要点宅地建物取引業法 35 条の 2 は、業者に対し契約成立前に営業保証金の供託所または保証協会と弁済業務保証金の供託所を説明するよう求める。書面も取引士も不要な努力義務である。
Q · 契約前に「供託所」の話をされたけど、あれは絶対に説明しなきゃいけないものなの？
努力義務です。書面交付も取引士も不要とされています
宅地建物取引業法 35 条の 2 は「説明をするようにしなければならない」と定めており、一般に努力義務と解されています。35 条の重要事項説明のように宅地建物取引士が書面を交付する必要はありません。ただし説明内容は、業者が破綻したときに還付を申し出る先（営業保証金の供託所、または保証協会と弁済業務保証金の供託所）そのものです。省略しても契約は無効になりませんが、業者側は 65 条の指示処分の材料にされる余地があります。
契約直前、不動産会社の担当者が早口で読み上げる項目の中に、供託所の名前と住所が混じっている。ほとんどの人は聞き流す。だがそれは、その業者が飛んだときにあなたが金を取り戻す唯一の窓口の住所である。宅地建物取引業者は、自分で営業保証金を供託しているか、宅地建物取引業保証協会の社員として弁済業務保証金分担金を納めているかのどちらかで、本条はそのどちらなのかを契約成立前にあなたへ説明せよと命じる。ここで押さえるべき落差がある。35 条の重要事項説明は宅地建物取引士が書面を交付して行う厳格な義務だが、35 条の 2 は「説明をするようにしなければならない」という文言で、一般に努力義務と解されており、書面も宅地建物取引士も要求されない。つまり、聞き逃したらそれきりになりやすい情報が、あなたの回収可能性を静かに左右している。
宅地建物取引業法 35 条の 2 は供託所等の説明を定める規定であり、宅地建物取引業者に対し、業者でない相手方等との契約が成立するまでの間に、営業保証金を供託した最寄りの供託所とその所在地、または保証協会の社員である旨・協会の名称・住所・事務所所在地および弁済業務保証金の供託所を説明するよう努める義務を課す。
宅地建物取引業者が契約成立前に、営業保証金を供託した供託所と所在地、または保証協会の名称・住所と弁済業務保証金の供託所を相手方に伝えることです。宅建業法 35 条の 2 が根拠です。
主たる事務所につき 1000 万円、その他の事務所ごとに 500 万円です（施行令 2 条の 4）。取引で損害を受けた人が還付を受けられる上限額も、この額に相当する額になります。
保証協会の社員は主たる事務所 60 万円、その他の事務所ごとに 30 万円を納付します。ただし還付の上限は分担金額ではなく、営業保証金相当額（主たる事務所なら 1000 万円）です。
売買・交換・貸借の契約が成立するまでの間です。契約成立後に伝えても本条を満たしません。実務では重要事項説明と同じ場面で併せて行われることが一般的です。
直接の罰則規定はありませんが、業務の適正を欠くとして 65 条の指示処分の材料になり得ます。処分歴は免許更新のたびに影響するため、実務上は説明欄を設ける運用が主流です。
免許を出した国土交通大臣または都道府県知事が備える宅地建物取引業者名簿で確認できます。免許番号が分かれば、都道府県の宅建業担当窓口で閲覧を申請できます。
国土交通大臣の指定を受けた一般社団法人が該当し、全国宅地建物取引業保証協会（ハトマーク）と不動産保証協会（ウサギマーク）が広く知られています。契約時に名称を確認してください。
必要です。本条は売買・交換だけでなく貸借の契約も対象としています。賃貸の仲介でも、相手方が宅地建物取引業者でなければ説明の対象になります。
35 条の 2 は「説明をするようにしなければならない」という文言で、一般に努力義務と解されている。35 条の重要事項説明と違い、宅地建物取引士が書面を交付する必要もない。多くの会社が重要事項説明書に欄を設けて一緒に説明しているが、法律上そこまでは求められていない。業界裏話ヒント：供託所欄が最初から印刷されたひな形を使う会社は、社内の管理水準が一段上だと読める。契約前にひな形を見せてもらえば分かる
全額とは限らない。還付の限度は営業保証金の額（主たる事務所 1000 万円、その他の事務所ごとに 500 万円）に相当する額で、被害者が複数いれば債権額に応じて分け合うことになる（27 条、64 条の 8 第 1 項）。業界裏話ヒント：手付金等の保全措置（41 条、41 条の 2）が付いている取引なら、そちらの方が回収は早く確実。契約書に保全措置の記載があるかを先に見る
協会が自腹を切るのではなく、協会が供託した弁済業務保証金から払い出される。しかも支払前に協会の認証が必要で（64 条の 8 第 2 項）、申し出て審査を通らなければ一円も出ない。業界裏話ヒント：認証の申出には債権の存在を示す資料が要る。契約書、領収書、送金記録を一つのフォルダにまとめてあるかどうかで、還付までの月数が変わる
対象外である。本文の括弧書きで、相手方が宅地建物取引業者である場合は除かれている。営業保証金や弁済業務保証金の還付も、宅地建物取引業者の債権には及ばない（27 条 1 項、64 条の 8 第 1 項）。業界裏話ヒント：免許を取った瞬間、この安全網の外へ出る。同業者との取引では供託所ではなく、相手の決算内容と取引実績で与信を判断するしかない
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 義務の強度 | 35 条の 2：説明をするようにしなければならない（一般に努力義務） | — |
| 方式・主体 | 書面交付も宅地建物取引士も不要、口頭でも足りる | — |
| 対象者 | 宅地建物取引業者でない相手方等のみ（業者間取引は対象外） | — |
| 違反したときの効果 | 契約の効力に影響なし。65 条の指示処分の材料になり得る | — |
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