宅地建物取引業法 第32条（誇大広告等の禁止）

解説

掲載中の部屋を問い合わせたら「たった今、決まってしまいまして」と言われ、代わりに割高な別物件を勧められた。よくある話だと流してきたなら、法律の側から見た景色はまるで違う。宅地建物取引業法32条は、宅建業者が業務に関してする広告について「著しく事実に相違する表示」と「実際のものより著しく優良・有利だと人を誤認させる表示」を禁じる。対象は所在、規模、形質、現在または将来の利用の制限、環境、交通の利便、さらに代金や賃料の額、その支払方法、代金や交換差金に関する金銭の貸借のあっせんまで及ぶ。決定的なのは成立の時点である。あなたが契約していなくても、内見に行っていなくても、実際に誤認した人が一人もいなくても、その広告を出した瞬間に違反は成立する。損害の立証は要らない。そして動かす先は裁判所ではなく、免許権者（都道府県知事または国土交通大臣）である。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法32条は誇大広告等の禁止を定める規定であり、宅地建物取引業者が業務に関してする広告について、物件の所在・規模・形質・利用の制限・環境・交通の利便および代金や借賃等の額・支払方法・金銭の貸借のあっせんに関し、著しく事実に相違する表示または著しく優良・有利と誤認させる表示を禁止する。行政取締規定であり、損害の発生および契約の成立を要件としない。

こんなときに使う

• 問い合わせた翌日にその広告が消えていたら、何が起きたのか？ おとり広告なら、業者は指摘される前に痕跡を消す。スクリーンショットも URL も残していなければ、免許権者に申告しても「そのような広告は確認できません」で終わる。ポータルサイトの掲載もキャッシュも数日で流れる。時間は驚くほど短い
• あなたが小さな不動産会社の営業で、上司から「成約済みだが反響が取れるから消すな」と指示された。掲載名義はあなたの会社である。32条違反は業務停止処分（65条2項）に直結し、情状が特に重ければ免許取消（66条1項）。一人の判断が、全社の営業を止める側に回る
• 「新築」と書かれていたが、建ってから2年経っていた。不動産の表示に関する公正競争規約上の新築は、建築後1年未満かつ未使用である。1年を超えた物件を新築と呼べば、事実に相違する表示だ
• 友人が投資用ワンルームの広告を見せてきて「利回り8 % 保証と書いてある」と興奮している。保証の主体、期間、空室時と原状回復費の扱いが書かれていなければ、有利誤認表示の典型である。ここであなたが確認すべき三点を挙げられるかどうかで、友人の2,000万円の行き先が変わる
• 業者間取引だから32条は関係ないと考えている買取業者。条文の名宛人は宅地建物取引業者であって、広告の受け手が消費者かプロかは一切書かれていない。相手がプロでも違反は成立する

取るべき行動

被害を受けた側：1. 問い合わせ前に広告の全画面スクリーンショット、URL、取得日時、掲載日・情報更新日欄を保存2. やり取りはメールや LINE に寄せ、電話は直後に要点をメモ3. 免許番号で免許権者を判別し（大臣免許は地方整備局、知事免許は都道府県の宅建業担当課）申告、あわせて不動産公正取引協議会へ通報4. すでに契約済みなら、消費者契約法4条の取消権と民法709条の損害賠償を並行して検討する

訴えられた側：1. 指摘を受けても掲載をいきなり消さない。まず掲載内容と根拠資料を保全する（消去は隠蔽と評価されうる） 2. 表示規約の基準（新築の定義、徒歩所要時間の算定、面積表示）と照らし「著しく」に当たるかを検証3. 誤りがあれば直ちに訂正広告と問い合わせ者への通知を行い、是正の記録を残す4. 監督処分の前には聴聞（69条、行政手続法13条）がある。代理人を立て、是正完了を先に積んで65条1項の指示処分で止める

時効（請求できる期限）：32条自体に権利行使の期限はなく、監督処分にも法定の除斥期間はない。刑事は公訴時効3年（刑事訴訟法250条2項、長期5年未満の罪）。民事側は消費者契約法4条の取消権が追認できる時から1年・契約締結時から5年（同法7条1項）、不法行為の損害賠償は損害および加害者を知った時から3年（民法724条）。実務上の本当の締切は証拠で、ポータルサイトの掲載は数日で消える

学説

通説：32条は行政取締規定であり、違反があっても私法上の契約の効力が当然に否定されるわけではない。契約の取消や無効は民法96条、消費者契約法4条等の私法規定により別途判断される

通説：「著しく」の要件は、単なる主観的評価や販売上の強調と、判断の土台を歪める表示とを切り分ける機能を担う。判断は一般的な取引の相手方を基準とし、表示全体の印象から検討される