宅地建物取引業法 第64条の8（弁済業務保証金の還付等）
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- 宅地建物取引業保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者（社員とその者が社員となる前に宅地建物取引業に関し取引をした者を含み、宅地建物取引業者に該当する者を除く。）は、その取引により生じた債権に関し、当該社員が社員でないとしたならばその者が供託すべき第二十五条第二項の政令で定める営業保証金の額に相当する額の範囲内（当該社員について、既に次項の規定により認証した額があるときはその額を控除し、第六十四条の十第二項の規定により納付を受けた還付充当金があるときはその額を加えた額の範囲内）において、当該宅地建物取引業保証協会が供託した弁済業務保証金について、当該宅地建物取引業保証協会について国土交通大臣の指定する弁済業務開始日以後、弁済を受ける権利を有する。
- 2.前項の権利を有する者がその権利を実行しようとするときは、同項の規定により弁済を受けることができる額について当該宅地建物取引業保証協会の認証を受けなければならない。
- 3.宅地建物取引業保証協会は、第一項の権利の実行があつた場合においては、法務省令・国土交通省令で定める日から二週間以内に、その権利の実行により還付された弁済業務保証金の額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。
- 4.前条第三項の規定は、前項の規定により供託する場合に準用する。
- 5.第一項の権利の実行に関し必要な事項は法務省令・国土交通省令で、第二項の認証に関し必要な事項は国土交通省令で定める。
この条文の基本情報
弁済業務保証金の還付等とは何ですか？
定義弁済業務保証金の還付等とは、宅地建物取引業法第64条の8に定められた規定で、「宅地建物取引業保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者（社員とその者が社員となる前に宅地建物取引業に関し取引をした者を含み、宅地建物取引業者に該当する者…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第64条の8（弁済業務保証金の還付等）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第64条の8の条文原文は「宅地建物取引業保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者（社員とその者が社員となる前に宅地建物取引業に関し取引をした者を含み、宅地建物取引業者に該当する者…」で始まります。
- 宅地建物取引業法第64条の8は第五章の二 宅地建物取引業保証協会に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第64条の8の前の条は宅地建物取引業法第64条の7です。
- 宅地建物取引業法第64条の8の次の条は宅地建物取引業法第64条の9です。
- 宅地建物取引業法第64条の8には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第64条の8 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第64条の8（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/64_8
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法64条の8は、保証協会の社員と取引した者が、営業保証金相当額の範囲内で弁済業務保証金から弁済を受ける権利を定める。権利行使には協会の認証が必要である。
Q · 不動産会社が倒産して手付金が戻らないとき、保証協会からいくらまで取り戻せますか？
上限は本店1000万円＋支店ごと500万円。協会の認証が前提です
宅地建物取引業法64条の8第1項により、保証協会の社員と取引した者（宅地建物取引業者を除く）は、その社員が協会員でなければ供託すべきだった営業保証金の額（施行令2条の4：本店1000万円＋支店ごと500万円）に相当する額の範囲内で、協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受けられます。ただし同項は既に認証した額を控除すると定めるため、同じ業者の被害者が複数いれば全員でこの枠を分け合います。権利行使には同条2項の協会の認証が必要で、認証を得たうえで供託所に還付請求する二段構えの手続です。
解説
不動産会社が飛んだ。払った手付金500万円は戻ってこない。ここで多くの人が諦めるが、その事務所の壁に貼ってあった「ハトマーク」や「ウサギマーク」の標識が、実は回収経路の入口を示している。宅地建物取引業保証協会の社員である業者と取引した者は、その業者が協会に入っていなければ供託すべきだった営業保証金の額、つまり本店1000万円に支店ごと500万円を足した額の範囲内で、協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受ける権利を持つ。決定的なのは、その業者が協会に納めた分担金は本店60万円、支店30万円にすぎない点だ。60万円しか出していない会社の客が、1000万円まで取り戻せる。差額は協会全体で肩代わりしている。ただし関門が二つある。宅建業者どうしの取引は2018年4月から対象外になったこと、そして供託所へ行く前に協会の「認証」（協会が弁済を受けられる額を公式に確認する手続）を取らなければ一円も動かないことだ。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法64条の8は、宅地建物取引業保証協会の弁済業務保証金からの弁済を定める規定である。協会の社員と取引した者のうち宅地建物取引業者以外の者は、その取引により生じた債権につき、当該社員が社員でなければ供託すべき営業保証金の額に相当する額の範囲内で弁済を受ける権利を有し、その行使には協会の認証を要する。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.協会名と支部を特定する 重要事項説明書の「供託所等の説明」欄（35条の2）から、取引相手が加入している宅地建物取引業保証協会の名称と所在地を特定する。書面が手元になければ免許業者情報で免許番号から確認する
- 2.自分が還付対象かを確認する 自分が宅地建物取引業者に該当しないこと、相手が「自ら貸主」ではなく宅地建物取引業に関する取引の当事者・媒介者であることを契約書の当事者欄で確認する。業者間取引は平成30年4月1日以降、還付対象外である
- 3.支部に認証申出の書式と添付書類を問い合わせる 特定した協会支部へ電話し、認証申出書の書式、必要な添付書類、提出方法を確認する。認証は申出書が受理された順序に従って処理されるため、証拠が完璧に揃うのを待つより、まず受理してもらう日程を優先する
- 4.認証申出書を提出する 契約書写し、振込記録・領収書、督促の記録などの債権を裏づける資料を添えて、認証申出書を支部に提出する。64条の8第2項により、この認証を経なければ供託所での還付請求はできない
- 5.認証書を持って供託所へ還付請求する 協会から認証を受けたら、供託所に対して弁済業務保証金の還付請求を行う。還付が実行されると、協会は法務省令・国土交通省令で定める日から2週間以内に同額を補充供託する（同条3項）
よくある質問 AI による整理
Q1弁済業務保証金とは何ですか？
宅地建物取引業保証協会が、社員から集めた分担金をもとに供託所へ供託しておく金銭です。社員と取引した消費者が被害を受けたとき、ここから弁済（還付）が行われます。根拠は宅地建物取引業法64条の7、64条の8です。
Q2弁済業務保証金分担金はいくらですか？
業者が協会に納める分担金は本店60万円、支店ごとに30万円です（64条の9）。一方、被害者側が受けられる上限は営業保証金相当額（本店1000万円＋支店ごと500万円）で、金額の設計が非対称になっています。
Q3認証申出にはどんな書類が必要ですか？
一般には売買・媒介契約書の写し、振込記録や領収書などの支払証拠、督促の記録、本人確認書類が求められます。書式と添付書類は協会・支部ごとに案内があるため、まず支部へ電話で確認するのが最短です。
Q4宅建業者同士の取引でも還付を受けられますか？
受けられません。64条の8第1項が「宅地建物取引業者に該当する者を除く」と定めており、平成30年4月1日以降、業者間取引は弁済業務保証金の還付対象から外れています。
Q5弁済業務保証金は誰が供託しているのですか？
供託しているのは個々の業者ではなく、宅地建物取引業保証協会です。協会が社員から集めた分担金に相当する額を供託所に供託し、還付が行われた場合は64条の8第3項により2週間以内に同額を補充供託します。
Q6ハトマークとウサギマークの違いは何ですか？
どちらも宅地建物取引業保証協会の標識で、加盟している協会が異なります。還付を受けるには自分の取引相手がどちらの協会の社員かを特定し、その協会の支部に認証を申し出る必要があります。
Q7還付されたあと、その不動産業者はどうなりますか？
業者は協会から通知を受けた日から2週間以内に還付充当金を納付しなければ社員の地位を失います（64条の10）。さらに地位喪失後1週間以内に営業保証金を供託しなければ免許が維持できなくなります。
Q8取引した業者がどの保証協会に入っているか調べる方法は？
契約時に交付された重要事項説明書の「供託所等の説明」欄（35条の2）に協会名と所在地が記載されています。手元にない場合は、免許を出した都道府県や国土交通省の免許業者情報で確認できます。
この条文についての質問 AI による整理
Q1不動産屋が潰れたら、協会が全額弁償してくれるんですか？
全額ではない。限度は64条の8第1項が定めるとおり、その業者が協会員でなければ供託すべきだった営業保証金の額、施行令2条の4の本店1000万円プラス支店ごと500万円の範囲内である。同じ業者の被害者が複数いれば、全員でこの枠を分け合う。実務のポイント：枠は事務所数で変わるので、免許情報で支店数を先に確認すると、自分の取り分の見通しが立つ
Q2協会に電話すれば、すぐお金が振り込まれるんですか？
振り込まれない。協会がするのは弁済を受けられる額の認証だけで（本条2項）、実際の払渡しは供託所に還付請求して受ける二段構えになっている。認証なしに供託所へ行っても門前払いである。実務のポイント：認証は申出書の受理の順序に従って処理される。窓口に何を持参すべきかを電話で先に聞き、書類を揃えたその日のうちに出すかどうかで、限度額の残りが違ってくる
Q3そもそも手付金を取られない方法はないんですか？
ある。未完成物件で代金の5パーセントまたは1000万円を超える手付金等を受け取る場合、業者には保全措置の義務がある（41条、41条の2）。保全措置が付いていれば倒産しても保証機関から返ってくる。弁済業務保証金は、その網が働かない場面の最後の受け皿である。実務のポイント：重要事項説明の場で保全措置の有無と保証機関名を口頭で確認し、返答を録音するか書面に残す。ここで言葉を濁す業者は、その時点で判断材料になる
Q4取引した会社が協会をやめたあとでも請求できますか？
できるが期限が付く。社員の地位を失うと、協会は6か月を下らない期間を定めて債権を申し出るべき旨を公告する（64条の11）。この期間内に認証を申し出なければ、弁済業務保証金からの回収は事実上できなくなる。実務のポイント：この公告は官報や協会の掲示で行われ、被害者一人ひとりに通知が届くとは限らない。取引先が協会を抜けたという話を聞いた時点で、自分から公告を探しに行く必要がある
間違えやすい点 AI による整理
- 「協会に入っている会社だから安心」という前提そのものがずれている。協会加入は業者が1000万円の供託を免れるための制度であって、あなたの債権を保証する制度ではない。回収枠は業者ごとに固定され、被害者が多ければ早い順に埋まって終わる。問うべきは「協会員かどうか」ではなく「その枠のうち、いくら残っているか」である
- 弁済業務保証金の存在自体は知っている人でも、認証が申出書の受理の順序に従って処理される（弁済業務保証金に係る認証事務の処理に関する規則）ことまでは知らない。金額の話だと思っていたものが順番の話でもあると分かった瞬間、初動の速さの価値が変わる
- 業者が協会に加入する前の取引は対象外だと思われがちだが、条文は「社員とその者が社員となる前に宅地建物取引業に関し取引をした者を含み」と明記している。数年前の取引でも、その業者が現在協会員であれば還付の土俵には乗る
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 資金の出し手と保管先 | 64条の8：協会が供託した弁済業務保証金から弁済 | 25条：業者自身が営業保証金を供託所に供託 64条の9：業者が協会に分担金（本店60万円・支店30万円）を納付 |
| 取引相手が受け取れる上限 | 営業保証金相当額（本店1000万円＋支店ごと500万円）の範囲内、既認証額は控除 | 27条：供託された営業保証金の額の範囲内 分担金額とは連動しない（分担金は上限ではない） |
| 手続の入口 | 協会の認証（2項）を得てから供託所へ還付請求 | 供託所への還付請求（国土交通大臣等の認証手続を経る） 業者側の納付義務であり、取引相手が関与する手続はない |
| 還付後に業者へ生じる効果 | 64条の10：2週間以内に還付充当金を納付しなければ社員の地位を喪失 | 28条：不足額を追加供託しなければ営業を継続できない 64条の11：地位喪失時は6か月を下らない債権申出公告 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も経紀業に營業保證金の繳存を義務づけ、消費者は營業保證基金から代償を受けられる。全國聯合會が基金を管理する点で日本の協会型に近い
韓国は開業공인중개사に보증보험・공제・공탁のいずれかによる손해배상책임の보장を義務づけ、協会の공제事業が日本の弁済業務保証金に近い機能を担う
ドイツは免許制と個別の資金保全義務（保険・保証）で対応し、業界団体が一括して供託する日本型の共同基金制度は採らない
米国は多くの州で州免許当局が管理する回収基金を設け、業者に対する確定判決を得た被害者が基金から支払を受ける。判決取得が前提となる点が日本の認証手続と異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 手付金300万円を払った翌週、仲介会社の電話が繋がらなくなったとしたら、あなたは何日以内に動く？ 認証は申出書が受理された順に処理される。同じ会社の被害者が他に5人いて限度額が1000万円なら、6番目に並んだ人は満額を取れない。動き出しが1週間遅れることの意味がここにある
- あなたが宅建業者の側で、元顧客に認証申出をされた。還付が実行されれば、協会からの通知を受けた日から2週間以内に還付充当金を納めなければ社員の地位を失い、その後1週間以内に営業保証金を供託しないと免許が危うくなる（64条の10、64条の15）。示談を急ぐ経済的理由は、道義ではなくこの日数表にある
- 投資用ワンルームの売買で、仲介会社が預かった残代金を持ち逃げした。売主も買主も被害者だが、双方が宅建業者なら2018年4月以降は還付対象外。プロ同士の取引に、この安全網は張られていない
- 賃貸の初期費用をまとめて振り込んだ直後、その会社が営業停止になった。仲介として関与していたなら弁済業務保証金の対象になるが、その会社が自ら貸主だったなら対象外になる。契約書の「貸主」欄と「媒介」欄のどちらに社名が入っているかで、回収の可否が反転する
- 友人から「不動産屋が飛んだ、泣き寝入りしかないのか」と相談された。あなたは重要事項説明書を出させ、協会名と支部を特定し、認証申出の書式を問い合わせるところまで10分で案内できる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 重要事項説明書と契約書を出し、35条の2の供託所等の説明欄から協会名と支部を特定する2. 契約書の当事者欄を確認、相手が「媒介」か「自ら貸主」かで対象可否が変わる3. 支部に電話し、認証申出書の書式と添付書類（契約書写し、振込記録、督促の記録）を確認、同日中に提出する4. 認証書が出たら供託所に還付請求。認証は受理順で処理されるため、証拠が完璧になるまで待つより先に申出を入れる
訴えられた側：1. 認証申出をされた時点で、還付が実行されれば還付充当金の納付義務が発生し、期限を落とせば社員の地位を失う前提で資金繰りを組む2. 顧客の債権額に争いがあるなら、認証手続の中で反論資料を協会に提出する3. 直接和解して顧客に申出を取り下げてもらう方が、還付充当金と信用毀損の両方を避けられる4. 万一地位を失った場合は1週間以内の営業保証金供託が免許維持の条件になる（64条の15）
時効（請求できる期限）：本条自体に固有の権利行使期間はない。ただし社員が地位を失った場合、保証協会は6か月を下らない期間を定めて債権申出の公告を行い（64条の11）、この期間内に認証を申し出ないと弁済業務保証金からの回収は事実上閉じる。協会の供託義務は権利実行があった日等、法務省令・国土交通省令で定める日から2週間以内（本条3項）。原債権自体は民法166条の一般消滅時効（債権は権利行使できると知った時から5年、行使できる時から10年）に服する
学説
通説的理解：本条の弁済業務保証金制度は、営業保証金制度と同等の被害回復水準を維持しつつ、業者の開業時負担を分担金まで軽減する代替措置と位置づけられる。還付限度額を分担金額ではなく営業保証金相当額に据えたことが制度の要である
改正沿革 AI による整理
- 昭和40年代後半の改正（正確な改正年は要検証） 宅地建物取引業保証協会制度の創設に伴い、弁済業務保証金からの還付と認証の仕組みとして新設された
- 平成12年前後（中央省庁再編） 所管の再編に伴い、弁済業務開始日の指定権者および省令の名義が建設大臣から国土交通大臣へ改められた
- 平成29年（2017年）改正、平成30年4月1日施行 第1項の還付請求権者から「宅地建物取引業者に該当する者」を除外。業者間取引は保護対象外となり、消費者保護に資源を集中させる方向へ転換した
改正の年表
- 1.昭和40年代後半（正確な改正年は要検証） 新設：宅地建物取引業保証協会制度の創設に伴い、弁済業務保証金からの還付と協会の認証の仕組みとして新設された
- 2.平成12年前後（中央省庁再編） 改正：所管再編に伴い、弁済業務開始日の指定権者および省令の名義が建設大臣から国土交通大臣へ改められた
- 3.平成29年（2017年）改正・平成30年（2018年）4月1日施行 改正：第1項の還付請求権者から「宅地建物取引業者に該当する者」を除外し、業者間取引を保護対象外とした
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