宅地建物取引業法 第64条の7（弁済業務保証金の供託）

解説

街の不動産屋が国に預けている担保は、本店一つだけなら六十万円である（宅地建物取引業法施行令7条）。ところが、その業者との取引で金を失ったあなたが供託所から取り戻せる上限は一千万円。この落差を作っているのが本条だ。保証協会は社員から弁済業務保証金分担金を受け取った日から一週間以内に、同額の弁済業務保証金を供託しなければならない。全国の社員から集まった金が、法務大臣及び国土交通大臣の定める一つの供託所（実務上は東京法務局）に積み上がり、そのプールが、個々の業者が単独で一千万円を積んだのと同じ担保力を生む。つまりあなたが見るべき相手は、消えた業者の空っぽの口座ではない。協会に認証を申し出て、供託金から還付を受けるという別回路である。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法64条の6は、弁済業務保証金の供託義務を定める規定である。宅地建物取引業保証協会は、社員から弁済業務保証金分担金の納付を受けた日から一週間以内に、同額の弁済業務保証金を法務大臣及び国土交通大臣の定める供託所に供託する義務を負う。営業保証金制度（同法25条）に代わる集団担保制度の中核であり、同条第3項・第4項が準用される。

こんなときに使う

• 手付金三百万円を振り込んだ翌週、仲介業者の事務所にシャッターが降りていた。あなたの三百万円はどこへ行ったのか？ 業者の口座が空でも、その業者が保証協会の社員なら、協会の認証を経て供託金から還付を受ける道が残っている。ただし還付の限度額は業者ごとの枠であり、同じ業者の被害者が何人出ても枠は増えない。動き出しの遅い者が枠切れに遭う。
• 宅地建物取引業を開業する側に立ったとき、最初に来る二択がこれだ。本店で一千万円を供託所に積むか、協会に六十万円を納めて加入するか。加入を選べば、協会は納付を受けた日から一週間以内に供託を済ませる義務を負い、その日からあなたの客は還付という安全網を手にする。
• 同業の友人が業者間の取引で代金を回収できず、協会に還付を求めようとした。だが平成29年（2017年）改正で、還付を受けられる債権者から宅地建物取引業者に該当する者は除かれた（64条の8第1項）。プロ同士の取引には、この網は張られていない。友人に必要なのは還付の手続ではなく、通常の債権回収と保全の話である。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 契約書・重要事項説明書・領収書・振込明細を確保し、相手が協会社員か個別供託かを特定する（名刺や店頭のマーク、免許行政庁の宅地建物取引業者名簿）2. 該当する協会の都道府県本部へ還付の認証申出を行う。債権の存在を証する書面が要る3. 並行して業者本人への内容証明も止めない。認証が下りる前に自主的に和解する業者は多い4. 同じ業者の被害が複数出ていないか協会に確認する。限度額は業者ごとの枠であり、時間が敵になる

訴えられた側：1. 協会社員なら、還付が実行された場合の還付充当金は通知から二週間以内（64条の10）。この現金を用意できないなら、認証が下りる前に直接和解する方が総コストは低い2. 地位を失えば一週間以内に営業保証金の供託が必要で（64条の15）、実質的に営業継続は不可能になる3. 事務所を新設したときの分担金は設置日から二週間以内に納付、遅れれば社員の地位を失う（64条の9第2項・第3項）。開設日と納付日の前後は必ず記録で残す

時効（請求できる期限）：本条固有の期限は協会側の義務期限であり、分担金の納付を受けた日から一週間以内の供託である。被害者側の還付請求に本条固有の時効はないが、原債権の消滅時効（民法166条、権利を行使できることを知った時から5年または権利を行使できる時から10年）が実質的な締切になる。さらに業者が社員の地位を失うと、公告等の手続を経て協会が供託金を取り戻せる（64条の11）ため、実務上の勝負は年単位ではなく月単位である（最新の改正状況をご確認ください）。

改正の年表

1. 1.平成13年（2001年） 改正：中央省庁等改革に伴い、本条および関係条文の「建設大臣」が「国土交通大臣」に置き換えられ、弁済業務保証金の供託所の指定は法務大臣及び国土交通大臣の共管となった