宅地建物取引業法 第48条（証明書の携帯等）
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- 宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。
- 2.従業者は、取引の関係者の請求があつたときは、前項の証明書を提示しなければならない。
- 3.宅地建物取引業者は、国土交通省令で定めるところにより、その事務所ごとに、従業者名簿を備え、従業者の氏名、第一項の証明書の番号その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならない。
- 4.宅地建物取引業者は、取引の関係者から請求があつたときは、前項の従業者名簿をその者の閲覧に供しなければならない。
この条文の基本情報
証明書の携帯等とは何ですか？
定義証明書の携帯等とは、宅地建物取引業法第48条に定められた規定で、「宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第48条（証明書の携帯等）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第48条の条文原文は「宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。」で始まります。
- 宅地建物取引業法第48条は第一節 通則に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第48条の前の条は宅地建物取引業法第47条の3です。
- 宅地建物取引業法第48条の次の条は宅地建物取引業法第49条です。
- 宅地建物取引業法第48条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第48条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第48条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/48
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法48条は、業者に従業者証明書の携帯と事務所ごとの従業者名簿の備付けを義務づけ、取引の関係者は証明書の提示と名簿の閲覧を請求できると定める。
Q · 不動産屋の営業マンに「身分証を見せて」って言っていいんですか？
言えます。48条2項で提示は従業者の義務です
宅地建物取引業法48条2項により、従業者は取引の関係者から請求があったときは従業者証明書を提示しなければなりません。買主・売主・借主・貸主として交渉している立場であれば、その場で請求できます。業者側は1項により、証明書を携帯させないまま従業者を業務に従事させることが禁じられ、違反は83条で50万円以下の罰金の対象です。さらに3項・4項は事務所ごとの従業者名簿の備付けと、取引の関係者への閲覧供与を義務づけています。
解説
不動産屋の営業マンから受け取るもののうち、法的な意味を持つのは名刺ではない。名刺は誰でも印刷できる。宅地建物取引業法48条が義務づけているのは、国土交通省令の定めに沿った従業者証明書であり、これを携帯させないまま従業者を業務に従事させること自体が業者側の違反になる。そしてあなたには2項がある。買主・借主・売主として交渉のテーブルについている以上、あなたは「証明書を見せてください」と請求でき、相手はそれを拒めない。さらに3項と4項は、事務所ごとの従業者名簿の備付けと、あなたへの閲覧を業者に義務づける。名簿には氏名、証明書の番号、その事務所の従業者となった年月日、従業者でなくなった年月日などが記載される（記載事項は国土交通省令で定まる。最新の改正状況をご確認ください）。担当者が退職して姿を消した後でも、その人物が確かにその会社の人間であったことを、あなたは書面で押さえられる。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法48条は、宅地建物取引業者の従業者に係る身分証明制度を定める規定である。1項は従業者証明書の携帯を業務従事の要件とし、2項は取引の関係者の請求に対する提示義務を従業者に課す。3項は事務所ごとの従業者名簿の備付けと国土交通省令所定事項の記載を、4項は取引の関係者への閲覧供与を業者に義務づける。
手順
- 1.初回面談で名刺と一緒に従業者証明書の提示を請求する 内見の待ち合わせや初回来店の場で、名刺を受け取った直後に「従業者証明書も拝見できますか」と請求する。48条2項が根拠なので拒めない。会社名、氏名、証明書の番号、有効期間を確認し、その場で撮影して残す
- 2.名刺・看板・証明書の三点照合をする 名刺の会社名・住所と、事務所の標識（50条）の記載、従業者証明書の会社名を突き合わせる。一つでも食い違えば、その商談は止めるべき取引に変わる。宅地建物取引士証（22条の4）は別制度なので、証明書の代わりにはならない
- 3.重要事項説明の前に従業者名簿の閲覧を請求する 違和感があれば契約前に事務所へ出向き、48条4項に基づき従業者名簿の閲覧を請求する。担当者が従業者となった年月日、証明書の番号、宅地建物取引士か否かの別を確認し、閲覧日時と内容をその場でメモに残す
- 4.拒まれた場合は記録して免許行政庁へ情報提供する 提示や閲覧を拒否されたら、日時・担当者名・断り文句を書面化する。免許行政庁（都道府県の宅地建物取引業担当課、または国土交通省の地方整備局）へ情報提供する。指示処分（65条1項）の端緒になり、後の民法715条による会社本体への請求の材料にもなる
よくある質問 AI による整理
Q1従業者証明書とは何ですか？
宅地建物取引業者がその従業者であることを証するために交付する書面で、様式は国土交通省令で定められています。宅地建物取引業法48条1項により、携帯させなければ業務に従事させられません。
Q2従業者名簿には何を記載しますか？
従業者の氏名、従業者証明書の番号、その他国土交通省令で定める事項（主たる職務内容、宅地建物取引士か否かの別、従業者となった年月日など）を記載します。記載事項は省令改正で変わるため最新版の確認が必要です。
Q3従業者名簿の保存期間は何年ですか？
国土交通省令により、最終の記載をした日から一定期間（10年とされています）の保存が義務づけられています。この期間が、担当者の在籍事実を立証できる事実上の証拠の寿命になります。改正状況は要確認です。
Q4従業者証明書を携帯させないとどうなりますか？
宅地建物取引業法83条により50万円以下の罰金の対象となります。名簿を備えない、記載しない、虚偽記載をした場合も同じ罰則の射程で、免許行政庁による指示処分（65条1項）の材料にもなります。
Q5「取引の関係者」とは誰のことですか？
その取引に利害関係を持つ者を指し、買主、売主、借主、貸主、交換の当事者などが典型です。単なる通行人や無関係の第三者は含まれないと解されており、交渉のテーブルについている立場であることが実質的な要件になります。
Q6従業者名簿のコピーはもらえますか？
48条4項が業者に課しているのは「閲覧に供する」義務であり、写しの交付までは義務づけられていません。閲覧の場で該当箇所を書き写す、日時と記載内容を記録に残すといった対応が現実的です。
Q7従業者名簿は電子データで備えてもいいですか？
電磁的記録による備付けも認められますが、取引の関係者から請求があったときに直ちに閲覧できる状態を維持する必要があります。サーバー障害や権限設定を理由に閲覧を遅らせる運用は義務違反のリスクになります。
Q8宅建業者の立入検査では何を見られますか？
48条3項の従業者名簿と49条の帳簿が最初に開かれます。名簿の「従業者となった年月日」と雇用契約書・出勤簿の日付のズレ、証明書番号の欠落はその場で露見します。
この条文についての質問 AI による整理
Q1名刺をもらえば、身分の確認としては十分ですよね？
名刺に法的な根拠はない。48条1項の従業者証明書は国土交通省令で様式が定められ、証明書の番号や有効期間が入る。業者は携帯させなければ業務に従事させてはならない。実務のポイント：現場では宅地建物取引士証を見せて済ませようとする営業が多い。だが宅地建物取引士証は22条の4の別制度で、48条の証明書の代わりにはならない。両方を出せる相手が正規の状態である
Q2従業者名簿を見せてくださいって、本当に言っていいんですか？
言ってよい。48条4項は、取引の関係者から請求があったときは閲覧に供しなければならないと定める。名簿を備えない、記載しない、虚偽記載をした場合は83条で50万円以下の罰金の対象。閲覧拒否そのものに直接の罰金規定はないと解されるが、指示処分（65条1項）の材料になる。実務のポイント：この請求が実際に出ること自体が稀なので、請求した瞬間に相手の対応の質が変わる
Q3うちはパートに電話番をさせているだけです。証明書はいりませんよね？
その問いの立て方が危うい。国土交通省の解釈・運用の考え方では、従業者には代表者や非常勤役員、パート、アルバイト、派遣社員も含まれ、一時的に宅地建物取引業の事務を補助する者も対象とされている。実務のポイント：立入検査で最初に開かれるのは従業者名簿と帳簿（49条）である。名簿の「従業者となった年月日」と雇用契約書や出勤簿の日付のズレは、その場で露見する
間違えやすい点 AI による整理
- 宅地建物取引士証を見せてもらえば身元確認は済んだ、と多くの人が思っている。だが宅地建物取引士証（22条の4、重要事項説明時は35条4項で提示が必須）と、48条1項の従業者証明書は制度がまったく別である。宅地建物取引士証を提示しても従業者証明書の携帯義務は消えない。両方を出せる相手が、本来の正規の状態である
- 証明書の携帯義務があること自体は業界内では知られている。知られていないのはその深刻度のほうだ。携帯させずに業務へ従事させれば業者が50万円以下の罰金の対象となり（83条）、従業者名簿を備えない、記載しない、虚偽記載をした場合も同じ罰則の対象になる。さらに免許行政庁による指示処分（65条1項）の材料にもなり、更新時に尾を引く
- あなたから見れば名簿の閲覧請求は形式的な手続でしかない。だが法律から見れば、それは在籍事実の証拠保全である。この落差が効いてくるのはトラブルの半年後で、そのとき「誰がその会社の人間だったか」を立証できない側が、責任追及の入口で止まる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 何を証明するか | 48条：その会社の従業者であること（在籍の証明） | 22条の4：宅地建物取引士として登録されていること（資格の証明） 49条：取引ごとの取引内容（取引の記録） |
| 義務の名宛人 | 1項・3項・4項は業者、2項は従業者本人 | 宅地建物取引士本人（35条4項では重要事項説明時に必須提示） 宅地建物取引業者（事務所ごとに備付け） |
| 誰が見られるか | 証明書は取引の関係者が請求可、名簿も取引の関係者が閲覧請求可 | 重要事項説明の相手方（説明時は請求不要で提示義務） 閲覧請求権の定めはなく、行政の立入検査が主な確認場面 |
| 違反したときの制裁 | 83条で50万円以下の罰金、65条1項の指示処分の材料 | 提示義務違反は83条の罰則・監督処分の対象 備付け・記載義務違反は83条の罰則の対象 |
他国ではどう定めているか 5 か国
台湾も経紀人員に証書制度を置き、経紀業に従業員名冊の備置・主管機関への報請を求める構造をとる。日本との差は、名冊が主に行政への届出として設計され、取引相手方の閲覧請求権として構成されていない点にある（条番号は要検証）
韓国は仲介事務所への登録証・公認仲介士資格証の掲示義務と、雇用人の届出義務を組み合わせる。掲示中心の設計で、日本の「請求に応じた提示・閲覧」という相手方主導の構造とは重点が異なる
ドイツは事業者単位の許可制と記録・保存義務が中心で、従業者個人に携帯証明書を交付させる制度は置かれていない。相手方の確認手段は許可の有無と登記・記録に依存する
フランスは carte professionnelle に加え、負責人以外の従業者に attestation d'habilitation を交付させる。個人単位の身分証明を業法に組み込む点で、日本の従業者証明書ともっとも構造が近い
米国は州ごとの免許法に分散し、licensee は所属ブローカーを表示して行為する。連邦統一の従業者証明書制度はなく、州の免許データベース照会が実質的な確認手段になる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 内見の待ち合わせ場所に現れた担当者から名刺を渡された。会社名も肩書きも立派だが、その人物が本当にその会社の従業者かは名刺からは分からない。48条2項があるので、あなたはその場で従業者証明書の提示を請求できる。名刺と証明書の会社名が食い違った瞬間、その商談は止めるべき取引に変わる
- 手付金を払った後、担当者が退職して連絡が取れなくなった。会社に問い合わせると「あの者はもう当社にはおりません」で話を打ち切られる。ここで48条4項の従業者名簿の閲覧を請求すると、その人物がいつからいつまでその事務所の従業者だったかが記載事項として確認できる。会社本体への請求を組み立てる土台になる
- もし、あなたが宅地建物取引業者として事務所を構えている側で、繁忙期にアルバイトを雇い、電話番のつもりが物件案内までさせていたとしたら？ 国土交通省の解釈・運用の考え方では、パート、アルバイト、派遣社員、非常勤役員も従業者に含まれる。証明書を交付しないまま従事させた時点で、罰則（83条、50万円以下の罰金）の射程に入る
- 契約日まであと3日。担当者の説明が二転三転し、名刺の住所と事務所の看板が微妙に違う。重要事項説明が始まる前が最後の検証機会である。事務所へ出向き、証明書の提示と従業者名簿の閲覧をその場で請求する。契約書に押印した後では、確認の意味が半分以下になる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 初回面談で名刺と併せて従業者証明書の提示を求め、会社名と証明書の番号、有効期間をその場で撮影して残す2. 違和感があれば重要事項説明の前に事務所へ出向き、48条4項に基づき従業者名簿の閲覧を請求、担当者が従業者となった年月日を確認する3. 提示や閲覧を拒まれたら日時とやり取りを記録し、免許行政庁（都道府県の宅地建物取引業担当課または国土交通省の地方整備局）へ情報提供する4. 被害が発生した後は、名簿で確認した在籍事実を土台に民法715条で会社本体へ請求を向ける
訴えられた側：1. 代表者、非常勤役員、パート、アルバイト、派遣社員を含む全従業者に証明書を交付し、携帯状況を実地で確認する2. 事務所ごとに名簿を備え、氏名、証明書の番号、主たる職務内容、宅地建物取引士か否かの別、従業者となった年月日を記載し、退職時は退職年月日を追記して省令の期間保存する（記載事項と保存期間は国土交通省令。最新の改正状況をご確認ください） 3. 閲覧請求には応じる。ただし義務は閲覧に供することであり、写しの交付までは求められていないため、応対手順を社内で統一しておく4. 電磁的記録による備付けを採る場合も、請求時に直ちに閲覧できる状態を維持する
時効（請求できる期限）：48条の義務自体に権利行使の期間制限はない。従業者名簿は最終の記載をした日から一定期間（国土交通省令で10年とされている。最新の改正状況をご確認ください）の保存が義務づけられ、この期間が事実上の証拠の寿命になる。会社への損害賠償請求は、一般の消滅時効（民法166条、権利を行使できることを知った時から5年または行使できる時から10年）、不法行為構成なら民法724条、724条の2（損害と加害者を知った時から3年、人の生命または身体の侵害は5年、行為時から20年）
学説
行政解釈（国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」）：48条の「従業者」は雇用契約の形式ではなく実際の業務従事の実質で判断され、代表者、非常勤役員、パート、アルバイト、派遣社員、一時的に事務を補助する者も含まれるとされる。この広い従業者概念が、繁忙期の臨時人員をめぐる違反事例の主因になっている。
実務上の一般的理解：4項が業者に課すのは「閲覧に供する」義務であって写しの交付義務ではないと解される。他方で閲覧拒否そのものに直接の罰金規定はないと解されるため、拒否事例は65条1項の指示処分の枠で処理されるのが通例とされる。
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和27年（1952年） 新設：宅地建物取引業法が制定（昭和27年法律第176号）。宅地建物取引業に免許制と業務規制の枠組みが置かれた。従業者証明書および従業者名簿に係る規律の導入時期・改正経緯は要検証。
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