要点宅地建物取引業法 37 条の 2 は、業者が自ら売主となる売買で事務所等以外の場所で申し込んだ買主に、書面による撤回権を認める。期間は告知書面を受けた日から 8 日、契約日起算ではない。
Q · 喫茶店で不動産の申込書にサインしたけど、やっぱりやめられますか？
売主が宅建業者なら、書面一枚で撤回できる
宅地建物取引業法 37 条の 2 により、宅建業者が自ら売主となる売買で、事務所等以外の場所で買受けの申込みまたは契約をした買主は、理由を問わず書面で申込みの撤回や契約解除ができます。期間は「撤回できる旨とその方法」を法定書面で告げられた日から起算して 8 日。契約日からではありません。告知がなければ期間は進行しません。ただし引渡しを受け、かつ代金の全部を支払った時点で権利は消滅します。業者は損害賠償や違約金を請求できず、受領した手付金等を速やかに全額返還する義務を負います。
モデルルームの外、たとえば喫茶店やあなたの自宅の玄関先で、営業マンに押し切られて申込書にサインした。翌朝、冷静になって「やっぱりやめたい」と思う。宅地建物取引業法 37 条の 2 は、その状況のあなたに、理由を一切問わない撤回権を与えている。売主が宅建業者であること、申込みまたは契約の場所が「事務所等」以外であること、この二つが揃えば、あなたは書面一枚で申込みを撤回し、契約を解除できる。しかも業者はあなたに損害賠償も違約金も請求できず、受け取った手付金その他の金銭は速やかに全額返還しなければならない。期間は「クーリング・オフできる旨と方法を書面で告げられた日から起算して 8 日」。ここで多くの人が誤解する。起算点は契約日ではなく、告知日である。業者があなたに正しく告げていなければ、8 日は永久に走り出さない。数か月前の契約でも、まだ生きている可能性がある。
宅地建物取引業法 37 条の 2 はクーリング・オフを定める規定である。宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地建物の売買において、事務所等以外の場所で買受けの申込みまたは契約をした買主は、撤回等ができる旨を法定書面で告げられた日から 8 日を経過するまで、または引渡しを受けかつ代金全部を支払うまでは、書面により申込みの撤回または契約の解除を行うことができる。買主に不利な特約は無効とされる。
AI 輔助整理，以條文原文為準
撤回できる旨と方法を法定書面で告げられた日から起算して 8 日を経過するまでです。契約日起算ではなく、告知がなければ期間は進行しません。ただし引渡しを受け、かつ代金全部を支払うと権利は消滅します。
業者の事務所のほか、継続的に業務を行える施設で専任の宅地建物取引士を置くべき場所（案内所等）や、買主が自ら申し出た自宅・勤務先が該当します。詳細は施行規則 16 条の 5 が定めます。
買主が自ら自宅での説明を申し出た場合、その自宅は事務所等として扱われ撤回できません。逆に業者側から訪問を持ちかけた場合は事務所等に当たらず、撤回の対象になり得ます。
撤回・解除する意思、契約年月日、物件の表示、当事者名を記載し、書面で発します。内容証明郵便に配達証明を付けると、発信日が公的記録として残り、期間内であることを立証できます。
3 項により業者は受領した金銭を速やかに全額返還する義務を負います。応じない場合は免許権者である都道府県知事または国土交通大臣へ申告し、並行して返還請求訴訟や少額訴訟を検討します。
できません。本条は「宅地又は建物の売買契約」で、かつ宅建業者が自ら売主となる場合の規定です。賃貸借契約は対象外で、不動産は特定商取引法のクーリング・オフの適用対象でもありません。
売主が個人で業者は媒介しているだけなら適用されません。本条は業者が「自ら売主」となる場合の規定です。契約書の売主欄に業者名が記載されているかを最初に確認してください。
引渡しだけでは消滅しません。1 項 2 号は「引渡しを受け、かつ代金の全部を支払つたとき」と定めており、両方揃って初めて撤回権が消えます。残代金が未払いなら撤回の余地があります。
モデルルームが継続的に業務を行える施設で、専任の宅地建物取引士が置かれている場合は「事務所等」に該当し、撤回できない（宅地建物取引業法施行規則 16 条の 5）。テント張りの仮設案内所など、専任の取引士が置かれていない場所であれば対象になる。業界裏話ヒント：その場所に専任の取引士がいたかどうかは、標識の掲示で確認できる。掲示がなかった、担当者が他店舗と兼務だった、という事実は撤回主張の重要な材料になる
足りない。1 項は「書面により」行うと明記しており、2 項の発信主義も書面を発した時を基準としている。電話やメールのみでは要件を満たさないと解されている。業界裏話ヒント：期限が迫っている場合、まず電話で伝えたうえで同日中に内容証明郵便を投函するのが実務の定石。郵便局は 19 時まで内容証明を受け付ける窓口があり、当日消印を確保できる
撤回できる。撤回権が消えるのは、引渡しを受け「かつ」代金の全部を支払った場合である（1 項 2 号）。手付金だけでは代金全部ではないし、引渡しも受けていなければ二重に要件を欠く。しかも 3 項により、業者は受領した金銭を速やかに全額返還する義務を負う。業界裏話ヒント：「手付解除だから手付金は放棄になります」と説明されることがあるが、クーリング・オフによる撤回は手付解除とは別の制度で、放棄は生じない。この二つを混同させる説明を受けたら、その場で条番号を挙げて確認する
無理ではない。4 項が、1 項から 3 項に反する特約で申込者等に不利なものを無効と定めている。サインの有無に関係なく、その条項だけが効力を失う。業界裏話ヒント：こうした特約が入っている契約書自体が、業者側の法令理解の水準を示す材料になる。都道府県の宅建業指導部局に相談すると、業者への行政指導につながることがあり、返還交渉での立場が変わる
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 権利の性質 | 37 条の 2：理由を問わない無条件の撤回・解除権（クーリング・オフ） | — |
| 行使できる時期 | 法定書面での告知日から起算して 8 日を経過するまで、かつ引渡し＋代金全額支払いの前 | — |
| 買主の金銭的負担 | 損害賠償・違約金の請求は不可。受領済みの手付金等は速やかに全額返還 | — |
| 場所の要件 | 事務所等以外の場所での申込みまたは契約が必要 | — |
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