宅地建物取引業法 第64条の6（宅地建物取引業に関する研修）
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宅地建物取引業保証協会は、一定の課程を定め、宅地建物取引士の職務に関し必要な知識及び能力についての研修その他宅地建物取引業の業務に従事し、又は従事しようとする者に対する宅地建物取引業に関する研修を実施しなければならない。
この条文の基本情報
宅地建物取引業に関する研修とは何ですか？
定義宅地建物取引業に関する研修とは、宅地建物取引業法第64条の6に定められた規定で、「宅地建物取引業保証協会は、一定の課程を定め、宅地建物取引士の職務に関し必要な知識及び能力についての研修その他宅地建物取引業の業務に従事し、又は従事しようとする者…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第64条の6（宅地建物取引業に関する研修）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第64条の6の条文原文は「宅地建物取引業保証協会は、一定の課程を定め、宅地建物取引士の職務に関し必要な知識及び能力についての研修その他宅地建物取引業の業務に従事し、又は従事しようとする者…」で始まります。
- 宅地建物取引業法第64条の6は第五章の二 宅地建物取引業保証協会に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第64条の6の前の条は宅地建物取引業法第64条の5です。
- 宅地建物取引業法第64条の6の次の条は宅地建物取引業法第64条の7です。
- 宅地建物取引業法第64条の6には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第64条の6 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第64条の6（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/64_6
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法64条の6は、宅地建物取引業保証協会に研修の実施を義務づける規定である。宅建士証の交付・更新に必要な法定講習（22条の2）とは別系統で、個人の資格維持要件ではない。
Q · 不動産屋のハトやウサギのマーク、あれって何か意味があるんですか？
保証協会の会員標章で、協会には研修実施義務があります
あのマークは宅地建物取引業保証協会の会員標章です。協会に加入した業者は、主たる事務所1000万円の営業保証金の供託（25条）に代えて分担金の納付で足ります。その軽減の対価として、法は協会側に三つの必須業務を課しました。苦情の解決（64条の5）、研修の実施（64条の6）、弁済業務（64条の8）です。64条の6は「実施しなければならない」と書き、協会に研修実施を義務づけています。取引の相手方から見れば、そのうち苦情と弁済の二つは無料で叩ける窓口です。
解説
街の不動産屋の店先に貼られたハトやウサギのマーク、あれは装飾ではない。宅地建物取引業者は本来、主たる事務所につき1000万円の営業保証金を供託しなければ営業を始められない（25条）。だが宅地建物取引業保証協会に加入すれば、分担金60万円で足りる。その大幅な軽減と引き換えに、法が協会側へ突きつけた宿題が三つある。苦情の解決（64条の5）、弁済業務（64条の8）、そしてこの64条の6が定める研修だ。しかも条文は「実施することができる」ではなく「実施しなければならない」と書く。つまりあなたが不動産屋の担当者と向き合うとき、その人の背後には、法律が実施を命じた研修制度が立っている。そして三つの宿題のうち二つは、業者側ではなくあなた側が使う窓口である。この束を知っているかどうかで、揉めたときの選択肢の数が変わる。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法64条の6は、宅地建物取引業保証協会の必須業務の一つとして研修の実施義務を定める規定である。協会は一定の課程を定め、宅地建物取引士の職務に関し必要な知識及び能力についての研修、その他宅地建物取引業の業務に従事し又は従事しようとする者に対する研修を実施しなければならない。苦情の解決（64条の5）、弁済業務（64条の8）と並ぶ三本柱を構成する。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.相手業者の免許番号と加入協会を確認する 店頭の標識と名刺から免許番号と協会名を控える。宅地建物取引業者名簿は免許行政庁で閲覧でき、保証協会の社員である旨も記載事項に含まれる（8条、10条）。供託ルートの業者なら供託所への還付請求になるため、最初にどちらのルートかを見分ける
- 2.経緯を時系列で整理する 契約書、重要事項説明書、メールやメッセージのやり取りを日付順に並べ、聞かされていなかった事情が何で、いつ判明したかを一枚にまとめる。協会段階でも訴訟でも、最初に求められるのはこの時系列である
- 3.保証協会の苦情解決窓口へ申し出る 相手業者が加入する協会へ苦情を申し出る（64条の5）。協会は必要と認めれば社員である業者に文書または口頭の説明と資料の提出を求めることができ、業者は正当な理由がなければ拒めない。費用をかけずに相手の言い分を表に出せる数少ないルート
- 4.金銭債権になるなら認証の申出へ進む 損害が金銭債権として組み立てられる場合、協会に認証を申し出て弁済業務保証金からの還付を請求する（64条の8）。還付の範囲は、その業者が社員でなければ供託すべきだった営業保証金の額に相当する範囲内。相手業者の手元資金が乏しくても制度側に原資がある
- 5.監督処分や訴訟の筋と並行させる 重要事項説明義務違反など免許行政庁による監督処分が想定される事案は、協会対応と行政対応、訴訟の筋を分けて設計する。早い段階で不動産取引に詳しい弁護士へ相談し、協会段階で述べた内容と後の主張が食い違わないよう揃える
よくある質問 AI による整理
Q1宅地建物取引業保証協会とは？
国土交通大臣の指定を受けた団体で（64条の2）、弁済業務・苦情の解決・研修の三つを法律上の必須業務として負います（64条の3第1項）。加入した業者は営業保証金の供託に代えて分担金を納付します。
Q2宅建業の営業保証金はいくら？
主たる事務所につき1000万円、従たる事務所ごとに500万円を供託します（25条）。保証協会に加入すれば供託は不要となり、弁済業務保証金分担金の納付で代替されます。
Q3ハトのマークとウサギのマークの違いは？
どちらも保証協会の会員標章です。加入している協会系統が異なるだけで、64条の6の研修義務も弁済業務も同じく適用され、制度上の効力に差はありません。
Q4保証協会の研修は誰が受けるもの？
宅地建物取引士のほか、宅地建物取引業の業務に従事し、又は従事しようとする者が対象です。ただし64条の6が義務を課す相手は協会であり、個人に受講義務を課す条文ではありません。
Q5弁済業務保証金の還付はいくらまで？
その業者が社員でなければ供託すべきだった営業保証金の額に相当する範囲内です（64条の8）。主たる事務所のみの業者なら1000万円が上限の目安になります。
Q6宅建業者が保証協会の社員でなくなったらどうなる？
一定期間内に営業保証金を供託しなければ業務を継続できません。還付を求める側は、協会が定める6か月を下らない公告期間内に認証を申し出る必要があります（64条の11、最新の改正状況をご確認ください）。
Q7取引相手が保証協会の社員か調べる方法は？
宅地建物取引業者名簿には保証協会の社員である旨と協会名が記載事項として含まれ、免許行政庁で閲覧できます（8条、10条）。名刺の協会名や店頭の標章とあわせて確認できます。
Q8宅建士は自分で勉強する義務がありますか？
15条の3が、宅地建物取引士に知識及び能力の維持向上の努力義務を定めています。努力義務であり罰則はありませんが、2014年改正で明文化された規定です。
この条文についての質問 AI による整理
Q1協会の研修って、出なかったら罰則あるんですか？
64条の6が義務を負わせているのは保証協会であって、個々の業者や宅地建物取引士に受講義務を課す条文ではない。したがって条文上の直接の罰則はない。ただし協会の定款や規程で社員に受講を求めている場合があり、扱いは協会ごとに異なる。実務のポイント：受講記録が効いてくるのは苦情が上がった後の説明局面。研修歴と従業者教育（31条の2）の記録が残る会社は、最初のやり取りから話の運ばれ方が違う
Q2宅建士証の更新でやる講習と、協会の研修って同じものですか？
別物である。宅建士証の交付・更新に必要なのは、登録先の都道府県知事が指定する講習で、交付申請前6か月以内に受けたものに限られる（22条の2第2項）。これを受けないと宅建士証が交付されない。64条の6の研修は協会の業務であり、資格維持の要件ではない。実務のポイント：法定講習は「申請前6か月以内」という窓が決まっているため、早く受けすぎると無効になる。更新期限から逆算した予約が実務の常識
Q3消費者が不動産屋の協会に苦情を言って、意味があるんですか？
意味はある。協会は苦情の解決を法律上の必須業務として負い（64条の3第1項、64条の5）、必要と認めれば社員である業者に文書または口頭の説明と資料の提出を求めることができる。業者は正当な理由がなければ拒めない。実務のポイント：この手続は費用がかからず、訴訟前に相手の言い分を書面で表に出させる数少ないルート。後で訴訟になったとき、協会段階の説明と法廷での主張が食い違えば、その矛盾自体が材料になる
Q4保証協会に入っていない不動産屋は、危ない会社ということですか？
そうとは限らない。協会に加入しない業者は、主たる事務所1000万円、従たる事務所ごとに500万円の営業保証金を供託している（25条）。自己資金を積んでいる形であり、担保が薄いわけではない。危険なのはどちらの手当てもしていない業者で、それは免許制度そのものの違反にあたる。実務のポイント：免許番号のカッコ内は更新回数で、(1)なら開業から5年未満。マークの有無より、この数字と免許行政庁での名簿閲覧の方が実態を映す
間違えやすい点 AI による整理
- 保証協会の研修と、宅地建物取引士証の更新に必要な法定講習を同じものだと考えている人が多い。この二つは根拠条文も実施主体も違う。法定講習は22条の2第2項に基づき登録先の都道府県知事が指定する講習で、受けなければ宅建士証が交付されない。64条の6の研修は協会に課された業務であって、個人の資格維持要件ではない。取り違えたまま更新時期を迎えると、失効期間が発生して重要事項説明の担い手を失う
- 業者から見れば、研修は年間スケジュールに並ぶ行事の一つに過ぎない。だが法律から見れば、それは1000万円の供託義務を60万円に置き換える制度の対価そのものである。この落差を意識していない会社ほど、苦情が協会に上がった局面で「何も積み上げてこなかった」ことが可視化される
- 「保証協会は業者の団体なのだから、消費者の味方であるはずがない」という前提そのものが正確ではない。協会は国土交通大臣の指定を受けた団体であり（64条の2）、苦情の解決と弁済業務を法律上の必須業務として負っている（64条の3第1項）。業者の会費で運営される組織に、法が取引の相手方を向いた機能を強制的に背負わせている、という構造を掴んでおくと、揉めたときの手数が一つ増える
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 義務の名宛人 | 64条の6：宅地建物取引業保証協会（研修を実施する側） | 22条の2第2項：宅地建物取引士本人（受講しなければ宅建士証が交付されない） 15条の3：宅地建物取引士本人（知識及び能力の維持向上の努力義務） |
| 法的性質 | 協会の必須業務としての実施義務（64条の3第1項） | 宅建士証の交付・更新の要件 努力義務 |
| 実施主体・タイミング | 保証協会が一定の課程を定めて随時実施 | 登録先の都道府県知事が指定する講習、交付申請前6か月以内 本人の自己研鑽、時期の定めなし |
| 受けなかった場合 | 条文上の直接の罰則なし。協会の定款・規程による扱い | 宅建士証が交付されず、重要事項説明ができない空白期間が生じる 直接の法的効果なし |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も営業保証金の供託と、全国的な同業公会が管理する営業保証基金の二本立てで、経紀人員には換証時の専門訓練が課される。資金による担保と資質規制を組み合わせる設計は日本と同型
韓国は開業公認仲介士等に実務教育と連修教育を課し、協会の共済事業が損害填補を担う。教育義務の名宛人が個人側にも及ぶ点が日本の64条の6と異なる
ドイツは2018年以降、Immobilienmakler 本人に一定期間ごとの継続教育義務を直接課す。団体への実施義務ではなく個人への受講義務として構成する点が日本と対照的
米国は連邦法ではなく州法がライセンス更新の継続教育時間数を定める。保証は Recovery Fund など州の基金制度が担い、業界団体ではなく州当局が主体となる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 重要事項説明で聞かされていなかった事情が引渡し後に判明したら、どこに持ち込む？ 消費生活センターや弁護士より先に、相手業者が加入する保証協会に苦情を申し出る道がある（64条の5）。協会は社員である業者に文書または口頭の説明と資料提出を求めることができ、業者は正当な理由がなければ拒めない。そこで表に出た説明の内容は、後の交渉でも訴訟でも効いてくる
- 宅建業を開業し、供託1000万円ではなく協会加入60万円のルートを選んだ。その瞬間から、あなたは64条の6が実施を義務づけた研修の対象者側に立つ。届く招集通知は「面倒な集まり」ではなく、分担金で買った制度の中身である
- 宅地建物取引士証の有効期間まであと3か月。更新に必要なのは交付申請前6か月以内に受ける都道府県知事指定の法定講習（22条の2第2項）であって、保証協会の研修ではない。「協会の研修に出ているから大丈夫」と取り違えたまま期限を越えると、宅建士証が失効し、重要事項説明ができない空白期間が生まれる。予約は逆算しないと間に合わない
- 顧客からの苦情が協会に上がり、会社に事情説明の求めが届いた。担当者の研修受講歴と、従業者教育の体制（31条の2）を示せるかどうかで、最初のやり取りの温度が変わる。何も記録がない会社は、事実関係を争う前に姿勢を疑われる
- 友人が「不動産屋に泣かされた、でも相手は小さい会社で払う金がなさそうだ」と相談してきた。あなたは弁済業務（64条の8）を教えられる。協会の認証を受ければ、その業者が社員でなければ供託すべきだった営業保証金の額に相当する範囲内で、弁済業務保証金から還付を受けられる。相手の懐が空でも、制度側に原資がある
取るべき行動
被害を受けた側：1. 相手業者の免許番号と加入協会名を確認する。宅建業者名簿は免許行政庁で閲覧でき、協会の社員である旨も記載事項に含まれる（8条、10条） 2. 契約書、重要事項説明書、メールやLINEのやり取りを時系列で整理する3. 協会の苦情解決窓口へ申出（64条の5）。協会は業者へ説明と資料提出を求めることができ、業者は正当な理由なく拒めない4. 金銭債権として組み立てられるなら、協会の認証を受けて弁済業務保証金からの還付を請求する（64条の8）
訴えられた側：1. 協会からの説明要求を放置しない。正当な理由なく拒む姿勢は社員としての立場に直結する2. 担当者の研修受講歴、従業者教育の記録（31条の2）、重要事項説明書の交付と説明の記録を揃える3. 回答は、事実関係を争う部分と、運用改善で応じる部分に切り分ける4. 免許行政庁による監督処分の可能性がある事案は、早い段階で不動産取引に詳しい弁護士へ相談し、協会対応と行政対応の筋を合わせる
時効（請求できる期限）：64条の6自体に期限の定めはない。関連する時間軸は三つある。宅地建物取引士証の交付・更新には交付申請前6か月以内の法定講習が必要（22条の2第2項）。取引により生じた債権自体は一般消滅時効にかかる（民法166条、権利を行使できることを知った時から5年）。業者が協会の社員でなくなった場合、協会は6か月を下らない期間を定めて公告し、その期間内に認証の申出をしないと弁済業務保証金からの還付を受けられなくなる（64条の11、最新の改正状況をご確認ください）
学説
条文構造からの一般的理解：64条の6の研修義務は、事故発生後に金銭で填補する弁済業務とは方向が異なり、事故の発生確率そのものを下げる事前規制として配置されているとみられる。供託額の軽減で薄くなる担保を、人の資質と紛争処理機能で補う設計と理解される
改正沿革 AI による整理
- 平成26年（2014年）公布・平成27年（2015年）4月1日施行 「宅地建物取引主任者」から「宅地建物取引士」への名称変更に伴う改正。宅地建物取引士の職務に関し必要な知識及び能力についての研修が本条に明示され、あわせて宅地建物取引士本人に知識及び能力の維持向上の努力義務を課す15条の3が新設された
改正の年表
- 1.昭和27年（1952年） 新設：宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）公布。免許制度と営業保証金の供託制度を柱とする業規制の枠組みが成立
- 2.平成26年（2014年）公布・平成27年（2015年）施行 改正：「宅地建物取引主任者」から「宅地建物取引士」への名称変更に伴う改正。宅地建物取引士の職務に関し必要な知識及び能力についての研修が本条に明示され、あわせて本人に知識及び能力の維持向上の努力義務を課す15条の3が新設された
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