宅地建物取引業法 第69条（聴聞の特例）
クイックジャンプ
- 国土交通大臣又は都道府県知事は、第六十五条又は第六十八条の規定による処分をしようとするときは、行政手続法第十三条第一項の規定による意見陳述のための手続の区分にかかわらず、聴聞を行わなければならない。
- 2.第十六条の十五第三項から第五項までの規定は、第六十五条、第六十六条、第六十七条の二第一項若しくは第二項、第六十八条又は前条の規定による処分に係る聴聞について準用する。
この条文の基本情報
聴聞の特例とは何ですか？
定義聴聞の特例とは、宅地建物取引業法第69条に定められた規定で、「国土交通大臣又は都道府県知事は、第六十五条又は第六十八条の規定による処分をしようとするときは、行政手続法第十三条第一項の規定による意見陳述のための手続の区分にか…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第69条（聴聞の特例）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第69条の条文原文は「国土交通大臣又は都道府県知事は、第六十五条又は第六十八条の規定による処分をしようとするときは、行政手続法第十三条第一項の規定による意見陳述のための手続の区分にか…」で始まります。
- 宅地建物取引業法第69条は第六章 監督に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第69条の前の条は宅地建物取引業法第68条の2です。
- 宅地建物取引業法第69条の次の条は宅地建物取引業法第70条です。
- 宅地建物取引業法第69条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第69条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第69条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/69
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法69条は、業務停止や事務禁止の監督処分をするとき、行政手続法の区分にかかわらず聴聞を義務づける規定。聴聞は公開で行われ、期日は1週間前までに公示される。
Q · 宅建業者に業務停止処分が出そうなとき、必ず聴聞が開かれるんですか？
はい。必ず聴聞が開かれ、しかも審理は公開です
宅地建物取引業法69条1項により、国土交通大臣又は都道府県知事が業務停止（65条）や宅地建物取引士への事務禁止（68条）の処分をしようとするときは、行政手続法13条1項の区分にかかわらず必ず聴聞を行わなければなりません。書面提出だけで終わる弁明の機会の付与とは異なり、期日に出頭して意見を述べ、行政庁に質問し、処分の根拠資料を閲覧できます（行政手続法18条）。同条2項は16条の15第3項から第5項までを準用するため、審理は公開で行われ、期日及び場所は事前に公示されます。
解説
封筒を開けると「聴聞の期日及び場所の通知書」とある。この一枚が届いた時点で、行政はすでに処分の中身をほぼ固めている。宅地建物取引業法69条1項は、業務停止（65条）や宅地建物取引士への事務禁止（68条）といった処分について、行政手続法13条1項が本来定める手続の振り分けを上書きし、必ず聴聞を行えと命じる。ここが分岐点だ。弁明の機会の付与なら書面を一枚出して終わりだが、聴聞なら期日に出頭して意見を述べ、行政側に質問し、処分の根拠となった資料を閲覧できる（行政手続法18条）。さらに2項が16条の15第3項以下を準用するため、この審理は公開で行われ、期日は1週間前までに公示される。つまり同業者も取引先も、処分が下る前にあなたの名前を知りうる。防御の機会が広がると同時に、信用の目減りは処分日より前から始まっている。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法69条は、監督処分に係る聴聞の特例を定める規定である。1項は、業務停止（65条）又は宅地建物取引士への事務禁止（68条）の処分について、行政手続法13条1項の意見陳述手続の区分にかかわらず聴聞の実施を義務づける。2項は16条の15第3項から第5項までを準用し、当該聴聞の審理を公開とし、期日及び場所の公示を求める。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.通知書で根拠条項・期日・主宰者を特定する 「聴聞の期日及び場所の通知書」を受け取ったら、まず根拠条項が65条（指示・業務停止）か68条（取引士への指示・事務禁止）かを確認し、期日、場所、主宰者、予定される処分の内容を書き出す。期日は1週間前までに通知・公示されるため、残り時間を即座に逆算する
- 2.文書閲覧請求を直ちに出す 行政手続法18条に基づき、処分の原因となる事実を証する資料の閲覧を請求する。通知が到達した時点から聴聞終結までの間に行使でき、行政側の事実認定の前提を先に把握することで、期日での反論が「感想」ではなく「反証」になる
- 3.処分基準を読み込み、争う論点を絞る 国土交通省及び各都道府県は行政手続法12条により監督処分の基準を定めて公表している。自社の違反類型が標準でどの区分・どの停止期間に当たるかを確認し、事実を争う部分と、事実は認めて情状で軽減を求める部分を切り分ける
- 4.反論書面・再発防止策を期日前に提出する 事実関係の反論書、従業員の陳述書、社内研修記録、被害者への対応履歴、再発防止策を書面化して提出する。審理は公開されるため、取引先や従業員への説明文も同時に準備し、信用毀損を期日当日に追いかけない体制を作る
- 5.公開の期日で意見陳述と質問を行う 期日では意見を述べるだけでなく、行政庁の職員に質問を発し、閲覧で把握した認定の矛盾を指摘する。傍聴者がいる前提で、事実と対応策を淡々と述べる。出頭できない場合でも陳述書と証拠書類の提出は必ず行う
よくある質問 AI による整理
Q1宅建業法69条とは何ですか？
監督処分に係る聴聞の特例を定めた条文です。業務停止や事務禁止の処分では、行政手続法13条1項の区分にかかわらず必ず聴聞を行い、その審理は公開されます。
Q2監督処分の聴聞はいつ通知されますか？
本条2項が準用する16条の15により、期日の1週間前までに通知と公示がなされます。準備できる時間は最短で7日しかないと考えて動くのが実務です。
Q3聴聞を欠席したらどうなりますか？
主宰者は提出された書面と行政庁側の資料だけで判断します。処分の可否より、停止期間の長さなど情状を語る機会が失われるため、出頭できない場合でも陳述書は必ず提出します。
Q4聴聞の期日と場所はどこで確認できますか？
本条2項の準用により公示されるため、免許権者である国土交通省の地方整備局や各都道府県の公報・ウェブサイトで確認できます。処分の内容と根拠条項も併せて示されます。
Q5聴聞に弁護士を代理人として立てられますか？
できます。行政手続法上、当事者は代理人を選任して聴聞に出頭させることが認められています。処分基準の読み込みと反論の組み立てを短期間で行うため、早期の相談が有効です。
Q6聴聞通知が来てから廃業届を出すとどうなりますか？
免許取消しの聴聞期日が公示された日から処分の日までに廃業の届出をすると、その日から5年間新たな免許を受けられません（宅地建物取引業法5条1項）。駆け込み廃業は封じられています。
Q7聴聞で行政側の資料を見ることはできますか？
できます。行政手続法18条の文書閲覧請求により、通知到達時から聴聞終結まで、処分の原因となる事実を証する資料の閲覧を求められます。当日初見では反論が組み立てられません。
Q8業務停止処分に納得できないときはどうすればいいですか？
審査請求は処分を知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条）、取消訴訟は処分を知った日から6か月かつ処分の日から1年以内（行政事件訴訟法14条）です。
この条文についての質問 AI による整理
Q1聴聞って、弁明の機会の付与とどう違うんですか？
弁明は原則として書面を提出して終わりですが、聴聞は期日に出頭して口頭で意見を述べ、行政庁に質問し、処分の根拠資料を閲覧できます（行政手続法18条）。宅地建物取引業法69条1項は、本来なら弁明で足りる業務停止や事務禁止にも聴聞を義務づけています。実務のポイント：この差が効くのは事実認定ではなく情状の場面です。処分の可否より、停止日数を何日削れるかがこの期日で決まります
Q2聴聞が公開だと、処分が決まる前に会社の名前が出てしまうんですか？
そのとおりです。本条2項が16条の15第3項以下を準用するため、審理は公開で行われ、期日と場所、処分の内容や根拠条項が1週間前までに公示されます。実務のポイント：国土交通省と各都道府県は監督処分の基準を定めて公表しています（行政手続法12条）。自分の違反類型がどの区分に当たり、標準でどの程度の停止期間になるかを期日前に読み込めば、聴聞で何を争えば実益があるか、逆に何を争っても無駄かが事前に判別できます
間違えやすい点 AI による整理
- 「出ても結論は変わらないから欠席する」という判断は、問いの立て方そのものが誤っている。争点は処分するか否かではなく、処分の種類と重さ、停止期間の長さだ。欠席すれば主宰者は書面だけで判断し、情状を語る者は誰もいない
- 聴聞と弁明の機会の付与が別物であることは知られていても、その差の深刻さは知られていない。弁明は原則として書面の提出のみ。聴聞には出頭、質問、文書閲覧、利害関係人の参加という装備が付く。69条1項は、本来なら弁明で足りる業務停止や事務禁止にまで、その重装備を義務づけている
- 公開は自分に不利なだけだと感じるだろうが、法の側から見れば公開は監督権限が身内に甘く運用されていないかを市民が監視する装置である。あなたにとっての晒し場は、制度にとっては行政を縛る鎖でもある
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 手続の種類 | 宅建業法69条：業務停止・事務禁止でも必ず聴聞 | 行政手続法13条1項：処分の重さで聴聞と弁明を振り分ける 宅建業法16条の15：登録講習機関等の処分に係る聴聞（本条2項の準用元） |
| 防御の装備 | 出頭・口頭陳述・質問・文書閲覧（行政手続法18条） | 弁明の場合は原則として書面提出のみ 審理の公開と期日の公示に関する手続規定 |
| 公開性 | 2項の準用により審理は公開、期日及び場所は事前公示 | 一般の聴聞は当事者の申出がない限り非公開 公開・公示の原型となる規定 |
| 対象となる処分 | 65条・66条・67条の2・68条・68条の2の各処分 | 許認可の取消し等は聴聞、その他は弁明 登録講習機関等に対する処分 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は一般法である行政程序法が不利益処分前の陳述意見を保障し、聴証は法律に定めがある場合又は行政機関が必要と認めた場合に行う。日本の69条のように業法側で聴聞を一律義務づけ、かつ公開・公示まで求める構造は採っていない
韓国も登録取消し等の重い処分について個別法で청문（聴聞）の実施を定める方式をとる。ただし審理の公開を原則とする明文は日本ほど強くない
ドイツは行政手続法の一般規定として、権利を侵害する行政行為の前に関係人の聴取を要求する。不動産仲介業は営業法上の許可制であり、許可の取消しは営業法の枠組みで争われる
米国では免許の停止・取消しは州の不動産委員会による行政審判で扱われ、告知と聴聞は適正手続条項の要請として位置づけられる。審理の公開は州法により扱いが分かれる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もし来週の月曜に「聴聞の期日及び場所の通知書」が届いたら、残された時間は最短で7日。この間に文書閲覧請求を出し、従業員の陳述書を揃え、代理人を立てるかどうかまで決めきらねばならない。期日を一度逃せば、言い分を口頭で残す機会は二度と来ないこともある
- 重要事項説明を新人任せにしていた。顧客の苦情が県に入り、指示処分の聴聞通知が届く。再発防止策を自分の口で語れる場は、この期日しかない
- 取引でもめた相手の業者が処分されるらしいと耳に入った。聴聞の期日と場所は公示されるため、傍聴席に座って何が争点になっているかを自分の目で確かめられる。そこで見た事実関係は、こちらの民事交渉の材料にもなる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 業者や宅地建物取引士の行為で被害を受けた場合、免許を出した国土交通大臣または都道府県知事の窓口へ、契約書・重要事項説明書・やり取りの記録を添えて申し出る2. 監督処分の端緒になれば65条や68条の手続が動く3. 聴聞の期日と場所は公示されるため、傍聴して争点と行政の認定内容を確認する4. 監督処分は行政上の制裁であり、あなたの金銭回復は別途民事（民法709条、415条）で組み立てる必要がある
訴えられた側：1. 通知が届いたら期日と主宰者、根拠条項を確認し、直ちに文書閲覧請求（行政手続法18条）を出す2. 事実に争いがある部分と、争わずに情状で戦う部分を切り分ける3. 再発防止策、社内研修記録、被害者への対応履歴を書面化して期日に提出する4. 審理は公開であるため、取引先や従業員への説明を期日前に用意しておく5. 出頭できない場合でも陳述書と証拠書類は必ず提出する
時効（請求できる期限）：聴聞の期日については、その1週間前までに通知と公示がなされる（本条2項が準用する16条の15）。処分がなされた後の不服申立ては、審査請求が処分を知った日の翌日から3か月（行政不服審査法18条）、取消訴訟が処分を知った日から6か月かつ処分の日から1年（行政事件訴訟法14条）。免許取消の聴聞公示日から処分日までの廃業届出は、その日から5年の免許制限を招く
学説
通説（立法趣旨）：免許及び登録が事業と生計の基盤そのものであり、業務停止や事務禁止であっても実質的には営業の継続を左右する。そのため行政手続法の一般的な振り分けでは防御の機会が薄すぎるとして、業法側で聴聞を一律に義務づけた特例と解される
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和27年（1952年） 新設：宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）制定。免許制と監督処分の枠組みが設けられた
ログインすると、この条文にメモを残して他の利用者と共有できます。
ログインして共同ノートを始める