宅地建物取引業法 第64条の5（苦情の解決）

宅建業者が加入する国土交通大臣指定の法人で、弁済業務保証金の運用や苦情の解決、研修などを行います。加入業者は営業保証金の供託が免除されます。

業者が保証協会の社員なら協会の苦情窓口が無料で使えます。ほかに消費生活センター、免許を出した都道府県知事または国土交通大臣、弁護士・訴訟という経路があります。

協会の苦情解決業務は法定の義務として行われるもので、申出人が費用を負担する仕組みではありません。電話一本から相談でき、弁護士費用のような初期コストが要りません。

社員が取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情であれば対象です。仲介・管理の関与範囲によって扱いが変わるため、契約書と担当業者の役割を整理して申し出ます。

64 条の 5 に法定の申出期限はありません。ただし損害賠償請求権自体は民法の消滅時効（166 条、724 条）に服するため、証拠の鮮度も含め早期に動くのが実務上有利です。

64 条の 5 が定めるのは相談・助言・調査・通知・迅速な処理の要求までです。営業停止などの行政処分は免許を出した知事または国土交通大臣の権限（65 条以下）です。

協会は苦情の申出とその解決の結果を社員に周知しなければなりません（4 項）。個別案件が業界内で共有され、同種トラブルの再発防止に回る仕組みです。

国土交通大臣が指定した保証協会が複数存在し、代表的なものに全国宅地建物取引業保証協会と不動産保証協会があります。業者はいずれか一つにのみ加入できます。

64 条の 5 の苦情解決は、相談・助言・調査と、会社への通知および迅速な処理の要求までであり、協会が支払いを命じる制度ではない。金銭の回収は別枠で、取引により生じた債権については弁済業務保証金からの還付（64 条の 8）という制度がある。業界裏話ヒント：還付は認証の手続が必要で時間もかかるうえ、還付限度額は営業保証金相当額の範囲に縛られる。回収可能性を早めに測るなら、苦情申出と並行して還付の対象になり得る債権かを協会に確認しておくと、和解で妥協すべき水準の判断が一段速くなる。

店舗に掲示される標識と、免許番号から国土交通省の宅建業者検索で確認できる。保証協会の社員である業者は営業保証金の供託が免除され（64 条の 13）、代わりに弁済業務保証金分担金を納付している。業界裏話ヒント：協会に入っていない業者は自ら 1,000 万円規模の営業保証金を供託している。つまり協会未加入イコール危険ではない。見るべきは加入の有無そのものより、免許の更新回数（免許番号の括弧内の数字）で、数字が大きいほど営業年数が長い。

社員は正当な理由がなければ協会の説明要求や資料提出要求を拒めない（64 条の 5 第 3 項）。無視すれば協会内部の指導や処分の対象となり、社員資格に影響が及べば営業保証金の供託義務が復活する事態にもつながる。業界裏話ヒント：申出をするとき「回答がなければ免許行政庁への申告も検討している」と書き添えると、担当者ではなく管理職が出てくる確率が上がる。協会経由の苦情と行政庁への申告は排他ではなく、並行して進められる。