要点宅地建物取引業法 31 条の 3 は、事務所等ごとに業務従事者五人につき一人以上の成年者である専任の宅地建物取引士の設置を義務づけ、抵触時は二週間以内の是正を求める規定である。
Q · 不動産屋さんって、宅建士が何人いないといけないんですか？
事務所ごとに専任の宅建士が必要で、欠員は二週間以内に是正します
宅地建物取引業法 31 条の 3 は、事務所等ごとに成年者である専任の宅地建物取引士を置くことを義務づけ、その数は施行規則 15 条の 5 の 3 により業務に従事する者五人につき一人以上とされています。業者本人または法人の役員が宅建士である場合、その者が自ら主として業務に従事する事務所等では専任とみなされます（同条 2 項）。要件を満たさない事務所等の新規開設は禁止され、既存の事務所等が抵触するに至ったときは二週間以内の是正が必要です（同条 3 項）。違反は監督処分（65 条）と五十万円以下の罰金（83 条）の対象です。
不動産店のカウンターに座っている担当者が、宅地建物取引士とは限らない。宅地建物取引業法 31 条の 3 が業者に課しているのは、事務所ごとに「成年者である専任」の宅建士を、その事務所で業務に従事する者五人につき一人以上の割合で置くことである（施行規則 15 条の 5 の 3）。ここでいう専任とは、その事務所に常勤し、専ら宅建業務に従事している状態を指す。他社に勤める有資格者から名前だけ借りる、いわゆる名義貸しはこの時点で崩れる。そして第 3 項が本条の牙だ。欠員が出た瞬間から二週間、この期限内に補充も配置転換もできなければ、業務停止処分の射程に入り、五十万円以下の罰金も控えている。客の立場のあなたにできることは単純で、店頭に掲げられた宅地建物取引業者票に書かれた専任宅建士の氏名と、目の前で重要事項説明をする人物の名前を見比べるだけでいい。その一致不一致で、その店の適法性は半分見える。
宅地建物取引業法 31 条の 3 は、専任の宅地建物取引士の設置義務を定める規定である。宅地建物取引業者は、事務所等ごとに、業務に従事する者の数に対し国土交通省令で定める割合の成年者である専任の宅建士を置く義務を負い、業者本人または法人の役員が宅建士である場合には、自ら主として業務に従事する事務所等につき専任とみなされる。
AI 輔助整理，以條文原文為準
その事務所に常勤し（常勤性）、専ら宅建業務に従事している（専従性）宅地建物取引士のことです。宅建士の資格を持っているだけでは専任にあたらず、勤務実態が問われます。
抵触するに至った時から二週間以内です（31 条の 3 第 3 項）。起算点は退職届の提出日でも変更届の日でもなく、現実に専任性を欠いた日である点に注意が必要です。
必要です。施行規則 15 条の 5 の 2 が定める契約の締結等を行う案内所等は「事務所等」に含まれ、専任の宅建士一人以上の設置と、50 条の標識掲示・届出が求められます。
指示処分・業務停止処分の対象となり（65 条）、31 条の 3 第 3 項違反には五十万円以下の罰金が科されます（83 条）。情状が重い場合は免許取消（66 条）まで進みます。
できます。事務所に掲示が義務づけられた宅地建物取引業者票（50 条）には専任の宅地建物取引士の氏名が記載されており、実際に説明を担当する人物と照合できます。
原則できません。専任性は常勤性と専従性を要するため、他社の常勤役員や他事務所との掛け持ちは専任性を否定されます。行政庁は社会保険の加入先や通勤実態で確認します。
できます。業者本人が宅建士なら、自ら主として業務に従事する事務所については専任とみなされます（31 条の 3 第 2 項）。ただし支店や案内所を出せば別に必要です。
専任である必要はありません。35 条は宅地建物取引士が行うことを求めており、専任か否かは問いません。ただし説明時の宅建士証の提示は義務です（35 条 4 項）。
原則はその通りで、常勤性（その事務所に通常の勤務時間帯を通じて従事すること）と専従性（専ら宅建業務に従事すること）の両方が必要です（31 条の 3 第 1 項）。ただし国土交通省の解釈・運用の考え方は、IT の活用等により適切に業務を行える環境が整っている場合について柔軟な取扱いを示しています（最新の改正状況をご確認ください）。業界裏話ヒント：行政庁が常勤性を疑うときに見るのは自己申告ではなく、社会保険の加入先と通勤可能な距離かどうかです。住所が遠隔地の登録者は、それだけで照会対象になりやすい
なりません。31 条の 3 は業者に対する行政上の義務であり、違反の効果は監督処分（65 条）と罰則（83 条）であって、締結済みの売買契約や賃貸借契約の私法上の効力には直接影響しません。別問題として、重要事項説明を宅建士以外の者が行っていた場合は 35 条違反になります。業界裏話ヒント：契約を白紙に戻したいなら 31 条の 3 ではなく、35 条の説明義務違反や説明内容の誤りを突くのが実務の筋です。設置義務違反は交渉材料にはなっても、解除の根拠にはなりにくい
数えます。施行規則 15 条の 5 の 3 は「業務に従事する者」の数に対して専任宅建士が五分の一以上となる数を求めており、雇用形態では区別しません。常勤の代表者や役員も、その事務所で宅建業務に従事していれば分母に入ります。業界裏話ヒント：この比率が崩れる典型は、新人採用や繁忙期の増員です。人を増やした側は違反した自覚がまったくないまま、二週間の時計だけが回り始める。採用決裁のフローに宅建士比率のチェック欄を一行入れておくだけで防げる
バレる前提で考えるべきです。常勤性は社会保険の加入記録や勤務実態で確認され、立入検査や免許更新時に露見します。発覚すれば業者は 31 条の 3 違反として業務停止、情状が重ければ免許取消（66 条）、貸した本人も宅地建物取引士の信用失墜行為（15 条の 3）として指示処分や事務禁止処分（68 条）の対象です。業界裏話ヒント：処分歴は業者名簿として閲覧可能な形で残り、宅建士側の処分も登録簿に記録されます。数万円の謝礼と引き換えに、以後の転職で説明を求められる履歴が一生ついて回る
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 義務の名宛人と内容 | 31 条の 3：業者が事務所等ごとに成年者である専任の宅建士を配置する義務 | — |
| 「専任」であることの要否 | 必要。常勤性＋専従性を欠くと違反 | — |
| 違反した場合の効果 | 監督処分（65 条）＋五十万円以下の罰金（83 条）、情状により免許取消（66 条） | — |
| 契約の私法上の効力への影響 | 直接の影響なし（行政上の義務違反にとどまる） | — |
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