宅地建物取引業法 第31条の2（従業者の教育）

宅地建物取引業者が従業者に対し、業務を適正に実施させるための必要な教育を行う努力義務を定めた規定です。平成 29 年施行の改正で新設され、罰則はありません。

法律上、教育の時間数や内容は法定されていません。条文は「必要な教育を行うよう努めなければならない」とするのみで、具体的水準は各業者の裁量に委ねられています。

取引の関係者から請求があれば提示義務があります（48 条 2 項）。内見や商談の相手方であるあなたも請求でき、業者は拒めません。

取引の関係者は請求により閲覧できます（48 条 4 項）。担当者の氏名や従業者となった年月日が記載され、在籍状況を客観的に確認できます。

本条違反のみを理由とする免許取消しは想定されていません。ただし他条違反と併せて指示処分（65 条 1 項）の情状として評価されます。

免許行政庁で宅地建物取引業者名簿を閲覧できます（10 条）。過去の指示処分歴などが確認でき、契約前の相手方調査に使えます。

民法 715 条の使用者責任により会社に賠償請求できる場合があります。会社が免責を主張するには教育・監督で相当の注意をしたことの立証が必要です。

業者が加入する宅地建物取引業保証協会へ苦情を申し出る方法があります。協会の求めに対し、業者は正当な理由なく説明を拒めません（64 条の 5）。

できる。従業者証明書の提示請求（48条2項）と従業者名簿の閲覧請求（48条4項）は法定の権利で、業者は拒めない。さらに業者が加入する保証協会に苦情を申し出れば、協会は業者に説明を求め、業者は正当な理由なく拒否できない（64条の5）。業界裏話ヒント：店頭のハトマークとウサギマークはそれぞれ別の保証協会の加盟先を示す。どちらのマークかを見てから申出先を選ぶと、話が一往復早く進む。

本条違反だけで直ちに処分されることはない。しかし従業者が 47条の禁止行為などをした場合、指示処分（65条1項）の判断で教育体制が正面から見られ、民法715条の使用者責任でも同じ資料が問われる。業界裏話ヒント：宅地建物取引業者名簿は一般の閲覧に供されている（10条）。過去の指示処分歴はそこで確認できる。契約前に免許行政庁の窓口で名簿を見る客はほとんどいないが、見た客だけが相手の履歴を知って交渉に入る。

入る。国土交通省の解釈・運用の考え方では、従業者には代表者も含まれ、一時的に業務に従事する者も含むとされている。したがって 48条1項の証明書携帯義務もアルバイトに及ぶ。業界裏話ヒント：現場で証明書を出せない案内スタッフに当たったら、その時点で会社の管理が緩いと判断してよい。証明書と名簿の記載が食い違う会社は、重要事項説明の準備も同じ精度で緩いことが多い。