宅地建物取引業法 第64条の20（改善命令）

解説

不動産の仲介業者は、営業を始める前に供託所へ1000万円を積むか、保証協会に60万円を払って社員になるかの二択を迫られる。実際に供託を選ぶ業者はごく少数で、大半は協会経由だ。つまり、あなたが手付金を持ち逃げされたときに取り戻せる原資は、その業者個人の金ではなく、全国の社員が出し合った共同の財布である。宅地建物取引業法64条の20は、その財布が痩せてきたとき、あるいは協会の運営が緩んできたときに、国土交通大臣が「財産の状況又はその事業の運営を改善するため必要な措置」を命じられると定める。この命令は、指定の取消し（64条の21）という最終手段の一歩手前に置かれたブレーカーであり、「その必要の限度において」という縛りが付いている。ブレーカーが正常に働いているかどうかで、あなたの被害弁済が現実に届くかが決まる。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法64条の20は、宅地建物取引業保証協会に対する国土交通大臣の改善命令を定める規定である。保証協会に関する章の規定を施行するため必要があると認められる場合に、その必要の限度において、財産の状況又は事業の運営を改善するため必要な措置をとるべきことを命ずる権限を大臣に与える。指定の取消し（64条の21）の前段階に位置する監督手段である。

こんなときに使う

• 手付金300万円を振り込んだ翌週、仲介業者の事務所が無人になっていた。その業者が供託業者なら供託所へ、保証協会の社員なら協会への認証申出へと、回収ルートは最初から二本に分かれている。協会ルートを選んだ場合、あなたの回収可能性は協会の財務体力に依存する。その体力を外から監視する唯一の装置が64条の20だ
• もし保証協会そのものが指定を取り消されたら、加入している業者はどうなるのか。社員の地位を失った日から一週間以内に営業保証金を供託しなければならず（64条の15）、間に合わなければ免許の維持自体が危うくなる。60万円で営業してきた零細業者にとって、1000万円を七日で用意しろというのは廃業通告に等しい
• 社員業者の一人が巨額の預り金を持ち逃げした。還付が積み上がり、準備金が底を突く。次に届くのは、無関係だったはずの全社員あての特別弁済業務保証金分担金の請求書だ
• あなたが保証協会の理事だとして、国土交通省から改善命令の書面が届いた。これは行政指導ではなく不利益処分であり、本来なら弁明の機会（行政手続法13条1項2号）が先行していなければならない。手続が飛ばされていれば、命令そのものを争える
• 改善命令に応じないまま日数が過ぎると、次のカードは64条の21の指定取消しになる。取消しが効力を生じた瞬間から、全国の社員業者に与えられる猶予は一週間。銀行の融資審査が一週間で下りるかどうかを、その日から数え始めることになる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 相手業者が保証協会の社員か供託業者かを、事務所の標識と35条の2の供託所等に関する説明書面で確認する2. 社員であれば当該保証協会に認証申出を行う。還付には協会の認証が必要（64条の8第2項） 3. 還付の上限は、その業者が社員でなければ供託すべきだった営業保証金相当額（主たる事務所1000万円、従たる事務所ごと500万円が目安） 4. 協会の対応が不自然に滞る場合は、国土交通省の担当部局へ事実を記録付きで情報提供する。それが64条の20の端緒になる

訴えられた側：1. 命令書の根拠条文と、何が「必要の限度」とされたのかの特定を最初に確認する2. 弁明の機会が付与されたか（行政手続法13条1項2号）を検証、欠けていれば手続違法を主張できる3. 期限内に改善計画を提出し、履行状況を日付入りで記録する。これが指定取消し（64条の21）を避ける最大の防御になる4. 不服なら審査請求または取消訴訟を検討する。処分庁が大臣の場合、審査請求は当該大臣に対して行う

時効（請求できる期限）：64条の20自体に期間の定めはない。実質的な時計は三つある。審査請求は処分があったことを知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条）、取消訴訟は処分を知った日から6か月以内（行政事件訴訟法14条）。さらに指定が取り消されれば、社員は地位を失った日から一週間以内に営業保証金を供託しなければならない（64条の15）

学説

通説：本条の命令は法律に根拠を持つ不利益処分であり、処分性が認められる。したがって行政手続法上の弁明の機会の付与を要し、条文が明記する「必要の限度」を超える命令は違法として取消しの対象になると解される

改正の年表

1. 1.平成13年（2001年） 改正：中央省庁再編に伴い、監督権限の主体が建設大臣から国土交通大臣に改められた。権限の内容自体に実質的な変更はなく、名称の承継である