都市計画法 第57条の3（建築等の制限）

解説

計画道路にかかる土地でも、家は建てられる。二階建て以下で地下がなく、容易に除却できる構造であれば、都市計画法53条の許可を知事は54条により出さなければならないからだ。ところが、その都市計画に「施行予定者」が書き込まれていると、この逃げ道は丸ごと消える。57条の2が53条から57条までを適用除外にし、代わりに本条が52条の2第1項・第2項、つまり市街地開発事業等予定区域と同じ最も厳しい規制を持ち込む。規制対象は建物だけではない。土地の形質の変更、擁壁やフェンスといった工作物の建設まで許可がいる。しかも52条の2の許可が下りるのは、通常の管理行為や軽易な行為など限られた場合だけだ。あなたの土地の登記簿には、この違いは一行も現れない。市役所の都市計画課で決定書と図面を開くまで、誰も教えてくれない段差である。

法的な位置づけ

都市計画法57条の3は、施行予定者が定められた都市計画施設の区域等における行為制限を定める規定である。同区域内の土地の形質の変更、建築物の建築、その他工作物の建設について52条の2第1項及び第2項を準用し、市街地開発事業等予定区域と同等の許可制を及ぼす。65条1項の告示後は適用が停止する。

こんなときに使う

• もし、駐車場にするつもりで買った土地が、施行予定者の定められた都市計画施設の区域に入っていたら？ アスファルトを敷くための整地や盛土は「土地の形質の変更」にあたりうる。建物を建てないから関係ない、という読みは本条の下では通用しない。
• 庭にブロック塀と大きな物置を据えた。工作物の建設にあたり、無許可なら81条の監督処分で除却や原状回復を命じられる余地がある。知らなかった、は抗弁にならない。
• 決済まであと10日。買主の銀行が都市計画図の写しを求めてきて、そこで初めて施行予定者の記載が見つかった。しかも同じ区域には有償譲渡の届出と一定期間の譲渡制限（52条の3の準用）まで効いてくる。契約日程を組み直すか、白紙解除の条項に頼るかを今夜決める必要がある。
• 友人から「親の土地に賃貸アパートを建てたい、融資の内諾も出た」と相談された。設計に入る前に、市の都市計画課で施行予定者の有無を確認しろと言えるかどうか。ここで一言出せる人と出せない人で、友人が設計費を捨てるかどうかが変わる。
• 許可申請の準備をしている間に、都市計画事業の認可の告示が出た。その瞬間、本条2項により1項の適用は止まり、65条の事業制限に土俵が移る。判断基準も窓口も、用意すべき書類も入れ替わる。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 市町村の都市計画課で都市計画図と決定書を取り、施行予定者の記載の有無と区域の境界線が自分の土地のどこを通るかを確認する2. 予定している行為が土地の形質の変更・建築物の建築・工作物の建設のどれにあたるか整理し、52条の2第1項ただし書の例外（通常の管理行為、軽易な行為、非常災害の応急措置等）に乗る余地を検討する3. 制限が長期化するなら、買取請求の仕組み（52条の4の準用）の要件を用地担当部署に確認する4. 65条1項の告示の見込み時期を聞き、動く順番を決める

訴えられた側：1. 監督処分（81条）の手続では意見を述べる機会がある。工事の内容が本当に土地の形質の変更や工作物の建設にあたるか、区域の境界の内側かを、図面と施工記録で具体的に争う2. 軽易な行為にあたるという主張の余地を探す3. 着工済みなら原状回復の範囲を交渉し、全面除却ではなく計画変更で収める線を探る4. 不許可処分や是正命令に不服なら、審査請求は処分を知った日の翌日から3か月、取消訴訟は6か月という期間を先に押さえる

時効（請求できる期限）：本条自体に特定の期間の定めはない。実務で効く期限は三つ。第一に、不許可処分や監督処分に対する審査請求は処分があったことを知った日の翌日から3か月、取消訴訟は6か月（行政不服審査法18条、行政事件訴訟法14条）。第二に、同じ区域の土地を有償で譲渡する場合の届出後は一定期間譲渡が制限される（52条の3の準用）。第三に、65条1項の告示があった日をもって、その区域内では本条1項の適用が止まる（本条2項）。

学説

通説的理解：都市計画による建築制限は、事業の実現可能性を確保するための一般的制約であり、原則として損失補償を要しないと解されている。他方で、事業認可に至らないまま制限が長期化する事態については、制度上の出口である買取請求や先買いの実効性を高めるべきだとの批判が有力である。