宅地建物取引業法 第35条の2（供託所等に関する説明）
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- 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方等（宅地建物取引業者に該当する者を除く。）に対して、当該売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、当該宅地建物取引業者が第六十四条の二第一項の規定により指定を受けた一般社団法人の社員でないときは第一号に掲げる事項について、当該宅地建物取引業者が同項の規定により指定を受けた一般社団法人の社員であるときは、第六十四条の八第一項の規定により国土交通大臣の指定する弁済業務開始日前においては第一号及び第二号に掲げる事項について、当該弁済業務開始日以後においては第二号に掲げる事項について説明をするようにしなければならない。
- 一営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及びその所在地
- 二社員である旨、当該一般社団法人の名称、住所及び事務所の所在地並びに第六十四条の七第二項の供託所及びその所在地
この条文の基本情報
供託所等に関する説明とは何ですか？
定義供託所等に関する説明とは、宅地建物取引業法第35条の2に定められた規定で、「宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方等（宅地建物取引業者に該当する者を除く。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第35条の2（供託所等に関する説明）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第35条の2の条文原文は「宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方等（宅地建物取引業者に該当する者を除く。」で始まります。
- 宅地建物取引業法第35条の2は第一節 通則に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第35条の2の前の条は宅地建物取引業法第35条です。
- 宅地建物取引業法第35条の2の次の条は宅地建物取引業法第36条です。
- 宅地建物取引業法第35条の2には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第35条の2 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第35条の2（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/35_2
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法35条の2は、業者に対し契約成立前に営業保証金の供託所または保証協会と弁済業務保証金の供託所を説明するよう求める。書面も取引士も不要な努力義務である。
Q · 契約前に「供託所」の話をされたけど、あれは絶対に説明しなきゃいけないものなの？
努力義務です。書面交付も取引士も不要とされています
宅地建物取引業法35条の2は「説明をするようにしなければならない」と定めており、一般に努力義務と解されています。35条の重要事項説明のように宅地建物取引士が書面を交付する必要はありません。ただし説明内容は、業者が破綻したときに還付を申し出る先（営業保証金の供託所、または保証協会と弁済業務保証金の供託所）そのものです。省略しても契約は無効になりませんが、業者側は65条の指示処分の材料にされる余地があります。
解説
契約直前、不動産会社の担当者が早口で読み上げる項目の中に、供託所の名前と住所が混じっている。ほとんどの人は聞き流す。だがそれは、その業者が飛んだときにあなたが金を取り戻す唯一の窓口の住所である。宅地建物取引業者は、自分で営業保証金を供託しているか、宅地建物取引業保証協会の社員として弁済業務保証金分担金を納めているかのどちらかで、本条はそのどちらなのかを契約成立前にあなたへ説明せよと命じる。ここで押さえるべき落差がある。35条の重要事項説明は宅地建物取引士が書面を交付して行う厳格な義務だが、35条の2は「説明をするようにしなければならない」という文言で、一般に努力義務と解されており、書面も宅地建物取引士も要求されない。つまり、聞き逃したらそれきりになりやすい情報が、あなたの回収可能性を静かに左右している。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法35条の2は供託所等の説明を定める規定であり、宅地建物取引業者に対し、業者でない相手方等との契約が成立するまでの間に、営業保証金を供託した最寄りの供託所とその所在地、または保証協会の社員である旨・協会の名称・住所・事務所所在地および弁済業務保証金の供託所を説明するよう努める義務を課す。
手順
- 1.申込み・手付の前に相手の受け皿を口頭で確認 内見後、申込書を書く前に「御社は保証協会の社員ですか、供託所はどちらですか」と質問する。即答できるかどうかで相手の実務水準が測れ、この時点ならまだ引き返せる
- 2.重要事項説明時に供託所欄を書面で記録 重要事項説明書の末尾に供託所・保証協会欄があるかを確認し、なければ担当者に記載を求める。法律上は書面不要だが、後日の還付手続で申出先を特定する最短の資料になる
- 3.業者の破綻が見えたら申出先を特定する 契約書・重要事項説明書・領収書から、相手が保証協会の社員か自ら営業保証金を供託している業者かを判定する。免許番号があれば宅地建物取引業者名簿でも確認できる
- 4.認証の申出または還付請求を先行させる 社員なら当該協会へ還付の認証を申し出（64条の8第2項）、非社員なら供託所へ還付を請求する。原資に上限があり配分は認証を受けた債権額に応じるため、訴訟より手続の先行が取り分に効く
- 5.上限超過に備えて別ルートを並行させる 還付の限度は営業保証金相当額にとどまるため、業者法人と代表者個人への請求、手付金等の保全措置（41条、41条の2）の有無確認を同時に進める
よくある質問 AI による整理
Q1供託所等の説明とは何ですか？
宅地建物取引業者が契約成立前に、営業保証金を供託した供託所と所在地、または保証協会の名称・住所と弁済業務保証金の供託所を相手方に伝えることです。宅建業法35条の2が根拠です。
Q2営業保証金はいくら必要ですか？
主たる事務所につき1000万円、その他の事務所ごとに500万円です（施行令2条の4）。取引で損害を受けた人が還付を受けられる上限額も、この額に相当する額になります。
Q3弁済業務保証金分担金はいくらですか？
保証協会の社員は主たる事務所60万円、その他の事務所ごとに30万円を納付します。ただし還付の上限は分担金額ではなく、営業保証金相当額（主たる事務所なら1000万円）です。
Q4供託所の説明はいつまでにするの？
売買・交換・貸借の契約が成立するまでの間です。契約成立後に伝えても本条を満たしません。実務では重要事項説明と同じ場面で併せて行われることが一般的です。
Q5供託所の説明をしなかったら罰則はある？
直接の罰則規定はありませんが、業務の適正を欠くとして65条の指示処分の材料になり得ます。処分歴は免許更新のたびに影響するため、実務上は説明欄を設ける運用が主流です。
Q6宅建業者の供託所はどこで調べられる？
免許を出した国土交通大臣または都道府県知事が備える宅地建物取引業者名簿で確認できます。免許番号が分かれば、都道府県の宅建業担当窓口で閲覧を申請できます。
Q7宅地建物取引業保証協会にはどんな団体がある？
国土交通大臣の指定を受けた一般社団法人が該当し、全国宅地建物取引業保証協会（ハトマーク）と不動産保証協会（ウサギマーク）が広く知られています。契約時に名称を確認してください。
Q8賃貸の契約でも供託所の説明は必要？
必要です。本条は売買・交換だけでなく貸借の契約も対象としています。賃貸の仲介でも、相手方が宅地建物取引業者でなければ説明の対象になります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1重要事項説明のときに供託所の話もされた気がするんですが、あれって義務なんですか？
35条の2は「説明をするようにしなければならない」という文言で、一般に努力義務と解されている。35条の重要事項説明と違い、宅地建物取引士が書面を交付する必要もない。多くの会社が重要事項説明書に欄を設けて一緒に説明しているが、法律上そこまでは求められていない。実務のポイント：供託所欄が最初から印刷されたひな形を使う会社は、社内の管理水準が一段上だと読める。契約前にひな形を見せてもらえば分かる
Q2不動産屋が潰れたら、払った手付金は本当に戻ってくるんですか？
全額とは限らない。還付の限度は営業保証金の額（主たる事務所1000万円、その他の事務所ごとに500万円）に相当する額で、被害者が複数いれば債権額に応じて分け合うことになる（27条、64条の8第1項）。実務のポイント：手付金等の保全措置（41条、41条の2）が付いている取引なら、そちらの方が回収は早く確実。契約書に保全措置の記載があるかを先に見る
Q3保証協会の会員だと聞きました。協会が代わりに払ってくれるんですよね？
協会が自腹を切るのではなく、協会が供託した弁済業務保証金から払い出される。しかも支払前に協会の認証が必要で（64条の8第2項）、申し出て審査を通らなければ一円も出ない。実務のポイント：認証の申出には債権の存在を示す資料が要る。契約書、領収書、送金記録を一つのフォルダにまとめてあるかどうかで、還付までの月数が変わる
Q4業者同士の取引でも、この説明はしてもらえるんですか？
対象外である。本文の括弧書きで、相手方が宅地建物取引業者である場合は除かれている。営業保証金や弁済業務保証金の還付も、宅地建物取引業者の債権には及ばない（27条1項、64条の8第1項）。実務のポイント：免許を取った瞬間、この安全網の外へ出る。同業者との取引では供託所ではなく、相手の決算内容と取引実績で与信を判断するしかない
間違えやすい点 AI による整理
- 営業保証金や弁済業務保証金の存在自体は知っている人が多い。だが還付を受けられるのは宅地建物取引業に関し取引をしたことから生じた債権に限られ、しかも宅地建物取引業者自身は還付を請求できない（27条1項、64条の8第1項）。免許を持った瞬間、この安全網の内側から外側へ移動している
- 保証協会の社員が納めるのは主たる事務所60万円、その他の事務所ごとに30万円の分担金にすぎない。だから回収できるのも60万円まで、と考えるのは誤り。還付の限度は、その業者が社員でないとしたら供託すべき営業保証金の額に相当する額、つまり主たる事務所だけでも1000万円の枠である（64条の8第1項）
- 「説明されなかったから契約を取り消せるのでは」という問いの立て方そのものがずれている。本条違反は業者に対する監督処分（65条）の領域の話であって、契約の効力を直接左右しない。取消しを狙うなら、消費者契約法4条や民法の詐欺・錯誤という別の入口を探すことになる
- 協会の社員だと聞くと「協会が代わりに払ってくれる」と受け取りがちだが、実際に払い出されるのは供託所に積まれた弁済業務保証金であり、支払前に協会の認証を経る必要がある（64条の8第2項）。協会は窓口と審査機関であって、無条件に補填してくれる保険会社ではない
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 義務の強度 | 35条の2：説明をするようにしなければならない（一般に努力義務） | 35条：説明しなければならない（厳格な法的義務） 25条：営業保証金を供託しなければ事業を開始できない（開業要件） |
| 方式・主体 | 書面交付も宅地建物取引士も不要、口頭でも足りる | 宅地建物取引士が記名した書面（電磁的方法を含む）を交付して説明 供託書の写しを添付して免許権者へ届出 |
| 対象者 | 宅地建物取引業者でない相手方等のみ（業者間取引は対象外） | 取得者・借主等。業者間では書面交付のみで説明省略が可能 免許を受けた宅地建物取引業者全員 |
| 違反したときの効果 | 契約の効力に影響なし。65条の指示処分の材料になり得る | 監督処分に加え、取消し・損害賠償の根拠事実になり得る 供託しなければ免許が失効し得る（25条7項の催告・取消し） |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も経紀業者に営業保証金の繳存を求め、書面による説明義務を課す。保証基金は全国聯合会の専戶で一元管理される点が、日本の協会方式と近い構造を持つ
韓国は仲介完了時に保証の内容（保障金額、保証保険会社または共済事業者、保障期間）を説明し証書の写しを交付させる。日本より義務の強度が高く、説明時期も契約前ではなく仲介完了時に置かれている
ドイツは営業許可制を採り、分譲業者等に保証金または保険の提供を求める。供託所という一元的な還付窓口ではなく、保証機関との契約により資金保全を図る点が異なる
米国では州ごとに免許業者の不正被害を救済する基金が設けられ、判決取得を前提に支払われる例が多い。日本の認証・還付手続より、訴訟の先行を求める設計が一般的
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 手付金200万円を払った二週間後、その不動産会社の看板が外れていたら？ 相手が保証協会の社員だったなら、還付は協会への認証の申出から始まる。どの協会だったかを契約時に聞いていない人は、まず協会の特定と資料集めだけで数週間を失う。原資は先に限度額が決まっているので、動き出しの遅さがそのまま取り分に効いてくる
- あなたが宅地建物取引業者側で、繁忙期に説明を省いた。努力義務だから問題ないと社内で言われている。だが業務の適正を欠くとして指示処分（65条1項）の材料にされうるし、処分歴は免許更新のたびに付いて回る。省略のコストは、その場では見えないところに蓄積する
- 賃貸の契約で「協会の会員だから安心です」と言われた。だが協会名も所在地も聞かなかった。トラブルが起きたとき、あなたは自分がどこへ申し出るべきかを知らない
- 同じ業者から複数の顧客が金を返してもらえなくなった。還付の原資は営業保証金に相当する額が上限で、被害総額がそれを超えれば債権額に応じて分け合うことになる。満額を確保できるかどうかは運の要素も大きいが、認証の申出をしない人は、そもそも分配の名簿にすら載らない
- あなたが不動産業を始め、初めて他社から物件を仕入れた日、相手はこの説明をしてこない。本文の括弧書きで、相手方が宅地建物取引業者である場合は説明の対象から外れているからだ。プロ同士は自分で相手を調べろ、というのが法の建て付けである
取るべき行動
被害を受けた側：1. 契約書・重要事項説明書・領収書から、相手が保証協会の社員か自ら営業保証金を供託している業者かを特定する。免許番号があれば宅地建物取引業者名簿で確認できる2. 社員なら当該協会へ還付の認証を申し出（64条の8第2項）、非社員なら供託所へ還付を請求する3. 債権額と発生原因を証拠で固める。宅地建物取引業の取引から生じた債権であることが要件4. 原資に上限がある以上、業者法人と代表者個人への請求も並行して検討する
訴えられた側：1. 説明を実施した記録を残す。法律上は書面不要でも、重要事項説明書の末尾に供託所欄を設けて署名をもらう運用が最も安い防御になる2. 相手方が宅地建物取引業者である取引は対象外という線引きを社内で明文化する3. 弁済業務保証金が還付されたときは協会の通知後2週間以内に還付充当金を納付（64条の10）、営業保証金なら28条で不足額を追加供託する。遅れは社員の地位や免許に直結する
時効（請求できる期限）：説明の履行期は「契約が成立するまでの間」に固定されており、成立後の説明では本条を満たさない。回収側の時間軸は別で、債権自体の消滅時効（民法166条、権利を行使できることを知った時から5年）と、協会の認証手続に要する期間が実質的な締切になる。業者側は還付通知を受けた日から2週間という補填期限が走る
学説
通説：35条の2の「説明をするようにしなければならない」という文言は、35条の重要事項説明と異なり努力義務を定めたものと解される。書面交付も宅地建物取引士による説明も要件ではなく、違反は契約の効力に影響せず、監督処分の領域で評価される
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和47年（1972年） 改正：宅地建物取引業保証協会の制度が創設され、営業保証金の供託に代えて弁済業務保証金分担金を納付する仕組みが設けられた。本条第二号が説明対象とする協会・弁済業務保証金の供託所は、この制度に由来する
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