宅地建物取引業法 第64条の10（還付充当金の納付等）

解説

60万円で1000万円分の信用を買う。それが宅地建物取引業保証協会の弁済業務保証金制度である。本来なら主たる事務所につき1000万円の営業保証金を供託しなければ営業を開始できないところ、協会に加入すれば分担金60万円（宅地建物取引業法施行令7条）で足りる。だが、その安さには裏側がある。取引の相手方が実際に還付を受けたとき、協会は肩代わりした全額をあなたに請求する。それが還付充当金だ。通知を受けてから2週間、この期間内に全額を納めなければ、あなたは協会の社員の地位を自動的に失う。行政処分でも判決でもなく、条文が直接その効果を発生させる。地位を失えば1週間以内に営業保証金の全額を供託しなければならず（64条の15）、それができなければ免許は事実上そこで終わる。60万円の入口が、1000万円の出口に変わる瞬間である。

法的な位置づけ

還付充当金とは、宅地建物取引業保証協会が弁済業務保証金の還付を行った場合に、その原因となった取引に係る社員又は社員であった者が、還付額に相当する額として協会に納付すべき金銭をいう。宅地建物取引業法64条の10が根拠であり、納付期限は通知を受けた日から2週間、不納付は社員の地位喪失を当然に生じさせる。

こんなときに使う

• 手付金の返還トラブルで元顧客が保証協会に認証を申し出て、800万円の還付が実行された。協会からの通知が届いたのが今日。あと14日で800万円を用意して納めなければ、社員の地位を失い、その1週間後には営業保証金1000万円の供託義務が待っている。銀行に融資を相談できる時間は、実質1週間しかない
• もし、廃業して免許を返納した後に、在職中の取引を原因とする還付が起きたらどうなる？ 第1項は「社員又は社員であつた者」と名指ししている。協会を抜けたあとでも、在籍中の取引に紐づく還付充当金の請求からは逃げられない
• 仲介業者が預かった売買代金を持ち逃げした。あなたが取り戻せる先は、その業者の財布ではなく保証協会である。上限は、その業者が営業保証金を供託していたとすればいくらだったか、で決まる
• 同業者から「還付充当金の通知が来た、どうすればいい」と相談された。最初に確認すべきは金額ではなく、通知を受けた日付だ。2週間の起算点は通知の日であって、還付が実行された日でも、被害者が申出をした日でもない。日付を1日読み違えれば、その助言自体が致命傷になる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 相手業者の免許証番号と加盟協会（全宅保証か全日保証か）を確認する。2. 協会に弁済業務保証金の認証を申し出て、契約書・領収書・振込記録など債権の存在を示す資料を揃える。3. 還付の上限は相手が供託すべきだった営業保証金相当額（64条の8第1項）にとどまり、同じ業者に被害者が複数いれば早く動いた者から充当される運用のため、着手の速さがそのまま回収額に反映される。4. 宅地建物取引業者どうしの取引は還付の対象外なので、自分が業者なら最初から別ルートを組む

訴えられた側：1. 通知書の「通知を受けた日」を確定し、14日後の期限を経理・代表者と共有する。2. 期限内納付が資金的に厳しければ、協会への相談と金融機関のつなぎ融資を同じ日に並行して走らせる。3. 納付を怠れば第3項により社員の地位を当然に失い、続けて1週間以内の営業保証金供託義務が発生する（64条の15）。4. 還付の原因となった債権に納得がいかない場合でも、まず納付して地位を保ち、相手方への求償は別建てで進めるほうが最終的な損失は小さい

時効（請求できる期限）：還付充当金の納付期限は、協会の通知を受けた日から2週間以内（第2項）。この期間の経過だけで社員の地位を失う（第3項）。地位喪失後は1週間以内に営業保証金を供託する義務が生じる（64条の15）。なお協会が有する還付充当金債権自体の消滅時効は、特別の定めがなく民法166条の一般則（債権5年）による