宅地建物取引業法 第49条（帳簿の備付け）

解説

不動産会社が一件の取引ごとに何を書き残しているか、意識したことはないだろう。宅地建物取引業法49条は、宅建業者に対し事務所ごとの帳簿備付けと、取引があったつどの記載を義務づける。何を書くかは国土交通省令（施行規則18条）で定まっており、取引の年月日、宅地建物の所在と面積、取引態様、相手方の氏名住所、取引に関与した他の宅建業者の商号、そして受け取った報酬の額まで含まれる。つまり、あなたが払った仲介手数料が適正だったか、その業者が売主側からも報酬を得ていたかは、業者自身の手で紙またはデータに記録されている。保存は各事業年度末日で帳簿を閉鎖してから5年間、自ら売主となる新築住宅に係るものは10年間。この5年という数字が、あなたが後から取引の実態を掘り起こせる時間の外枠である。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法49条は、宅地建物取引業者に対する帳簿の備付義務を定める規定である。業者は事務所ごとに業務に関する帳簿を備え、取引のあつたつど、取引年月日、宅地又は建物の所在及び面積、取引態様、報酬の額等の国土交通省令で定める事項を記載する義務を負う。帳簿は各事業年度の末日に閉鎖し、閉鎖後5年間保存を要する。

こんなときに使う

• マンションを買って3年、あの仲介手数料は本当に上限内だったのかと疑い始めたら、どう動くのが正解か。業者の帳簿には報酬の額が記載され、事業年度末で閉鎖されてから5年で適法に廃棄できる。残り時間は2年を切っているかもしれない。報酬制限（46条）違反の疑いを免許行政庁へ申し出れば、立入検査（72条）の端緒になる
• あなたが小規模に宅建業を営んでいて、契約書と領収書はきちんと保管しているが「帳簿」という形では作っていない。免許更新でも何も言われなかったから問題ないと思っていた。だが立入検査で帳簿の不存在が判明すれば、指示処分または業務停止処分（65条）に加え、50万円以下の罰金（83条）の対象になる
• 支店で契約したのに、帳簿は本店にまとめてありますと言われた。49条が求めているのは事務所ごとの備付けである。集約保管は、その一点だけで違反になりうる。
• 友人が新築マンションを売主業者から直接買い、引渡し後に不具合が出て相談してきた。売主業者が自ら売主となる新築住宅については、帳簿の保存が10年間に延びる。仲介取引の5年しか頭にないと、まだ十分残っている時間を自分から捨てることになる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 契約書、重要事項説明書、報酬の領収書を揃えて取引年月日を確定する2. 相手業者の決算期を確認し、帳簿の保存期限（事業年度末で閉鎖後5年、自ら売主の新築住宅は10年）が残っているか逆算する3. 報酬額が46条の上限を超える疑いや取引態様の偽りがあれば、免許行政庁へ書面で申し出る、立入検査（72条）の端緒になる4. 民事で回収するなら、保存期間内に文書提出命令（民事訴訟法220条）で帳簿の該当部分を求める

訴えられた側：1. 全事務所に帳簿が現物として存在するか、本店集約になっていないかを今日確認する、49条が求めるのは事務所ごとの備付けである2. 施行規則18条の記載事項（年月日、所在・面積、取引態様、相手方、関与業者、報酬額等）の欠落を洗い出す3. 電磁的記録での保存は認められるが、当該事務所の機器で直ちに明確に紙面表示できることが要件、閲覧権限のない支店は不備と評価されうる4. 指摘を受けても遡って辻褄を合わせない、虚偽記載は不備より重く扱われる

時効（請求できる期限）：帳簿は各事業年度の末日をもって閉鎖し、閉鎖後5年間保存（自ら売主となる新築住宅に係るものは10年間、宅地建物取引業法施行規則18条）。起算点は取引日ではなく、その取引が属する事業年度の末日である。監督処分（65条）に特定の時効はないが、罰金刑のみに当たる本条違反の公訴時効は3年（刑事訴訟法250条、最新の改正状況をご確認ください）

改正の年表

1. 1.昭和27年（1952年） 新設：宅地建物取引業法の制定に伴い、宅地建物取引業者に事務所ごとの帳簿備付けと取引ごとの記載を義務づける規定が置かれた
2. 2.平成11年（1999年） 改正：中央省庁等改革関連法（平成13年施行）により、記載事項等の委任先が「建設省令」から「国土交通省令」へ改められた。義務の実質的な内容は変更されていない