には取引する意思がない場合、この三類型をおとり広告として 32 条違反としています。成約済みを反響目的で残すのは三つ目です。業界裏話ヒント：掲載日・情報更新日の欄が何か月も動いていないのに「募集中」の物件は疑いが濃い。問い合わせ前にその欄ごと撮っておくと、後から時系列を立証できる
32 条の名宛人は宅地建物取引業者です。自己所有物件を自ら貸すだけの大家は宅建業の免許を要さないため（自ら貸借は宅建業に当たらない）、32 条は直接適用されません。ただし虚偽の説明で契約させれば民法 96 条の詐欺取消や 709 条の責任は残ります。業界裏話ヒント：管理会社に委託した瞬間、広告主体は宅建業者になり 32 条が乗る。大家の「こう書いておいて」という一言が、管理会社の処分理由になります
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 規制の対象段階 | 32 条：広告の表示内容そのもの | — |
| 成立要件 | 広告を出した時点で成立。契約・損害・誤認者の存在は不要 | — |
| 典型的な違反例 | 成約済み物件の掲載継続、実在しない好条件物件の掲載、根拠のない利回り保証表示 | — |
| 主な効果 | 65 条の指示・業務停止処分、66 条の免許取消、81 条 1 号の刑事罰 | — |
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