宅地建物取引業法 第64条の4（社員の加入等）

解説

宅建業を始めるとき、供託所に1000万円を積むか、保証協会に60万円を納めるか。ほぼ全員が後者を選び、日本の宅地建物取引業者の大多数は保証協会の社員である。この条文は、その安い入口に置かれた三つの検問だ。第一に、二つの協会に同時に入ることはできない（1項）。ハトマークの全国宅地建物取引業保証協会か、ウサギマークの不動産保証協会か、どちらか一方だけである。第二に、あなたが加入したことも、社員でなくなったことも、協会から免許を出した国土交通大臣または都道府県知事へ「直ちに」報告される（2項）。脱退は免許権者に筒抜けになる。第三が最も知られていない。協会は、あなたが社員になる前にした取引で生じた債権について、弁済業務の運営に支障が出るおそれがあると判断すれば、担保の提供を求めることができる（3項）。過去のトラブルを抱えたまま加入すれば、分担金とは別に担保を積まされることがある。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法64条の4は、宅地建物取引業保証協会の社員の加入等に関する規定であり、保証協会の重複加入の禁止、社員の加入および地位喪失に係る免許権者への報告義務、ならびに社員となる前の取引に基づく債権の弁済に関して協会が当該社員に担保の提供を求めうる権限を定める。

こんなときに使う

• もしあなたが手付金を渡した不動産会社が、その契約の後で保証協会に加入したとしたら？ 会社が飛んで手付金が返らないとき、あなたは還付を受けられるのか。答えは、受けられる。宅地建物取引業法64条の8第1項は、社員となる前に取引した者の債権も還付の対象にしている。その負担を協会が呑んでいるからこそ、裏側で本条3項の担保提供という装置が用意されている
• あなたは全宅保証の社員だが、付き合いのある団体から別の協会にも入らないかと誘われた。1項が正面から禁じている。乗り換えるなら、いったん社員の地位を失う必要があり、空白期間ができれば1週間以内に営業保証金1000万円を供託する義務が発生する。旧協会に納めた分担金は6か月を下らない公告期間が終わるまで戻ってこない。資金繰りに一時的な穴が空く
• 免許は下りた。保証協会の加入審査で、前の屋号でやっていた取引の未解決クレームを指摘された。担保を出せと言われている。営業開始予定日まであと10日。担保の額と時期を交渉するか、営業保証金の供託に切り替えるか、今週中に決めなければ開業日が動く
• 取引した業者が廃業した。協会に還付の認証を申し出ようと調べたら、その業者はすでに社員の地位を失っていた。地位喪失の日と、協会が出した公告の期限を先に確認する

取るべき行動

被害を受けた側：1. 取引相手が保証協会の社員か、店頭の標識と協会サイトの会員検索で確認する。2. 金銭が戻らない場合、まず協会へ苦情の解決を申し出（64条の5）、並行して弁済業務保証金の還付を受けるための認証を申し出る（64条の8）。3. 相手がすでに社員の地位を失っていたら、協会の公告を探し、6か月を下らない申出期間内に手続する。期間を過ぎると権利は使えない。4. 宅建業者同士の取引で生じた債権は還付の対象から除かれる点に注意する（最新の改正状況をご確認ください）。

訴えられた側：1. 加入申請の前に未解決クレーム・係争・返金保留案件を棚卸しし、3項の担保請求が来る前提で資金計画を組む。2. 協会の乗り換えは1項により同時加入ができないため、地位喪失から新規加入までの空白を作らない日程で設計する。空白が出れば営業保証金の供託が必要になる。3. 取引相手へ還付が行われたら、通知を受けた日から2週間以内に還付充当金を納付する（64条の10）。未納は社員の地位の喪失に直結する。4. 脱退時は分担金の返還が公告期間の経過後になることを前提に運転資金を確保する。

時効（請求できる期限）：本条自体に固有の消滅時効はない。ただし2項の報告義務は「直ちに」であり猶予がない。社員の地位を失った場合は短期間（1週間以内）に営業保証金を供託する義務が生じ、還付があった場合の還付充当金は通知を受けた日から2週間以内である（64条の10）。地位喪失後の還付の申出は協会の公告で定められた6か月を下らない期間内。取引で生じた債権そのものの時効は民法166条（債権は権利行使できることを知った時から5年、権利行使できる時から10年）による。