宅地建物取引業法 第64条の9（弁済業務保証金分担金の納付等）
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- 次の各号に掲げる者は、当該各号に掲げる日までに、弁済業務保証金に充てるため、主たる事務所及びその他の事務所ごとに政令で定める額の弁済業務保証金分担金を当該宅地建物取引業保証協会に納付しなければならない。
- 一宅地建物取引業者で宅地建物取引業保証協会に加入しようとする者その加入しようとする日
- 二第六十四条の二第一項の規定による指定の日にその指定を受けた宅地建物取引業保証協会の社員である者前条第一項の規定により国土交通大臣の指定する弁済業務開始日の一月前の日
- 2.宅地建物取引業保証協会の社員は、前項の規定による弁済業務保証金分担金を納付した後に、新たに事務所を設置したとき（第七条第一項各号の一に該当する場合において事務所の増設があつたときを含むものとする。）は、その日から二週間以内に、同項の政令で定める額の弁済業務保証金分担金を当該宅地建物取引業保証協会に納付しなければならない。
- 3.宅地建物取引業保証協会の社員は、第一項第二号に規定する期日までに、又は前項に規定する期間内に、これらの規定による弁済業務保証金分担金を納付しないときは、その地位を失う。
- 4.第一項の規定に基づき政令を制定し、又は改廃する場合においては、その政令で、弁済業務保証金の追加の供託及び弁済業務保証金分担金の追加納付又は弁済業務保証金の取戻し及び弁済業務保証金分担金の返還に関して、所要の経過措置（経過措置に関し監督上必要な措置を含む。）を定めることができる。
この条文の基本情報
弁済業務保証金分担金の納付等とは何ですか？
定義弁済業務保証金分担金の納付等とは、宅地建物取引業法第64条の9に定められた規定で、「次の各号に掲げる者は、当該各号に掲げる日までに、弁済業務保証金に充てるため、主たる事務所及びその他の事務所ごとに政令で定める額の弁済業務保証金分担金を当該宅地建…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第64条の9（弁済業務保証金分担金の納付等）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第64条の9の条文原文は「次の各号に掲げる者は、当該各号に掲げる日までに、弁済業務保証金に充てるため、主たる事務所及びその他の事務所ごとに政令で定める額の弁済業務保証金分担金を当該宅地建…」で始まります。
- 宅地建物取引業法第64条の9は第五章の二 宅地建物取引業保証協会に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第64条の9の前の条は宅地建物取引業法第64条の8です。
- 宅地建物取引業法第64条の9の次の条は宅地建物取引業法第64条の10です。
- 宅地建物取引業法第64条の9には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第64条の9 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第64条の9（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/64_9
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法64条の9は、保証協会に加入する宅建業者が弁済業務保証金分担金を納付する義務と期限を定める。新たな事務所の設置は2週間以内、期限を過ぎると社員の地位を失う。
Q · 保証協会に入れば営業保証金1000万円を積まなくていいって本当ですか？
本当だが、納付期限を過ぎると社員資格を自動的に失う
宅地建物取引業法64条の9により、宅地建物取引業保証協会の社員になろうとする者は、営業保証金の供託に代えて、主たる事務所および事務所ごとに政令で定める額の弁済業務保証金分担金を納付します。納付期限は、加入しようとする日まで（1項1号）、指定を受けた協会の既存社員は弁済業務開始日の1か月前の日まで（1項2号）、社員が新たに事務所を設置したときはその日から2週間以内（2項）です。この期限を徒過すると3項により社員の地位を当然に失い、その日から1週間以内に営業保証金を供託しなければなりません（64条の15）。
解説
宅建業を始めるには、営業保証金として主たる事務所に1000万円、支店ごとに500万円を供託所へ積むのが原則である（宅地建物取引業法25条）。この金額で開業を断念した人は多い。だが64条の9には、法律の側から用意された公式の抜け道がある。宅地建物取引業保証協会の社員になれば、主たる事務所60万円、その他の事務所は1か所30万円の弁済業務保証金分担金を納めるだけでよい（宅地建物取引業法施行令7条）。16分の1以下だ。ただし代償がある。1項の納付期限は「加入しようとする日まで」、2項の新事務所設置は「その日から2週間以内」。この期限を1日でも過ぎた瞬間、3項が自動的に発動し、社員の地位を失う。行政の処分を待つのではなく、条文の効果として消える。そして地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託しなければならない（64条の15）。60万円で回っていた世界から、7日で1000万円を用意する世界へ、期限一本で落ちる。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法64条の9は、弁済業務保証金分担金の納付義務を定める規定である。宅地建物取引業保証協会に加入しようとする者は加入しようとする日までに、指定を受けた協会の社員は弁済業務開始日の1か月前の日までに、社員が新たに事務所を設置したときはその日から2週間以内に、主たる事務所およびその他の事務所ごとに政令で定める額を当該協会へ納付しなければならない。期限内に納付しないときは社員の地位を失う。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.加入ルートと総額を先に確定させる 営業保証金の供託（主たる事務所1000万円・その他の事務所500万円）と、保証協会加入（分担金60万円・30万円）のどちらで免許を維持するかを開業前に確定する。協会ルートでは分担金のほかに入会金・年会費等が別途必要になるため、法定額だけで資金計画を組まない
- 2.加入しようとする日までに分担金を着金させる 64条の9第1項1号は「加入しようとする日まで」に納付することを求める。振込は金融機関の締切と着金日を逆算し、加入予定日の数営業日前に実行する。分担金は金銭のみで、有価証券による納付はできない
- 3.事務所の設置日を起点に14日のカレンダーを立てる 新たな事務所の設置・増設をしたときは、その日から2週間以内に事務所分の分担金を追加納付する（同条2項）。設置日を社内で一意に確定し、14日目を期日管理システムに固定する。内装・採用・開店準備と同列に扱わない
- 4.還付充当金の通知は開封当日に処理する 協会から還付充当金の納付通知が届いたときは、通知を受けた日から2週間以内に納付しなければならず、徒過すれば社員の地位を失う（64条の10）。経理の月次処理に流さず、受領日を記録して即日で資金を確保する
- 5.期限を徒過したら1週間の供託に全力を振る 3項による地位喪失は当然に生じるため、取消しを争う実益は乏しい。地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託する（64条の15）ことに資金と人手を集中し、間に合わない見込みなら事務所の廃止を含めた縮小案を弁護士と同時並行で検討する
よくある質問 AI による整理
Q1弁済業務保証金分担金とは何ですか？
宅地建物取引業保証協会の社員が、営業保証金の供託に代えて協会へ納付する金銭です（宅地建物取引業法64条の9）。協会はこれを原資として弁済業務保証金を供託所へ供託します。
Q2弁済業務保証金分担金はいくらですか？
政令で定める額とされ、主たる事務所60万円、その他の事務所は1か所につき30万円です（宅地建物取引業法施行令7条）。営業保証金の1000万円・500万円と比べて16分の1以下になります。
Q3分担金の納付期限はいつまでですか？
新規加入者は加入しようとする日まで、指定を受けた協会の既存社員は弁済業務開始日の1か月前の日まで、社員が新たに事務所を設置したときはその日から2週間以内です（64条の9第1項・2項）。
Q4分担金を納付しないとどうなりますか？
64条の9第3項により、行政処分や協会の決議を待たずに社員の地位を当然に失います。さらに地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託する義務が生じます（64条の15）。
Q5分担金は有価証券で納付できますか？
できません。営業保証金は国債証券などの有価証券で供託できますが、弁済業務保証金分担金は金銭のみでの納付とされています。資金繰りの前倒しが必要になります。
Q6宅地建物取引業保証協会はどこにありますか？
国土交通大臣の指定を受けた団体として、公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会と公益社団法人不動産保証協会があります。加入先は業者ごとに異なるため、標識や免許行政庁で確認できます。
Q7還付充当金とは何ですか？
協会が取引相手へ弁済業務保証金を還付した後、その原因となった社員へ請求する金銭です。通知を受けた日から2週間以内に納付しないと、社員の地位を失います（64条の10）。
Q8事務所を増設した場合も分担金は必要ですか？
必要です。64条の9第2項により、新たに事務所を設置した日から2週間以内に、その事務所分の政令所定額を追加納付しなければなりません。増設も同項の適用対象です。
この条文についての質問 AI による整理
Q1保証協会に入れば60万円で開業できるって本当ですか、それだけで済みます？
法律上の分担金は主たる事務所60万円、その他の事務所は1か所30万円である（64条の9第1項、宅地建物取引業法施行令7条）。ただし協会への入会金、年会費、地方本部費などが別途必要で、実務上は総額150万円前後になることが多い。実務のポイント：退会時に返ってくるのは分担金だけで、入会金は戻らない。「全部返還される」と思って資金計画を立てると、廃業時に穴が開く
Q2業者が60万円しか積んでないなら、被害額が500万円でも60万円までしか返らないんですか？
違う。還付の限度は、その社員が社員でないとしたら供託すべき営業保証金の額に相当する額であり（64条の8第1項）、本店のみの業者なら1000万円が上限になる。差額は協会が弁済業務保証金から立て替え、後日その社員に還付充当金を請求する（64条の10）。実務のポイント：平成29年（2017年）改正で還付請求できる者から宅地建物取引業者が除外された。業者間取引の売掛債権では、この制度は使えない
Q3支店を出したのに分担金の納付を忘れていました、今から払えば大丈夫ですか？
2週間を過ぎた時点で、3項により社員の地位を当然に失っている。行政の処分や協会の除名決議を経る話ではないため、事後の納付で自動的に復活はしない。地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託する必要がある（64条の15）。実務のポイント：分担金は金銭のみで、営業保証金と違い有価証券では納付できない。手元が有価証券中心の会社ほど、この2週間で詰む
Q4廃業して協会をやめたら、納めた60万円はすぐ返ってきますか？
すぐには戻らない。社員の地位を失った者に分担金を返還する場合、協会は6か月を下らない一定期間内に債権を申し出るべき旨を公告し、その期間経過後でなければ返還できない（64条の11）。還付充当金の未納があれば控除される。実務のポイント：この半年の空白を計算に入れず、分担金の返還を廃業時の運転資金に当て込む例が実際にある。返還金は最後に来る金だと考えておく
間違えやすい点 AI による整理
- 「60万円しか積んでいない業者より、1000万円積んでいる業者の方が安全だ」という比較そのものが、問いの立て方を誤っている。還付の限度額は、その社員が社員でないとしたら供託すべき営業保証金の額に相当する額であり（64条の8第1項）、本店のみの業者なら1000万円まで還付されうる。60万円は業者が協会に納める内部負担額であって、あなたが取り戻せる上限ではない
- 「2週間以内に納付」という期限は多くの業者が知っている。知られていないのはその効果の深刻さだ。期限を徒過すると、監督官庁の処分や催告を経ずに、3項によって社員の地位が当然に失われる。協会に猶予を求める交渉の余地はなく、そこから1週間で1000万円を供託できなければ、免許の維持そのものが危うくなる
- 業者から見れば分担金は「協会に納める会費のようなもの」だが、法律から見れば取引相手への弁済原資である。この落差は退会時に牙をむく。社員の地位を失って分担金の返還を受ける場合、協会は6か月を下らない期間を定めて債権者に申出を公告し、その期間の経過後でなければ返還しない（64条の11）。廃業を決めても、その60万円は半年以上戻ってこない
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 担保の積み方 | 64条の9：協会へ分担金を納付（主たる事務所60万円・その他30万円） | 25条：供託所へ営業保証金を供託（主たる事務所1000万円・その他500万円） 64条の7：協会が社員分をまとめて弁済業務保証金として供託 |
| 納付・供託の方法 | 金銭のみ | 金銭または国債証券等の有価証券 協会が金銭または有価証券で供託 |
| 期限を守らなかった場合 | 3項により社員の地位を当然に喪失、その日から1週間以内に営業保証金の供託が必要（64条の15） | 免許取得後3か月以内に届出がなければ免許取消しの対象となりうる 協会側の供託義務違反として監督上の措置の対象 |
| 取引相手が回収できる上限 | 社員でないとしたら供託すべき営業保証金の額に相当する額（64条の8第1項） | 供託した営業保証金の額 協会が認証した額を弁済業務保証金から還付 |
他国ではどう定めているか 5 か国
台湾も開業前に営業保証金を全国聯合会の営業保証基金へ繳存させる方式を採り、業界団体プール型という点で本条と同型。ただし未納の効果は日本のような当然の地位喪失ではなく行政処分中心
韓国は供託・保証保険・協会共済の三択で損害賠償責任の保証を求める。協会の共済事業に加入する方式が日本の保証協会ルートに近いが、選択肢が広い点で異なる
ドイツは業者に許可制と、委託者資金を受領する場合の保証・保険を課す。業界団体が一括供託する日本型のプール制度は採らず、個別の保険契約が中心
フランスは不動産業者に garantie financière（金融機関または保証機関による財務保証）を義務づけ、依頼者資金の保全を図る。保証機関経由という構造は本条と機能的に近い
米国は州単位でライセンシーから徴収した資金をリカバリーファンドに積み、判決を得た被害者へ限度額まで支払う。判決取得を前提とする点で、協会の認証で足りる日本より回収の入口が重い
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- あなたが宅建業者として二店舗目をオープンした。内装、求人、開店セール、頭は営業のことでいっぱいで、分担金30万円の納付は「落ち着いてから」と後回しにした。設置日から2週間が経過した時点で、あなたはもう保証協会の社員ではない。残り7日で1000万円を供託所に積めるか、その一点に会社の命運がかかる
- もし、加入予定日の前日に分担金を振り込んだのに、金融機関の締切を過ぎて着金が翌営業日になっていたとしたら？ 1項は「当該各号に掲げる日までに納付しなければならない」と書いている。加入日は動かず、着金だけが遅れる。この一日のズレが、加入手続そのものをやり直しにする
- 手付金500万円を払った直後、仲介業者が事務所を閉めて連絡がつかなくなった。あなたは業者を追うのではなく、保証協会に認証を申し出る。業者の口座が空でも、供託所には金が積んである
- 友人が「不動産屋を独立開業したい、でも1000万円なんて無理だ」とあなたに相談してきた。あなたは保証協会ルートの存在と、そこに付いてくる2週間の期限、そして期限切れの効果までを説明できる。開業できるかどうかではなく、開業後に何で死ぬかを教えられる
- 協会から「あなたの社員に対する還付があったので還付充当金を納付せよ」という通知が届いた。過去の取引の後始末である。通知を受けた日から2週間以内に納付しなければ、これもまた社員の地位を失う（64条の10）。手元資金の問題ではなく、日付の問題として処理しなければならない
取るべき行動
被害を受けた側：1. 契約書、領収書、振込記録、担当者とのやり取りを確保する2. 業者が保証協会の社員かを確認、標識または免許行政庁への照会で分かる3. 社員であれば業者本人への督促と並行して保証協会へ還付の認証を申し出る（64条の8第2項）、非社員なら供託所に対する営業保証金の還付請求（27条）へ切り替える4. 還付限度は業者が本来供託すべき営業保証金額であり、分担金の納付額ではない5. なお2017年改正で還付請求権者から宅地建物取引業者は除外されている、業者間取引の債権では使えない
訴えられた側：1. 納付期限を営業判断ではなく期日管理として扱う、加入日当日、事務所設置日から14日目、還付充当金通知から14日目をカレンダーに固定する2. 分担金は金銭のみで納付する、営業保証金と異なり有価証券は使えないので資金繰りの前倒しが要る3. 万一期限を徒過した場合、地位喪失は自動なので取消しを争うより、1週間以内の営業保証金供託（64条の15）に全力を振る4. 供託が間に合わない見込みなら、事務所の廃止や免許換えを含めた縮小案を同時並行で弁護士と検討する
時効（請求できる期限）：1項1号は加入しようとする日まで、1項2号は国土交通大臣が指定する弁済業務開始日の1か月前の日まで。2項の新事務所設置は設置した日から2週間以内。これらを徒過した時点で3項により社員の地位を当然に失い、失った日から1週間以内に営業保証金を供託しなければならない（64条の15）。還付充当金は協会の通知を受けた日から2週間以内（64条の10）
学説
通説：64条の9第3項の地位喪失は、協会の除名決議や行政処分を要しない当然喪失と解されている。分担金が取引相手への弁済原資である以上、未納状態の者を社員として滞留させれば制度の担保機能が損なわれるためであり、期限の厳格さは制度の信用そのものを支える設計と位置づけられる
改正沿革 AI による整理
- 昭和47年（1972年）改正 宅地建物取引業保証協会制度の創設に伴い新設された規定。営業保証金の全額供託に代えて分担金の納付で足りる仕組みを導入した。その後の各項の改正経緯は未検証のため人的確認を要する
改正の年表
- 1.昭和47年（1972年） 新設：宅地建物取引業保証協会制度の創設に伴い新設。営業保証金の全額供託に代えて、協会への分担金納付で足りる仕組みを導入した。その後の各項の改正経緯は未検証であり、人的確認を要する
- 2.平成29年（2017年） 改正：弁済業務保証金の還付請求権者から宅地建物取引業者が除外され、業者間取引の債権には本制度が使えなくなった。本条自体の文言改正ではないが、分担金がカバーする範囲に直結する
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