宅地建物取引業法 第68条の2（登録の消除）
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- 都道府県知事は、その登録を受けている宅地建物取引士が次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該登録を消除しなければならない。
- 一第十八条第一項第一号から第八号まで又は第十二号のいずれかに該当するに至つたとき。
- 二不正の手段により第十八条第一項の登録を受けたとき。
- 三不正の手段により宅地建物取引士証の交付を受けたとき。
- 四前条第一項各号のいずれかに該当し情状が特に重いとき又は同条第二項若しくは第四項の規定による事務の禁止の処分に違反したとき。
- 2.第十八条第一項の登録を受けている者で宅地建物取引士証の交付を受けていないものが次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該登録をしている都道府県知事は、当該登録を消除しなければならない。
- 一第十八条第一項第一号から第八号まで又は第十二号のいずれかに該当するに至つたとき。
- 二不正の手段により第十八条第一項の登録を受けたとき。
- 三宅地建物取引士としてすべき事務を行い、情状が特に重いとき。
この条文の基本情報
登録の消除とは何ですか？
定義登録の消除とは、宅地建物取引業法第68条の2に定められた規定で、「都道府県知事は、その登録を受けている宅地建物取引士が次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該登録を消除しなければならない。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第68条の2（登録の消除）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第68条の2の条文原文は「都道府県知事は、その登録を受けている宅地建物取引士が次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該登録を消除しなければならない。」で始まります。
- 宅地建物取引業法第68条の2は第六章 監督に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第68条の2の前の条は宅地建物取引業法第68条です。
- 宅地建物取引業法第68条の2の次の条は宅地建物取引業法第69条です。
- 宅地建物取引業法第68条の2には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第68条の2 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第68条の2（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/68_2
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法68条の2は、宅地建物取引士が欠格事由該当・不正登録・情状が特に重い違反などに至ったとき、都道府県知事は登録を消除しなければならないと定める。裁量のない羈束処分である。
Q · 宅建士の登録が消除されるのは、どんなときですか？
欠格事由該当・不正取得・情状が特に重い場合など、知事に裁量なく消除されます
宅地建物取引業法68条の2は、①同法18条1項1号から8号まで・12号の欠格事由に該当したとき、②不正の手段で登録を受けたとき、③不正の手段で宅地建物取引士証の交付を受けたとき、④ 68条1項各号に該当し情状が特に重いとき、または事務の禁止処分に違反したとき、都道府県知事は登録を消除しなければならないと定めます。「できる」ではなく「しなければならない」ため知事に裁量はなく、争点は処分の軽重ではなく要件該当性に絞られます。2項は士証未交付の登録者も対象とします。
解説
「消除」の二文字は、実務では資格の抹消を意味する。宅地建物取引業法68条の2が他の監督処分と決定的に違うのは、知事に裁量がない点だ。68条の指示処分や事務の禁止は「できる」と書かれているが、68条の2は「消除しなければならない」。つまり要件に該当すると認定された瞬間、情状を訴えても、反省文を出しても、知事は消除する以外の選択肢を持たない。あなたが戦える場所は処分の重さではなく、要件に当たるかどうかの一点に絞られる。その唯一の戦場が、処分前に必ず開かれる聴聞（同法69条）であり、しかも宅地建物取引業法の聴聞は公開で行われる。さらに見落とされやすいのが2項だ。試験に合格して登録だけ済ませ、宅地建物取引士証の交付をまだ受けていない者も、士としてすべき事務を行って情状が特に重ければ消除の対象になる。「士証を持っていないから処分は関係ない」は成り立たない。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法68条の2は登録の消除を定める規定であり、宅地建物取引士が法定の欠格事由該当、不正手段による登録もしくは士証交付、情状が特に重い違反行為、事務の禁止処分違反のいずれかに至った場合、都道府県知事が裁量なく登録を消除すべき義務を負う旨を規定する。同法68条の指示処分・事務の禁止が裁量処分であるのに対し、本条は羈束処分として構成される。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.聴聞通知書の根拠法令欄を最初に読む 通知書の「予定される不利益処分の内容及び根拠法令」欄で、68条の2第何項第何号が挙がっているかを確認する。1項4号（情状が特に重い）なら評価を争える余地があり、1項1号（欠格事由）なら事実の存否そのものを確認する
- 2.要件該当性を崩す資料を期日前に収集する 取引記録、是正措置の経過、被害弁償の証跡、社内研修記録などを整理し、「情状が特に重い」という評価を支える事実に反証する資料を揃える。処分の軽重を求める嘆願ではなく、該当性の否認を軸に組み立てる
- 3.陳述書・証拠書類を書面で提出する 行政手続法20条に基づき、聴聞の期日に意見を述べ証拠書類を提出する。口頭の謝罪だけで終えず、調書と報告書に残る形で書面提出する。出頭できない場合も陳述書は提出できる（同法21条）
- 4.代理人の選任を検討する 行政手続法16条により代理人を選任できる。宅建業の監督処分に精通した弁護士に、聴聞通知の到達直後の段階で相談する。期日までの日数が短いため、通知受領当日に連絡を取る
- 5.処分後の返納と不服申立ての期限を管理する 消除された場合は宅地建物取引士証を速やかに返納する（22条の2）。同時に審査請求3か月、取消訴訟6か月の起算日をカレンダーに記録し、再登録可能時期（消除の日から5年か、欠格事由の消滅か）も確認する
よくある質問 AI による整理
Q1登録の消除とは何ですか？
都道府県知事が宅地建物取引士の登録を登録簿から抹消する処分です。宅地建物取引業法68条の2が根拠で、要件に該当すれば知事は必ず消除しなければなりません。
Q2登録の消除と事務の禁止処分の違いは？
事務の禁止（68条2項・4項）は1年以内の期間を定めた裁量処分ですが、消除（68条の2）は登録そのものを失わせる羈束処分で、知事に軽重を選ぶ余地がありません。
Q3登録を消除されると何年間再登録できませんか？
不正手段による登録・士証交付、情状が特に重い場合、事務の禁止処分違反による消除は消除の日から5年間再登録できません。欠格事由による消除はその事由が消滅すれば再登録の道があります。
Q4宅建士の聴聞は公開ですか？
宅地建物取引業法69条により、取引士に対する監督処分の聴聞の期日における審理は公開で行われます。行政手続法の非公開原則に対する特則です。
Q5宅地建物取引士証はまだ交付を受けていない場合も処分されますか？
対象になります。68条の2第2項は士証未交付の登録者を対象とし、3号は取引士としてすべき事務を行い情状が特に重いときを消除事由としています。
Q6登録消除処分に不服がある場合はどうすればよいですか？
処分を知った日の翌日から3か月以内に審査請求（行政不服審査法18条1項）、6か月以内に取消訴訟（行政事件訴訟法14条1項）が可能です。審査請求しても処分の効力は当然には止まりません。
Q7登録を消除されたら宅地建物取引士証はどうなりますか？
宅地建物取引業法22条の2第6項により、速やかに交付を受けた知事へ返納する義務があります。怠ると10万円以下の過料の対象です。
Q8私生活の犯罪でも登録は消除されますか？
されます。18条1項の欠格事由には拘禁刑以上の刑や一定の罪による罰金刑が含まれ、業務と無関係な事件でも該当すれば68条の2第1項1号により消除されます。
この条文についての質問 AI による整理
Q1聴聞に呼ばれた時点で、もう終わりですか？
終わりではない。68条の2は要件に当たれば消除するしかない条文なので、争点は処分の重さではなく該当性に絞られる。特に1項4号の「情状が特に重いとき」は評価を含む要件で、ここを崩せば68条の事務の禁止にとどまる余地がある。実務のポイント：聴聞の調書と報告書は処分の基礎資料になり、後の審査請求や取消訴訟でもそのまま読まれる。期日で口頭で謝るより、事実関係を書面で残すほうが後々効く
Q2宅地建物取引士証をまだ受け取っていないのですが、それでも処分されますか？
される。2項は士証の交付を受けていない登録者を対象にしており、3号は「宅地建物取引士としてすべき事務を行い、情状が特に重いとき」を消除事由としている。実務のポイント：登録だけして士証を取らずに重要事項説明の席に座る運用は現場に残っているが、発覚すると本人の登録消除と会社側の監督処分（65条）が同時に走る。個人だけの問題では収まらない
Q3一度消除されたら、もう一生宅地建物取引士に戻れないんですか？
消除の理由によって答えが変わる。不正の手段による登録や士証の交付、情状が特に重い場合、事務の禁止処分違反による消除は、消除の日から5年間は再登録できない。これに対し18条1項の欠格事由に該当したことによる消除は、その事由が消滅すれば再登録の道が開く。実務のポイント：破産による消除は復権を得れば比較的早く戻れる類型で、同じ「消除」でも回復までの距離が全く違う（最新の改正状況をご確認ください）
間違えやすい点 AI による整理
- 消除を「資格の一時停止が長めに続くもの」と理解している人は多いが、深刻さの本体は停止期間ではなく再取得の構造にある。試験の合格自体は残るものの、再登録には欠格事由の消滅または5年の経過が必要で、その間あなたは専任の宅地建物取引士として一人分にカウントされない。個人の資格の問題が、勤務先の人員要件と採用市場での評価に直結する
- 「どうすれば処分を軽くしてもらえるか」という問いの立て方が、この条文では最初から機能しない。1項の要件に当たれば知事は消除するしかなく、軽重を選ぶ権限がそもそも存在しないからだ。問うべきは「自分は本当に要件に当たるのか」であり、特に1項4号の「情状が特に重いとき」という一語だけが、評価の余地を残している
- 業務中の落ち度だけが処分理由だと思われがちだが、法律の側から見ると、登録の消除は「不動産取引の現場に立たせてよい人物か」を判定する審査である。18条1項が定める欠格事由には私生活の犯歴や破産も並んでいる。あなたの視界では仕事とプライベートは別の箱だが、条文の側にその仕切りはない
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 処分の性質 | 68条の2：羈束処分（消除しなければならない） | 68条：裁量処分（指示・事務の禁止をすることができる） 22条：本人の申請・死亡等による非制裁的消除 |
| 資格への影響 | 登録そのものが消滅、専任の取引士として計上不可 | 登録は残り、最長1年の事務の禁止にとどまる 登録は消えるが制裁ではなく再登録制限は原則なし |
| 争える論点 | 要件該当性のみ（特に1項4号の「情状が特に重い」） | 処分の要否・期間の相当性（裁量濫用も争点） 申請の任意性、公示日との前後関係 |
| 再登録までの距離 | 不正取得・情状特に重い・禁止処分違反は5年、欠格事由型は事由消滅まで | 禁止期間の経過で復帰、再登録手続は不要 聴聞公示日以後の申請は5年制限が付く |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も経紀人員の証書廃止・登録抹消を行政処分として定めるが、主管機関は内政部および直轄市・県市政府。処分前手続は行政程序法の陳述意見が中心で、日本のような公開聴聞の特則は置かれていない
韓国も不正取得や重大な違反で資格取消しを定め、取消し後3年間は再取得できない仕組み。日本の5年制限より短く、期間設定に差がある
ドイツは個人資格ではなく営業許可（Erlaubnis）方式で、信頼性（Zuverlässigkeit）の欠如を理由に許可を取り消す構成。個人の登録簿を消除する日本型とは制度の単位が異なる
米国は州ごとの不動産委員会がライセンスを revoke / suspend し、行政審判（administrative hearing）を経る。処分裁量が広く、和解的な同意処分（stipulated settlement）も多用される点が日本の羈束処分と対照的
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もし、部下に名義を貸して重要事項説明書に自分の記名だけを載せていたことが立入検査で発覚したら？ 68条1項各号への該当と「情状が特に重い」の評価が同時に検討され、指示処分で止まるか登録消除まで行くかが、聴聞の一日でほぼ決まる。処分理由書が出た後に事実関係を作り直すことはできない
- 合格して登録だけ済ませ、宅地建物取引士証はまだ受け取っていない。それでも重要事項説明の席に座り続けた。2項3号は、まさにその状態のあなたを名指ししている
- 聴聞の通知書に書かれた期日まであと10日。この10日で「情状が特に重い」という評価を崩す資料を出せなければ、その先は審査請求という別の土俵に移る。しかも審査請求をしても処分の効力は止まらず（行政不服審査法25条1項）、争っている間も登録は消えたままだ
- あなたが会社の宅地建物取引業免許を管理する立場で、専任の取引士が私生活の事件で拘禁刑に処せられた。本人の登録は消える。同時に事務所の専任の宅地建物取引士の設置要件（同法31条の3）を欠き、2週間以内に補充しなければ今度は会社が65条の監督処分を受ける。個人の資格の話が、会社の免許を揺らす
取るべき行動
被害を受けた側：1. 虚偽の重要事項説明、名義貸し、預り金の私消などが疑われるなら、契約書・重要事項説明書・録音・メッセージ履歴を先に確保する2. 登録先の都道府県の宅地建物取引業担当課へ情報提供する。取引士本人（68条、68条の2）と所属業者（65条、66条）の双方に処分の可能性がある3. 金銭の回復は行政処分では動かない。民法709条または415条で別途請求し、業者が保証協会の社員なら弁済業務保証金からの還付も並行して検討する
訴えられた側：1. 聴聞の通知が届いたら、期日より先に「予定される不利益処分の内容及び根拠法令」欄を読む。68条の2の第何項第何号が挙がっているかで戦い方が変わる2. 該当性を争う資料（取引記録、是正の経過、被害弁償の証跡）を期日前に書面で提出し、口頭の謝罪だけで終わらせない3. 代理人を選任できる（行政手続法16条）。出頭できない場合も陳述書は提出できる4. 消除された場合は宅地建物取引士証を速やかに返納する（同法22条の2）。怠ると10万円以下の過料の対象になる
時効（請求できる期限）：登録消除処分そのものに時効はない。不服がある場合は、処分があったことを知った日の翌日から3か月以内に審査請求（行政不服審査法18条1項）、処分を知った日から6か月以内に取消訴訟（行政事件訴訟法14条1項、処分の日から1年で原則として提起不可）。再登録の5年制限は消除の日から起算する。審査請求をしても処分の効力は当然には止まらない（同法25条1項）
学説
行政法上の通説（羈束処分論）：「消除しなければならない」という文言は行政庁に効果裁量を認めない羈束処分と解され、司法審査の対象は要件該当性の認定に集中する。もっとも「情状が特に重いとき」という不確定概念については、認定に一定の判断余地が伴うと理解されている
資格制度における手続保障論：職業資格の剥奪は職業活動の自由への強度の制約であるため、実体面で裁量を否定する代わりに事前手続を厚くする設計が採られる。宅地建物取引業法69条が聴聞を義務づけ、かつ審理を公開とするのはこの発想の現れとされる
改正沿革 AI による整理
- 平成26年（2014年）改正、平成27年（2015年）4月1日施行 「宅地建物取引主任者」から「宅地建物取引士」への名称変更に伴い、本条の文言および引用が全面的に置き換えられた（改正内容の詳細は人的検証が必要）
- 令和元年（2019年）成年被後見人等の権利制限の適正化に伴う整備 18条1項の欠格事由が成年被後見人・被保佐人の一律欠格から心身の故障に係る個別判断へ改められ、本条1項1号および2項1号が引用する号の構成が影響を受けた（引用号の対応関係は人的検証が必要）
改正の年表
- 1.昭和27年（1952年） 新設：宅地建物取引業法制定。取引主任者制度と監督処分の基本枠組みが置かれた（本条の位置づけ・条文番号の沿革は人的検証が必要）
- 2.平成26年（2014年）改正・平成27年（2015年）4月1日施行 改正：「宅地建物取引主任者」から「宅地建物取引士」への名称変更に伴い、本条の文言および引用条項が全面的に置き換えられた（改正内容の詳細は人的検証が必要）
- 3.令和元年（2019年） 改正：成年被後見人等の権利制限の適正化に伴い、18条1項の欠格事由が一律欠格から心身の故障に係る個別判断へ改められ、本条が引用する号の構成が影響を受けた（引用号の対応関係は人的検証が必要）
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