宅地建物取引業法 第64条の24（指定の取消し等の場合の弁済業務）
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- 第六十四条の二第一項の規定による指定を取り消され、又は解散した宅地建物取引業保証協会（以下この条及び次条において「旧協会」という。）は、第六十四条の二十二第二項の規定による公示の日から一週間以内に、指定を取り消され、又は解散した日において社員であつた宅地建物取引業者に係る宅地建物取引業に関する取引により生じた債権に関し第六十四条の八第一項の権利を有する者に対し、六月を下らない一定期間内に同条第二項の規定による認証を受けるため申し出るべき旨を公告しなければならない。
- 2.旧協会は、前項の規定による公告をした後においては、当該公告に定める期間内に申出のあつた同項に規定する債権について、なお第六十四条の八第二項の規定による認証の事務を行なうものとする。
- 3.旧協会は、第一項の公告に定める期間内に第六十四条の八第二項の規定による認証を受けるための申出があつた場合において、同項に規定する認証に係る事務が終了したときは、その時において供託されている弁済業務保証金のうちその時までに同項の規定により認証した額で同条第一項の権利が実行されていないものの合計額を控除した額の弁済業務保証金を取りもどすことができる。
- 4.旧協会は、第一項の公告に定める期間内に第六十四条の八第二項の規定による認証を受けるための申出がなかつたときは、供託されている弁済業務保証金を取りもどすことができる。ただし、同項の規定により認証した額で同条第一項の権利が実行されていないものの合計額に相当する額の弁済業務保証金については、この限りでない。
- 5.旧協会は、第六十四条の八第二項の規定又は第二項の規定により認証した額で第六十四条の二十二第二項の規定による公示の日から十年を経過する日までに第六十四条の八第一項の権利が実行されていないものに係る弁済業務保証金については、これを取りもどすことができる。
- 6.第三十条第三項の規定は、第一項の規定による公告及び前三項の規定による弁済業務保証金の取りもどしについて準用する。
この条文の基本情報
指定の取消し等の場合の弁済業務とは何ですか？
定義指定の取消し等の場合の弁済業務とは、宅地建物取引業法第64条の24に定められた規定で、「第六十四条の二第一項の規定による指定を取り消され、又は解散した宅地建物取引業保証協会（以下この条及び次条において「旧協会」という。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第64条の24（指定の取消し等の場合の弁済業務）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第64条の24の条文原文は「第六十四条の二第一項の規定による指定を取り消され、又は解散した宅地建物取引業保証協会（以下この条及び次条において「旧協会」という。」で始まります。
- 宅地建物取引業法第64条の24は第五章の二 宅地建物取引業保証協会に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第64条の24の前の条は宅地建物取引業法第64条の23です。
- 宅地建物取引業法第64条の24の次の条は宅地建物取引業法第64条の25です。
- 宅地建物取引業法第64条の24には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第64条の24 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第64条の24（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/64_24
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法64条の23は、指定取消し又は解散した保証協会に六月を下らない認証申出期間の公告を義務づけ、期間内に申出がなければ弁済業務保証金の取戻しを認める規定である。
Q · 取引した不動産業者が入っていた保証協会がなくなったら、預けたお金はもう戻らないの？
六月以上の申出期間内に認証を申し出れば供託金から回収できます
宅地建物取引業法64条の23により、指定を取り消され又は解散した保証協会（旧協会）は、公示の日から一週間以内に、六月を下らない期間を定めて「認証を受けたい者は申し出よ」と公告しなければなりません。期間内に申し出た債権については旧協会が認証事務を続け、供託されている弁済業務保証金から弁済を受けられます。逆に期間内に申出がなければ、旧協会は供託金を取りもどすことができます（第4項）。消えるのは債権ではなく、回収を担保する供託金への到達経路です。
解説
不動産屋に預けた手付金が返ってこない。その業者が保証協会の社員なら、あなたは供託所にある弁済業務保証金から弁済を受ける権利を持つ（第64条の8第1項）。上限は、その業者が協会に入っていなければ自分で供託すべきだった営業保証金の額、本店だけなら1000万円だ。ところが協会そのものが国土交通大臣に指定を取り消されたり、解散したりすることがある。そこで動くのが本条である。旧協会は公示の日から一週間以内に、六月を下らない期間を定めて「認証を受けたい者は申し出よ」と公告しなければならない。期間内に申し出た債権については認証事務が続く。申し出がなければ、旧協会は供託金を取りもどせる。つまり、あなたの債権が消えるのではない。回収の担保だけが静かに引き揚げられる。公告を一度見落としたかどうかで、1000万円の受け皿があるかないかが決まる。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法第64条の23は、指定取消し又は解散により消滅する宅地建物取引業保証協会の残務処理を定める規定である。旧協会は公示の日から一週間以内に六月を下らない申出期間を公告し、その期間内に申し出られた債権について認証事務を行う。期間経過後、又は公示の日から十年を経過した後は、供託されている弁済業務保証金の取戻しが認められる。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.公示日と公告の申出期限を確定する 第64条の22第2項による公示の日を免許行政庁で確認し、旧協会の公告文（官報・協会サイト・郵送物）を入手して、定められた申出期間の末日を紙に書き出す。公告は公示から一週間以内に出るため、公示日が分かれば期限はほぼ逆算できる
- 2.自分の債権が対象かを証拠で裏づける 宅地建物取引業に関する取引により生じた債権であることを、売買契約書・賃貸借の媒介契約書・重要事項説明書・手付金の領収書・振込記録で立証できる形に整える。業者が社員であった期間、社員となる前の取引かどうかも合わせて確認する
- 3.期間内に旧協会へ認証申出書を提出する 認証事務は旧協会が行う（第2項）。証拠を先に揃えてから提出し、受付日を早める。同じ業者に複数の被害者がいる場合、還付枠を分け合う構造のため、提出の遅れがそのまま回収額の目減りにつながりうる
- 4.認証後、供託所へ還付請求を行う 認証額が確定したら、供託されている弁済業務保証金について供託所へ還付請求する。認証されただけでは金銭は動かない。第5項により公示の日から十年で取戻しの対象となるため、認証後の放置は避ける
- 5.還付枠を超える部分を業者本人へ請求する 還付の上限は業者ごとの営業保証金相当額であり、被害者が複数なら枠を分け合う。不足分は業者本人への民事請求として並行して進める。債権の消滅時効は民法166条で別途進行する点に注意する
よくある質問 AI による整理
Q1弁済業務保証金とは何ですか？
宅地建物取引業保証協会が社員である業者に代わって供託所に供託する金銭です。業者との取引で損害を受けた者は、認証を経てここから弁済を受けられます（第64条の8第1項）。
Q2保証協会の指定が取り消されたらどうなりますか？
国土交通大臣が指定取消し又は解散を公示し（第64条の22第2項）、旧協会は一週間以内に六月を下らない申出期間を公告します。その期間内に申し出た債権だけが認証の対象として残ります。
Q3認証申出はどこにすればいいですか？
認証事務を行うのは旧協会自身です（第2項）。公告に窓口と提出方法が記載されるため、公告文を保存し、不明なら免許行政庁（都道府県の宅建業担当課）に確認してください。
Q4認証申出の期限はいつまでですか？
公告に定める期間内です。法は「六月を下らない」と下限のみ定めるため、実際の期限は公告文で確認します。起算の目安は第64条の22第2項の公示の日で、公告はその一週間以内に出ます。
Q5弁済業務保証金の上限はいくらですか？
還付の上限は、その業者が協会に加入していなければ供託すべきだった営業保証金相当額です。本店のみなら1000万円、支店があれば1店ごとに500万円が加算される計算になります。
Q6賃貸の仲介トラブルでも弁済を受けられますか？
宅地建物取引業に関する取引により生じた債権であれば対象になりえます。売買限定の制度ではなく、貸借の媒介・代理から生じた損害も含まれうるため、契約書で取引の性質を裏づけてください。
Q7業者が協会に入る前の取引でも対象になりますか？
第64条の8第1項は、その業者が社員となる前に取引をした者も権利者に含める旨を定めています。契約日が加入日より前だからと自分で対象外と判断しないでください。
Q8認証を受けた後、いつまでに権利を実行すべきですか？
第5項は、認証額のうち第64条の22第2項の公示の日から十年を経過するまでに権利が実行されないものについて、旧協会の取戻しを認めています。認証後も供託所への還付請求を放置しないでください。
この条文についての質問 AI による整理
Q1六月の期限を過ぎて申し出たら、もう一円も取れないんですか？
旧協会に対する認証の道は閉じる。第64条の23第4項により、申出がなければ供託金は取りもどされるからだ。ただし失うのは担保であって債権そのものではない。業者本人への請求権は民法166条の時効内で残り、業者が営業を続けているなら第64条の15で新たに供託した営業保証金への還付（第27条）も検討できる。実務のポイント：公告は見落とされやすい。免許行政庁（都道府県の宅建業担当課）に問い合わせれば、公示日と旧協会の窓口が確認できる
Q2宅建業者どうしの取引でも、この供託金から取れますか？
近年の改正で、弁済業務保証金から弁済を受けられる者から宅地建物取引業者に該当する者は除かれている（第64条の8第1項、営業保証金についても第27条第1項が同旨。最新の改正状況をご確認ください）。プロ同士はプロの目で守れという整理である。実務のポイント：還付の上限は業者ごとの営業保証金相当額（本店のみなら1000万円）で、被害者が複数なら分け合う構造だ。同じ業者の被害者と情報を共有し、誰がいつ申し出たかを把握すると、自分の回収見込みが早い段階で読める
間違えやすい点 AI による整理
- 協会が潰れれば弁済業務保証金も消えると思われがちだが、供託金は供託所にそのままある。消えるのは金ではなく、あなたがそれに手を伸ばせる期間の方だ。第64条の23第4項は、申出がなかったときに旧協会がそれを取りもどせると定めている。
- 認証を受ければ回収できる、そこまでは知っている人が多い。だが認証額には天井がある。還付の上限はその業者が単独で供託すべきだった営業保証金相当額（本店のみなら1000万円）であり、同じ業者に複数の被害者がいればその枠を分け合う。しかも認証は申出を受け付けた順に処理される取扱いであり、遅れた者ほど枠の残りが薄くなる（最新の運用をご確認ください）。
- 「協会の指定が取り消されたのだから、まず協会を訴えるべきだ」という問いの立て方自体がずれている。旧協会が担うのは認証という事務であって、旧協会が賠償の相手になるわけではない。動かすべきは訴訟ではなく、期間内に出す認証申出という一枚の書面である。
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 場面 | 64条の23：協会が指定取消し・解散した後の残務処理 | 64条の8：協会が存続している通常時の還付・認証 27条：協会に加入せず自ら供託した業者の営業保証金からの還付 |
| 誰が動くか | 旧協会が公告し、権利者が期間内に認証を申し出る | 権利者が協会に認証を申し出る（期間制限なし） 権利者が供託所へ直接還付を請求する |
| 時間の縛り | 公告に定める期間（六月を下らない）。経過後は供託金が取りもどされる（第4項） | 協会存続中は本条のような打ち切り期間はない 30条の取戻し公告（六月を下らない期間）が対応する |
| 業者側の義務 | 社員の地位を失うため、64条の15により一週間以内に営業保証金を供託 | 分担金の納付（本店60万円・支店30万円の水準）で足りる 当初から本店1000万円・支店ごと500万円を供託済み |
他国ではどう定めているか 2 か国
台湾も仲介業者に営業保証金の提出を義務づけ、業界団体が管理する営業保証基金から被害者への弁済を行う構造。協会消滅時の申出期間という時限装置の明文化までは日本ほど細かくない
韓国は協会の共済事業による損害賠償という設計で、供託所への供託ではなく共済契約が中心。制度が消滅する局面の残務処理の建て付けは日本と異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もし、手付金500万円が返らないまま、その業者が加入していた保証協会の指定が取り消されたら？ 公告に定められる期間は最短で六月。一日でも過ぎて申し出れば認証は受けられず、供託金は旧協会に戻る。残るのは、資力の怪しい業者本人への請求権だけになる。
- あなたが宅地建物取引業者で、協会の社員だった側だとする。協会の指定が取り消されれば社員の地位を失い、その日から一週間以内に本店1000万円・支店ごと500万円の営業保証金を自力で供託しなければならない（第64条の15）。供託できなければ業務は止まる。分担金60万円で済んでいた世界が、一週間で現金1000万円の要求に変わる。
- 取引先から「協会の公告が出ているらしい」と電話が来た。確認すべきは公告の日付と申出期限、そして自分の債権が宅地建物取引業に関する取引から生じたものかどうかの二点だ。両方が揃えば、認証申出書を出す価値がある。
取るべき行動
被害を受けた側：1. 公示日と公告に定められた申出期限を確定し、公告そのものを保存する2. 自分の債権が宅地建物取引業に関する取引によるものかを契約書・領収書・重要事項説明書で裏づける3. 認証申出書を期限内に旧協会へ提出、証拠は先に揃えて受付日を早める4. 同じ業者に他の被害者がいる前提で動く5. 認証後の還付請求は供託所へ。還付枠を超える部分は業者本人への民事請求を並行させる
訴えられた側：元社員の宅地建物取引業者なら、社員の地位を失った日から一週間以内に営業保証金を供託しないと業務が止まる（第64条の15）。まず本店1000万円・支店ごと500万円の資金手当てと供託書の準備、次に還付が実行された場合の負担見込みを試算する。取引相手から認証申出が出たら、債権の存否と額を裏づける資料を早期に旧協会へ提出し、過大な認証を防ぐ
時効（請求できる期限）：旧協会の公告に定める申出期間（公示の日から一週間以内に公告、期間は六月を下らない）が実質の生命線。期間内に認証申出がなければ、供託されている弁済業務保証金は取りもどされる（第4項）。認証済みで権利が未実行のものも、第64条の22第2項の公示の日から十年を経過すれば取戻しの対象になる（第5項）。債権そのものの消滅時効は民法166条（原則として知った時から5年、権利行使可能時から10年）で別途進行する
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