宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項又は第二項の許可、建築基準法第六条第一項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。
要点宅地建物取引業法36条は、工事完了前の宅地・建物について、開発許可や建築確認など政令で定める処分があった後でなければ、業者が売買・交換の契約を締結・媒介できないと定める。
Q · 建築確認が下りる前でも、業者と売買契約を結んでいいの？
結べません。宅建業法36条が業者に禁じています
宅地建物取引業法36条により、宅地造成・建物建築の工事完了前は、都市計画法29条1項・2項の開発許可や建築基準法6条1項の建築確認など政令で定める許可等の処分があった後でなければ、業者は売買・交換の契約を締結できません。自ら当事者となる場合、代理する場合、媒介する場合のいずれも対象です。違反した業者は指示処分・業務停止処分（65条）の対象になります。ただし禁止されるのは売買と交換だけで、貸借の契約は対象外です。また業者間取引でもこの規制は外れません。
モデルルームで間取り図を前にして、「今月中にご契約いただければこの区画を押さえられます」と言われたとする。その物件、まだ更地かもしれない。宅地建物取引業法36条は、造成工事や建築工事が完了する前の宅地・建物について、都市計画法29条1項・2項の開発許可や建築基準法6条1項の建築確認など、政令で定める許可等の処分が下りた後でなければ、業者が売買・交換の契約を結ぶことを禁じている。自ら売主でも、代理でも、媒介でも同じであり、予約も含まれる。つまり「確認申請中ですが、先に契約だけ」は、それ自体が業法違反である。多くの人が見落とすのは、この禁止が売買と交換に限られ、貸借には及ばない点だ。そして相手が同業の宅建業者であっても、この規制は外れない。署名の前に確認済証の番号と交付日を尋ねる、その一言だけで相手の姿勢は変わる。
宅地建物取引業法36条は契約締結時期の制限を定める規定であり、宅地造成または建物建築の工事完了前は、都市計画法29条の開発許可、建築基準法6条の建築確認その他政令で定める許可等の処分を受けた後でなければ、宅地建物取引業者が当該物件の売買・交換契約の締結および媒介を行うことを禁じる。自ら当事者となる場合も代理・媒介の場合も同様であり、貸借は対象外である。
契約締結時期の制限を定めた規定です。宅地造成・建物建築の工事完了前は、開発許可や建築確認など政令で定める許可等の処分が下りた後でなければ、業者は売買・交換の契約を結べません。
青田売り自体は違法ではありません。違法になるのは、開発許可や建築確認など必要な処分が下りる前に売買契約を締結した場合です。処分後であれば工事未完成でも契約できます。
36条は業者を取り締まる行政規制であり、契約が当然に無効になるとは一般に考えられていません。私法上の効力は解釈が分かれる論点で、実務上は解除と返還の交渉が中心になります。
条文が例示する都市計画法29条1項・2項の開発許可、建築基準法6条1項の建築確認のほか、宅地建物取引業法施行令2条の5が列挙する各法令の許可・認可等が含まれます。
適用されます。業者間取引の適用除外（78条2項）は自ら売主となる場合の一群の制限が対象で、36条は含まれません。プロ相手でも処分前の売買契約は打てません。
33条は広告開始時期の制限で貸借も対象、36条は契約締結時期の制限で売買・交換のみが対象です。貸借は「広告はできないが契約はできる」という逆転が起きます。
申込書の名称ではなく実質で判断されます。予約も36条の射程に入るため、実質的に契約や予約と評価される申込を処分前に受ければ、業者側の違反リスクが生じます。
既に工事が完了している物件は36条の対象外です。本条が規律するのは造成工事・建築工事の完了前の宅地・建物に限られ、完成済み物件の売買は時期制限を受けません。
申込は契約ではないので、申込みを撤回すれば預り金・申込証拠金は原則として返還されるべきものです。業者が返還を拒むこと自体、宅地建物取引業法47条の2第3項および同法施行規則が禁じる行為に当たりえます。業界裏話ヒント：「預り金」「申込証拠金」「手付金」と名目が変わっても判断は変わりません。見るべきは領収書の但し書きで、そこに「手付金」と書かれていると解約手付の議論に持ち込まれます。受け取った瞬間に文言を確認してください
36条の文言は売買・交換に限られるため、貸借の契約は禁止対象外です。ただし33条の広告開始時期の制限は貸借も含むので、確認前に「入居者募集」の広告を出すこと自体は違反になります。契約はできても広告はできないという逆転が起きます。業界裏話ヒント：現地看板もポータルサイト掲載もチラシも広告です。確認番号の記載がない募集情報は、それだけで行政の指摘対象になりえます
36条違反そのものに刑事罰は用意されておらず、免許行政庁による指示処分・業務停止処分（65条）、情状が特に重い場合の免許取消（66条）という行政処分が中心です。業務停止命令に従わなければ、その段階で刑事罰の問題になります（最新の改正状況をご確認ください）。業界裏話ヒント：過去の監督処分歴は国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで誰でも無料で確認できます。契約前に相手の商号を入れて検索する買主は、ほとんどいません
未完成物件を業者が自ら売主として売る場合、受領する手付金等が代金の5パーセントまたは1000万円を超えるときは、保全措置を講じなければ受領できません（41条）。措置がなければ、買主は支払いを拒めます。業界裏話ヒント：契約書に「保全措置を講じる」と書いてあるだけでは完了していません。保証委託契約の保証書や保管証の現物が自分の手元に来て初めて成立します。書面が届かないまま入金しないでください
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 規制される場面 | 36条：契約の締結・媒介の時期 | — |
| 貸借への適用 | 適用なし（売買・交換のみ） | — |
| 解禁のトリガー | 政令で定める許可等の処分があった後 | — |
| 業者間取引での扱い | 適用除外なし（78条2項の対象外） | — |
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