民事執行法 第187条（担保不動産競売の開始決定前の保全処分等）

解説

住宅ローンや事業資金の担保に入れた不動産。返済が滞ったとき、多くの人はこう考える。『競売の開始決定が届くまでは、まだ猶予がある』と。この油断が命取りになる。民事執行法187条は、担保不動産競売を申し立てようとする者、つまり銀行などの担保権者に、開始決定が出る前の段階で裁判所に保全処分を求める道を開いている。狙いは『価格減少行為』の阻止だ。建物を壊す、内装や設備を剥がす、素性の分からない第三者を住まわせる、こうした行為で競売価格が下がるのを、裁判所が先回りして止める。しかも相手方を特定しないまま占有を凍結する命令（55条の2の準用）まで使える。誰が住んでいるか分からなくても網はかかる。ただし担保権者にも縛りがある。命令を得てから3か月以内に本当に競売を申し立てなければ、その命令は取り消される。抜き身の刀には、鞘に納める期限がついている。

法的な位置づけ

民事執行法187条は、担保不動産競売の開始決定前における保全処分を定める規定である。担保権者が競売を申し立てようとする場合において、債務者・所有者・占有者による価格減少行為があり特に必要があるときに、執行裁判所が買受人の代金納付までの間、55条1項各号の保全処分または公示保全処分を命じることを認める。占有移転禁止等は2項の要件を満たす場合に限られる。

こんなときに使う

• あなたが借りているアパートの大家が、建物を担保に借金をして返せなくなった。まだ競売開始決定は出ていない。それでも、あなたの賃借権が担保権者に対抗できない場合、開始決定を待たずに占有移転禁止の保全処分があなたに向けられることがある（2項2号）。知らないうちに、あなた自身が『価格減少要因』として扱われている
• もし、担保権者から保全処分の通知が届いたら、あと何日で動くべきか。実は焦るべきは相手の方だ。命令の告知から3か月以内に競売を申し立てなければ、被申立人であるあなたの申立てで、その命令は取り消される（4項）。相手が競売本体を出し渋っている間、その3か月はあなたの反撃カードに変わる
• 返済に行き詰まり、せめてもと思って内装設備を外して売り払った。それが『価格減少行為』にあたる。担保権者はこの一手を根拠に、開始決定の前でも保全処分を取れる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 債務者や占有者による建物の損壊、設備の撤去、素性不明者の入居など価格減少行為の証拠を写真・動画・登記情報で固める2. 181条1項から3項の担保権を証する文書（担保権の登記に関する登記事項証明書等）を準備、これが187条3項の申立て要件3.『特に必要』を疎明し、開始決定を待たず執行裁判所に保全処分を申立て4. 命令取得後は3か月以内に必ず担保不動産競売を本申立て、放置すると命令が取り消される（4項）

訴えられた側：1. 届いた決定書で『価格減少行為』の中身と、55条1項の何号の処分かを確認、軽微性（1項但書）を争えないか検討2. 占有者なら、自分の占有権原が申立人に対抗できるか（2項2号）を精査、対抗できるなら要件を欠く3. 55条5項準用の保全異議・保全抗告で不服を申し立てる4. 相手が3か月以内に競売を申し立てないなら、取消しを申し立てて命令を消す（4項）

時効（請求できる期限）：出訴期間型の時効ではないが、二つの期限が要。担保権者は保全処分命令の告知を受けた日から3か月以内に担保不動産競売を申し立てないと、被申立人や不動産所有者の申立てで命令が取り消される（187条4項）。保全処分自体の効力は、買受人が代金を納付するまで存続する（1項）

学説

通説：187条の開始決定前保全処分は担保権者を早期に救済する強力な手段であるため、『特に必要があるとき』の要件や軽微性の但書（1項但書）、占有移転禁止に関する2項の限定、3か月内の競売申立てを求める4項の縛りは、所有者・占有者の権利保護の観点から厳格に解すべきとされる。

改正の年表

1. 1.平成15年（2003年） 改正：担保物権及び民事執行制度の改善のための法改正の一環として、執行妨害対策が強化され、相手方を特定しない保全処分（55条の2）が整備・準用された。占有屋・競売妨害という社会問題への正面からの対応。各項の新設・改正の別は人的検証が必要。