建物の区分所有等に関する法律 第37条（決議事項の制限）

解説

マンションの総会の終盤、議案書に一行も書かれていなかった話が突然持ち出され、その場の挙手で決まる。よくある光景だが、区分所有法37条1項はそれを正面から禁じている。集会で決議できるのは、35条の招集通知であらかじめ通知した事項だけであり、通知になかった議題の決議は原則として無効になる。効いてくるのは2項の作りだ。規約で「通知事項以外も決議できる」と定める余地は残されているが、この法律が特別の定数を置いた事項、つまり規約の変更（31条、4分の3）、共用部分の重大変更（17条、4分の3）、建替え（62条）は、その例外から外されている。あなたの資産価値を直撃する重い議題ほど、事前通知を飛ばせない構造になっている。そして3項。区分所有者全員が同意して招集手続を省いた集会（36条）には、そもそも通知が存在しないため1項2項は適用されない。戸数の少ない建物では、この仕組みが実務で生きている。

法的な位置づけ

区分所有法37条は集会の決議事項の範囲を定める規定であり、集会は35条の招集通知であらかじめ通知した事項についてのみ決議できるとする。規約による別段の定めは認められるが、法律が特別の定数を定めた事項は除外され、全員の同意で招集手続を省略した集会には本条が適用されない。

こんなときに使う

• 総会の議案書に「その他」としか書かれていなかった枠で、駐輪場の有料化と月額使用料が決まったとしたら？ 通知された議題ではない以上、その決議には無効を主張する余地がある。ただし口座引き落としの開始まであと三週間。理事長宛の書面で37条1項違反を指摘し、議事録の記載を確認するところから動く
• あなたが理事長を引き受けた年の総会で、住民から「ついでに管理費も上げよう」と動議が出る。その場の空気で採決すれば、後日その決議は無効だと主張され、集めた増額分を返す羽目になる。議題の追加動議は次回総会に回す、それが唯一の安全策だ
• 二戸一棟のテラスハウス、一階が店舗の三戸のビル。区分所有者全員が顔を合わせて同意すれば、招集手続を省いた集会（36条）を開ける。この集会には37条1項2項が適用されず、通知していない事項でもその場で決議できる。少数戸の建物は、この抜け道を知っているかどうかで意思決定の速度が変わる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 招集通知と議案書の原本を確保し、決議された内容が通知された議題に含まれるかを一文字単位で照合する2. 議事録の閲覧を請求し（42条5項、33条準用）、採決事項の記載を確認する3. 理事長宛の書面で、37条1項違反により当該決議は無効である旨と、次回総会での適法な再決議を求める4. 工事や支出が始まる前に動く。着工後は無効を勝ち取っても原状回復は現実的でない5. 応じない場合は決議無効確認の訴え、緊急性があれば工事続行禁止の仮処分を検討する

訴えられた側：1. 指摘を受けたら、決議内容が通知した議題の範囲内かを招集通知と規約で確認する2. 範囲外だったなら、粘るより早い。次回総会で同一内容を適法に再決議すれば混乱は最小で収まる3. 特別の定数が定められた事項（31条、17条、62条など）は、規約に別段の定めを置いても通知を省けない。ここを外すと決議は救えない4. 再発防止は書式で。「その他」という議題名を廃止し、決議予定の事項を個別に列挙する

時効（請求できる期限）：区分所有法には、会社法831条の決議取消しの訴え（3か月）に相当する出訴期間の制限がない。通知事項外の決議は原則として無効であり、決議無効確認の訴えはいつでも提起できる。ただし信義則・権利濫用による制限の余地はある。決議に基づいて支払った金銭の返還請求は民法166条の消滅時効（知った時から5年、または行使できる時から10年）にかかる。工事を止めたいなら、事実上の期限は着工前

学説

通説：37条1項は、欠席者および委任状・議決権行使書を提出した区分所有者の事前検討の機会を保障する強行的な手続規定であり、これに反する決議は原則として無効と解される。

実務の一般的整理：議題（決議のテーマ）の追加は許されないが、通知された議題の範囲内での議案の修正動議は許容される。範囲の広狭は議題名の抽象度によって決まるため、議題を起案する理事会側が実質的な主導権を握る。

改正の年表

1. 1.昭和37年（1962年） 新設：建物の区分所有等に関する法律の制定により、集会の決議事項を招集通知の記載事項に限定する規律が置かれた
2. 2.昭和58年（1983年） 改正：区分所有法の大規模改正により集会・規約・管理に関する規定が全体的に再編され、現行の条文構造が形成された（個別の改正内容は e-Gov の沿革で要確認）